Locazione di pizzeria: incrementi del canone e avviamento
 
Gentilissima redazione di Radio24 vorrei porvi alcuni quesiti. Sono proprietario di un locale dove attualmente ha sede un ristorante pizzeria. Il contratto di affitto (6+6 anni)  ha scadenza  30/06/04. E' mia intenzione rientrare in possesso dei locali per adibirli a mia personale  abitazione. Desidererei sapere se è possibile evitare di liquidare la buona uscita pari a 18 mensilità , per esempio portando la mensilità ad una cifra considerevolmente più alta di quella attuale.  Se ciò è possibile quanto prima della scadenza del contratto devo comunicare la cifra della nuova mensilità? Esistono parametri che limitino l'aumento alla nuova mensilità? L' ultima domanda che pongo è questa: è vero che dopo 3 ingiunzioni per mora è possibile chiedere lo sfratto immediato? Anche se una di queste riguarda il ritardo su spese di utenze energetiche? Le spese condominiali possono essere considerate Ringrazio anticipatamente per la vostra risposta chiedendo sia tramite e-mail visto che non sempre riesco a seguire i Vostri programmi che reputo di grande interesse.
 
Il canone delle locazioni commerciali è sempre lasciato alla libera contrattazione tra proprietario e inquilino. Nel periodo di durata del contratto, esso è aggiornabile annualmente in misura non superiore al 75% delle variazioni accertate dall'Istat, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati. L'aggiornamento va comunque richiesto dal proprietario anno dopo anno, meglio se con lettera raccomandata.
L'inquilino, al termine del contratto di locazione, ha comunque diritto a un'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, cioè per quel patrimonio intangibile di capacità di mercato e di rapporto con la clientela che ha saputo instaurare con il suo lavoro.
L'indennità è stabilita rigidamente in 18 mesi di canone (spese escluse), senza che né il proprietario né l'inquilino possano chiedere di più o di meno, e spetta senz'altro agli affittuari di un locale utilizzato per la ristorazione.
Tuttavia, se "chiunque" (e cioè non solo il proprietario, ma anche un nuovo inquilino) destina i locali alla stessa attività oppure ad attività incluse nella stessa tabella merceologica (allegato 5 al decreto ministeriale 4 agosto 1988, n. 375), l'indennità di avviamento viene raddoppiata, a diventa di 36 mesi di affitto.
L'indennità di avviamento non è dovuta in caso di:
- risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore;
- risoluzione del contratto per disdetta del conduttore;
- risoluzione del contratto per recesso del conduttore;
- risoluzione del contratto a seguito dell'apertura di procedura fallimentare del proprietario.
Inoltre non è dovuta per gli esercizi interni a stazioni ferroviarie, aeroporti, aree di servizio stradali, alberghi e villaggi turistici (articolo 35 legge 392/78). Il diritto all'avviamento può essere dubbio anche in caso di immobili complementari o interni ad altri. Per esempio un bar in un museo, in una palestra e così via.
L'esecuzione di uno  sfratto è condizionata al pagamento dell'indennità.