Imposte sulla donazione di immobile alla figlia
 
Nel 1975 mi sono sposata con mio marito ed abbiamo costruito in comunione dei beni, su un terreno dei suoi genitori, una casa dove abitiamo con la nostra famiglia.
 
Mio marito ha pure ereditato un terreno. Sempre nello stesso comune, che in questi anni è divenuto edificabile.
15 anni fa abbiamo fatto la divisione dei beni e io mi sono intestata un appartamento nel comune dove risiedo, dove attualmente abita la nostra prima figlia, che è sposata.
Ora vorremmo costruire a nostra figlia una casa sul terreno ereditato dai genitori di mio marito, edificabile, e quando la casa sarà finita, darla in donazione alla figlia sposata.  Premetto che abbiamo altre due figlie maggiorenni, non sposate, che vivono in famiglia.
Posso costruire avendo già una prima casa in cui risiediamo, questa nuova casa?
E quali agevolazioni fiscali (tipo: imposta di registro; Iva ridotta al 4% , al 10% o al 20%; imposta catastale; imposta ipotecaria)?
 Cosa dovrei pagare se la casa si aggirasse su un valore di circa 300/400.000 euro?
Anche se la costruzione si protrae oltre il 2006?
Ci conviene fare la donazione del solo terreno edificabile alla figlia, essendo noi proprietari già della casa in cui abitiamo?
E in questo caso quali sono le agevolazioni fiscali di cui godrà mia figlia, non essendo proprietaria di altra casa? Maria Clara Prevosti
 
 
 
Le agevolazioni prima casa sono concesse in genere “per l’acquisto” di abitazioni, anche in via di costruzione (con l’eccezione riportata più avanti). Ma, nella sua situazione, non di acquisto si tratterebbe, bensì, semplicemente, di costruzione di prima casa, su un terreno già vostro. Cosa che impone senz’altro esborsi di denaro diversi da quelli che servono solo per costruire, ma sotto titolo, per esempio di contributi di costruzione al Comune, e non tanto di tributi fiscali (ci sono anche loro, ma sono di poco conto, come quelli necessari per operazioni quali l’accatastamento o la trascrizione presso i registri immobiliari del nuovo immobile). A meno che, naturalmente,  sia vostra figlia ad acquistare da voi la casa che fate costruire, ovviamente.  Quindi le domande di tipo squisitamente fiscale dovrebbe essere almeno tre: quali imposte sono dovute sulla donazione alla figlia del terreno edificabile, ed eventualmente del denaro necessario per costruire? Oppure, quali imposte sono dovute sulla donazione della casa già costruita alla figlia? O, infine, quali imposte sono dovute dalla figlia sull’acquisto da voi di una abitazione che diverrà la sua prima casa?
Va premesso che la donazione va fatta con atto pubblico, con l’intervento di un notaio e con il pagamento delle relativa parcella (che è spesso più elevata delle imposte stesse). Quelle sulla donazione sono state abrogate ma permane, nel trasferimento di immobili  (anche il terreno lo è) il versamento delle imposte ipotecarie e catastali. Esse sono pari al 3% del valore di ciò che è stato trasferito. Per i terreni esso è il valore di mercato (su cui esistono sempre contestazioni). Per le abitazioni è pari alla rendita catastale che verrà attribuita all’immobile moltiplicata per il parametro 120. Tuttavia, se vostra figlia destina a prima casa l’immobile stesso le imposte ipo-catastali sono ridotte alla misura fissa di 336 euro. Poi occorre mettere in conto i costi burocratici (circa 250 euro), per bollo, trascrizioni, eccetera.
La compravendita prevede invece tutti questi costi più il versamento dell’imposta di registro (al 3% del valore per la prima casa) e darebbe probabilmente luogo a una donazione indiretta per finanziarla alla figlia. Perciò la donazione dell’immobile costruito è probabilmente la situazione migliore (ma sentite un notaio).
La reale controindicazione è un’altra: le donazioni in vita sono ricalcolate come fossero parte del patrimonio ereditario, se si va a vedere se c’è stata lesione di legittima ereditaria, che potrebbe essere contestata dalle figlie non beneficate. E’, tanto più, indispensabile l’intervento di un notaio che valuti i pro e i contro.