Le condizioni per poter sopraelevare in condominio
 
Desidero un vostro parere legale sul caso che vado ad esporre:
 
sono condomino-amministratore nello stabile ove abito. Tempo fa un condomino, il quale gode in uso esclusivo di una terrazza a livello terzo piano che funge, in parte, da tetto condominiale, venne autorizzato a poter erigere su detta terrazza una loggia in legno che, in caso di necessità, per lavori edili ed altro necessario, era obbligato a smontare.
La terrazza in questione non risulta essere singola proprietà ma, ritenuta comune, non esistendo titolo contrario.
Ora detto condomino avanza diritto di sostituire la citata loggia in legno con muri che andranno a formare vani stanze.
Con delibera assembleare venne, pertanto, espresso parere contrario all’innovazione perché, oltretutto, verrebbe alterato consistentemente il decoro architettonico.
Tuttavia risulterebbe che l’interessato condomino abbia contatatto un’impresa edile per gli imminenti lavori di edificazione e quanto a lui interessa, scavalcando la decisione dei condomini.
Che dobbiamo fare? Carlo Grassetti
 
 
Lei afferma che la terrazza è presunta comune, in quanto non esiste titolo contrario e che sarebbe solo in uso esclusivo. Tuttavia questa presunzione ci appare “debole”: se per esempio la terrazza è allo stesso livello dell’appartamento e solo da questo ha accesso, dovrebbe esserci un titolo contrario che provi che è del condominio, perché la presunzione di proprietà gioca a favore del condomino, non del condominio stesso. Infatti le terrazze a livello non solo elencate tra le parti comuni dell’articolo 117 del codice civile e nemmeno l’articolo 1126 pare inserirle.
Se così è, entra però in gioco l’articolo 1127 del codice civile e, in particolare, il secondo e terzo comma che impediscono la sopraelevazione se le condizioni statiche dell’edificio non lo consentono o se essa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti. Inoltre va tenuto conto che l’eventuale costruzione, pur non dovendo rispettare le distanze legali, deve rispettare il cosiddetto diritto di veduta (art. da 900 a 907 del codice civile). Naturalmente la sopraelevazione può essere negata anche da un regolamento condominiale contrattuale.
Non si può, astrattamente, valutare se esista o meno la lesione al decoro architettonico (inteso come il rispetto dell’armonia delle linee architettoniche dell’edificio): solo il giudice di merito può, in una sentenza adeguatamente motivata, stabilirlo, che se è tale non può essere impugnata in Cassazione ma solo in Appello. Anche un solo condomino può fare rilevare in giudizio la lesione al decoro o alla stabilità.
Infine, ovviamente, bisogna che il condomino ottenga i relativi assensi comunali che, in caso di aumento di volumetrie, non sono affatto facili da avere.