Sia che una causa civile sia promossa dall'amministratore condominiale, in rappresentanza del condominio, sia che ad agire sia anche solo uno dei condomini, occorre rivolgersi al giudice giusto. Ed infatti, se il giudizio dovesse svolgersi davanti al giudice non competente, l'incompetenza è "rilevabile d'ufficio" (cioè dallo stesso Giudice, anche senza l'impugnazione di una delle parti),. Va inoltre tenuto presente che, secondo una giurisprudenza consolidata ha ribadito che anche un condomino (e non solo l'amministratore) può di fatto agire negli interessi di tutto il condominio: se vince la causa, i benefici effetti si riversano su tutti gli altri. Ma quale è il "giudice competente"? Per saperlo, bisogna porsi due domande. La prima è: "cosa riguarda la causa? ". La seconda è: "di che valore è la causa (e cioè, qual è la cifra in ballo)?. Una volta che si sia risposto a entrambe (e, in alcuni casi, anche solo alla prima), si potrà sapere a chi rivolgersi, tra i tre organi giudiziari preposti. E cioè: 1. il Giudice di Pace 2. il Giudice Unico (detto anche Tribunale in composizione monocratica) 3. il Tribunale in composizione collegiale. Nel primo caso l'appello alla sentenza va proposto avanti al Tribunale, negli altri due alla Corte di Appello. Per quanto riguarda la competenza per territorio, vale il criterio che l'organo giudicante è quello competente per il comune dove è situato il condominio. Tutto ciò riguarda i rapporti interni al condominio. Ovviamente le controversie fiscali , amministrative o penali sono un altro paio di maniche. Giudice di pace: competenze 1. Cause relative a beni mobili di valore non superiore a 5 milioni, quando dalla legge non sono attribuite ad altro giudice. Il valore è generalmente relativo alla somma totale e non alla quota attribuita al singolo condomino. Le cause non debbono coinvolgere questioni di fatto o di diritto relative agli immobili oggetto della lite. 2. Cause relative la misura e la modalità d'uso dei servizi condominiali, qualunque sia il valore. 3. Cause relative ad apposizione di termini ed osservanza delle distanze stabilite dalla legge, dai regolamenti o dagli usi riguardo al piantamento degli alberi e delle siepi, qualunque sia il valore; 4. Cause in materia di immissioni di fumo, calore, esalazioni, rumori, scuotimenti o simili propagazioni che superino il livello di normale tollerabilità, qualunque sia il valore. Il tutto a patto che riguardino immobili di civile abitazione. Giudice unico: competenze 1. Cause relative a beni immobili, di qualunque valore 2. Cause relative a beni mobili di valore superiore a 5 milioni 3. Tutte le altre cause non attribuibili al Giudice di Pace o al Tribunale in composizione collegiale Tribunale in composizione collegiale: competenze 1. Nomina giudiziaria dell'amministratore, su ricorso anche di un solo condomino (art. 1129 C.civ.). 2. Revoca dell'amministratore perché non ha dato comunicazione immediata di citazioni o provvedimenti giudiziari ai condomini (art. 1113 C.civ., 4° e 5° comma) 3. Revoca dell'amministratore perché non ha reso conto per due anni della sua attività.(art. 1129 3° comma) 4. Revoca dell'amministratore perché vi sono fondati sospetti di irregolarità .(art. 1129 C.civ , 3° comma) 5. Ricorso per provvedimenti necessari all'amministrazione della cosa comune, anche da parte di un solo condomino (art. 1105 C.civ, ultimo comma) 6. Scioglimento del condominio, qualora si possa dividere in parti con caratteristiche autonome, anche con opere (artt. 61 e 62 disp. attuazione. C.civ.). Esempi di liti e relative attribuzioni Tipo di lite Valore fino a 5 milioni oltre 5 milioni Appalto: esecuzione di opere di scarsa qualità Giudice di Pace Giudice Unico Condomino moroso (decreto ingiuntivo) Giudice di Pace Giudice Unico Impugnazione delibera per spese di manutenzione straordinaria Giudice di Pace Giudice Unico Annullamento della delibera per mancato raggiungimento del quorum di voto Giudice di pace Giudice Unico Insufficiente riscaldamento dei locali Giudice di Pace Uso improprio del cortile Giudice di Pace Albero che toglie luce ed aria a condomino Giudice di Pace Rumori molesti da parte del vicino * Giudice di Pace Proprietà di sottotetto (contrasto tra condominio e singolo condomino) Giudice Unico Vendita o affitto dei locali del portiere Giudice Unico Messa in pericolo del decoro architettonico della facciata Giudice Unico Destinazione a studio medico di appartamento, in contrasto con il regolamento condominiale Giudice Unico Ripartizione delle spese condominiali Giudice Unico Distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato Giudice Unico** Modifica dei millesimi di proprietà o di riscaldamento Giudice Unico Divisione