Posti auto: uso ternario, realizzazione e vendita
 
Ai margini dell’area fabbricabile dove è costruito il nostro condominio c’è un pezzetto di terreno, spazio originariamente (dal 1974 data della costruzione) destinato a stendi panni mai utilizzato dove crescono erba e sterpi.
La maggioranza dei condomini intenderebbe utilizzare detto spazio per approntare 4 o 5 posti macchina da usare eventualmente a turno a pagamento per non ledere gli interessi di nessuno dei 17 condomini.
Il nostro regolamento non è contrattuale, ma assembleare, se fosse necessario saremmo disposti a modificarlo. Cosa possiamo fare per fare una cosa regolare? Giorgio Guidi
 
 
 
Se non prevede opere edili, l’affitto dello spazio per posto auto, anche senza uso turnario, è ha nostro avviso possibile con decisione regolamentare dell’assemblea (maggioranza degli intervenuti e di quella dei millesimi), come tutte le locazioni di beni comuni. Anche l’uso turnario di per sé dello spazio aperto è possibile, ma senza pagamento alcuno, e con decisione presa con le stesse maggioranze.
La realizzazione di box è anche possibile, ma per effettuarla occorre l’unanimità dei consensi. Infatti, nel caso in questione, non è possibile rifarsi all’articolo 9 della legge n. 122 del 1989 che prevede il consenso della maggioranza degli intervenuti e di quella dei millesimi, perché l’articolo 9 regola la realizzazione “nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati” o, in alternativa, “anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell'uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici”. Quindi, solo se essi vengono realizzati nel sottosuolo dell’area pertinenziale esterna (e non sopra), sono utilizzabili le maggioranze assembleari ridotte, con i vincoli pertinenziali previsti dalla Tognoli stessa.
Con la decisione all’unanimità è anche possibile vendere lo spazio ai condomini che ne sono interessati.
In caso di utilizzo dell’art. 9 della legge Tognoli,  l’uso turnario deve essere garantito a tutti i residenti, di cui i parcheggi sono pertinenza. Secondo noi (ma c’è chi afferma il contrario, perché lo ritiene vietato dal vincolo pubblicistico dell’art. 9) resta possibile che un singolo residente dia in locazione a pagamento  all’altro o ad altri  il suo turno, con le regole dettate per la locazione dal codice civile. In ogni caso la questione non può essere certo decisa da un’assemblea anche per chi non vuole locare oppure non partecipa all’assemblea stessa. Perciò l’unica decisione assembleare vincolante sulla cessione di tutti i turni è quella assunta all’unanimità, come impegno contrattuale dei singoli che configura un contratto multilaterale,  che non potrà eccedere i trent’anni di validità della locazione stessa. I percettori dei canoni dovranno denunciarli nella dichiarazione dei redditi e registrare il relativo contratto.
Anche il regolamento contrattuale prevede per la sua validità l’unanimità dei consensi.