Locazione di immobile in comunione ereditaria
 
Mio cognato, che perdipiù non paga l’affitto e è separato, ha in locazione in nero un appartamento in comunione ereditaria, di cui io possiedo però solo 1/3 delle quote. Come regolarizzare la situazione? Lettera firmata.
 
 
Va da sé che il contratto va comunque regolarizzato secondo le norme di legge previste per le locazioni non abitative , gli eventuali canoni denunciati, in caso di mancato incasso esperita un’azione di sfratto per morosità (purtroppo il mancato pagamento delle imposte sui canoni non percepiti è previsto solo per le locazioni abitative). Il fatto che sua sorella sia proprietaria per 2/3 del bene non conta nulla: tuttalpiù, se vuole, per la sua quota potrà  fare un comodato gratuito. Il marito separato non è evidentemente comproprietario dell’immobile, anche fosse stato a suo tempo in comunione dei beni, dal momento che esso è stato ereditato: quindi non vanta nessun diritto reale.
Capisco che la regolarizzazione del contratto possa crearLe problemi (durata del contratto di sei anni più sei, pericolo che vengano richieste sanzioni fiscali pregresse), tuttavia Le conviene comunque pretenderla, se non vuole di fatto essere “espropriata” dell’immobile, avendo perdipiù patemi d’animo rispetto alla situazione attuale. Se La vedono decississima, sorella ed ex cognato dovrebbero mollare. Sul canone si può raggiungere un accordo: se si pretende che venga riconosciuto il canone già in essere, magari sottostimato, Lei se non altro potrà chiedere che con atto scritto si riconosca che si tratta di una regolarizzazione di una situazione antecedente, e far decorrere il contratto dalla data in cui è effettivamente iniziato: in tal caso sarebbe prudente versare quantomeno le imposte di registro pregresse. Se viceversa fate decorre il contratto da una data futura, ci saranno forse meno problemi con il Fisco, Lei potrà a buon diritto pretendere un canone congruo, ma il contratto dovrà durare per sei anni più sei.