di supercondominio in condomini autonomi Tribunale collegiale Revoca dell'amministratore per irregolarità contabili Tribunale collegiale * Solo in caso di contrasti tra condomini che risiedono in civile abitazione ** Caso dubbio Vicini di casa, ma accaniti nemici in tribunale   Quanti sono i ricorsi al giudice per liti di condominio? E quante le decisioni? Le ultime statistiche Istat, relative al 1998, contano 4.415 sentenze per cause condominiali tra primo grado e appello. In realtà, il dato è ampiamente sottostimato perché spesso i motivi del contendere sono classificabili in altre categorie giuridiche: per esempio, una lite per sapere se il sottotetto appartiene al singolo o al condominio può finire nella voce "proprietà di beni immobili", un'altra che riguardi il cortile può finire in "servitù" e così via. Comunque, questi sono solo i procedimenti esauriti. Le liti pendenti sono naturalmente molte di più, anche se è impossibile sapere quante. Un'idea la si può avere tenendo conto che, in base ai dati del ministero di Giustizia, i procedimenti che giungono a decisione in un anno sono circa il 15% di quelli pendenti. Che la litigiosità sia in crescita, lo dimostrano i dati del tribunale di Milano, ottava sezione, specializzata in condominio e società: da gennaio a metà ottobre 2000 le cause condominiali sono state 564, contro le 486 di tutto 1999 e le 420 del 1998. Per conoscere in dettaglio i motivi di lite ci si può rivolgere ai pochi tribunali che hanno istituito una sezione speciale per il condominio, come Milano. I dati disponibili (anche se non nuovissimi) rilevano che il 24% delle liti riguarda lo svolgimento dell'assemblea, 21% la suddivisione delle spese, 16% modifiche dell'edificio, 12% danni e il rimanente 27% altri motivi (pagamento quote, parti e servizi comuni, amministratore). Di quest'anno, invece (1° gennaio - 30 settembre) sono le cifre elaborate dall'ufficio del Giudice di pace di Milano per "Il Sole-24 ore del lunedì" e riportate nella tabella a fianco. "Occorre purtroppo riflettere - afferma l'avvocato Claudia Morandi, coordinatrice dell'ufficio di Milano - sul fatto che raramente il Giudice di pace riesce a mediare tra le parti per raggiungere un compromesso: solo in dieci casi su oltre 1.200 i contendenti sono partiti con il piede giusto, cioè con una richiesta di conciliazione* ". Dello stesso parere è Giuseppe Tarantola, presidente della ottava sezione del Tribunale di Milano: "Riusciamo spesso a raggiungere un accordo per le cause societarie, di gran peso economico, mentre per quelle di condominio che riguardano talvolta sciocchezze, l'accanimento dei litiganti è davvero prodigioso. A mio parere gli amministratori condominiali dovrebbero frequentare corsi di psicologia, per saper mediare ed evitare l'accumularsi in Tribunale di cause inutili". [   Cause riguardanti la proprietà di beni nel 1998 Materia Giudizio di primo grado Giudizio di appello Totale generale Accolte Rigettate Totale Accolte Rigettate Totale Proprietà di beni immobili 4.185 1.456 5.641 633 947 1.580 7.221 Servitù 1.103 697 1.800 262 440 702 2.502 Comunione 301 118 419 41 67 108 527 Condominio 1.762 1.500 3.262 332 551 883 4.145 Possesso 3.998 1.348 5.346 218 502 720 6.066 Denuncia di nuova opera o danno temuto 680 318 998 114 189 303 1.301 Altre relative alle proprietà 1.809 993 2.802 302 394 696 3.498 Totali 13.838 6.430 20.268 1.902 3.090 4.992 25.260 Ps. Le note possono essere eliminate, perché il discorso è già nell'articolo Nota 1: la tabella tiene conto solo della cause passate in giudicato. Nei fatti, tra nuove iscrizioni e arretrato si può stimare, su dati del Ministero della giustizia, che queste rappresentino il 15% delle cause effettivamente in corso per il primo grado e il 13% di quelle in Appello. Nota 2: la voce "Condominio" fa riferimento solo alle cause strettamente relative al condominio stesso. In realtà molte controversie condominiali possono essere ricomprese tra le altre voci (tipo proprietà di beni immobili, possesso, denuncia di nuova opera eccetera). Non solo: esistono cause, ora di competenza del Giudice di Pace, quali quelle relative alle emissioni o alle distanze legali, che non sono comprese nelle cifre fornite. Fonte: Istat Cause condominiali davanti al Giudice di Pace di Milano tra l'1 gennaio e il 30 settembre 2000 Motivo della causa Numero di Cause Decreti ingiuntivi avviati dal condominio* 768 Decreti ingiuntivi contro il condominio 337 Controversie in materia di immissioni (rumore o fumo) 6 Misure o modalità dei servizi condominiali 20 Risarcimenti danni 73 Impugnazioni di delibere 11 Istanze di conciliazione 10 Totale 1.225 * Si tratta in genere di richieste di pagamento ai condomini morosi