Le imposte immobiliari contribuiscono a rendere basso il rendimento
Confrontare costi di compravendita con incassi da affitto di un immobile per ricavarne un rendimento è un'operazione che rischia di essere puramente teorica, perché essere proprietari di casa significa nei fatti fare altri e ben più complessi calcoli che tengano conto del Fisco e degli oneri di gestione.
Ne facciamo qui un esempio, prendendo per buono il rendimento lordo da affitto, sul prezzo di acquisto, stimato da Nomisma per il semicentro di Milano, il 5,2% annuo.
Facciamo notare che l'investimento in immobili qui analizzato è quello compiuto da un proprietario dotato di grande buonsenso, che ha acquistato un immobile pagandolo poco e quindi ristrutturandolo al minimo e che è riuscito a affittarlo praticamente subito ,che ha continuato la locazione per tutti i quindici anni senza interruzioni, e che ha rivenduto a un prezzo interessante. Si tratta quindi di una situazione "ideale".
Quanto costa e rende essere proprietari e affittare un immobile acquistato per 300 milioni
Prezzo acquisto
300 milioni
Imposte acquisto*
18 milioni
Notaio, bolli e altri costi
2,5 milioni
Agenzia immobiliare (3% percentuale)
9 milioni
Ristrutturazione all'acquisto
50 milioni
Totale costi acquisto
379,5 milioni
Ici per 15 anni (6,5 per mille)
20,55 milioni
Irpef per 15 anni**
53,703 milioni
Manutenzione straordinaria condominiale e interna
15 milioni
Spese condominiali a carico solo del proprietario
4,5 milioni
Gestione appartamento da parte amministratore, spese legali (600 mila anno)
9 milioni
Canone netto di affitto (lit 15,6 milioni annui)
- 234 milioni
TOTALE PASSIVO
248,253 milioni
* 10% , su valore fiscale pari al 60% del valore dell'immobile.
** Aliquota media 27%
In sostanza, anche sottratto il guadagno da canone, l'immobile sarà venuto a costare 248,253 milioni, senza tener conto dell'inflazione a cui è sottoposta questa cifra. .
Ma, a questo punto, sarà possibile rivenderlo. A quanto? Anche in questo caso la cifra che conta è quella deflazionata. Supponiamo che l'inflazione nei prossimi quindici anni sia esattamente identica a quella che si è registrata da quindici anni fa ad oggi. Poniamo che il prezzo reale dell'immobile che incasseremo sia quasi raddoppiato, da 300 a 550 milioni: dovremo incassarne 1 miliardo e 65 milioni tra quindici anni, a prezzi non deflazionati, perché sia così....
Ai 550 milioni incassati in futuro bisognerà quindi sottrarre i 248,253 milioni di passivo di gestione. Il che fa, grossomodo, un utile medio reale di 302 milioni , ai prezzi attuali. Conseguenza, investendo 248 milioni , si saranno guadagnati in 15 anni 302 milioni netti deflazionati. Riteniamo che, tutto sommato, molti investimenti finanziari renderebbero di più, tenendo conto anche delle seccature che impone un inquilino in affitto e del rischiodi doverlo sfrattare (pagando spese di giudizio).
Ecco i conti rifatti in sintesi
Prezzo pagato al venditore
300 milioni
Prezzo reale alla compravendita
379,5 milioni
Canone incassato deflazionato
234 milioni
Prezzo di rivendita tra 15 anni
1.065 milioni
Prezzo di rivendita deflazionato
550 milioni
Utile deflazionato
302 milioni.