La «bussola» dei millesimi
 
Regola generale: gli oneri si suddividono in base alle quote di proprietà
 
La spartizione delle spese in condominio avviene sempre e comunque attraverso eventuali criteri stabiliti da un regolamento condominiale contrattuale o delle tabelle ad esso allegate: si tratta di quel regolamento approvato da tutti i condomini, nessuno escluso, e in genere predisposto dal costruttore al momento dell’edificazione del palazzo. La modifica di tale tabelle deve essere fatta in forma scritta e approvata all’unanimità (cosa assai difficile, dato che qualcuno ha sempre da perderci). Solo in caso di ampliamenti volumetrici dell’edificio è possibile che anche un solo condomino pretenda di rideterminarle, ricorrendo al Giudice.
Quindi ha senso parlare di regole di suddivisione delle spese stabilite dal codice civile solo se tali tabelle non esistono o comunque non trattano uno dei tanti casi particolari possibili (come del resto spesso avviene).
Viceversa un regolamento condominiale assembleare (approvato a maggioranza dei proprietari e dei millesimi) non può fare eccezione alle regole di spartizione dettate dal codice civile. Può però darne un interpretazione valida, quando esse consentono un certo spazio di azione.
Millesimi. Sono di due tipi: di proprietà e d’uso. I primi dovrebbero esistere sempre e quantificare, oltre all’apporto di ciascuno a molte spese, anche il “peso” di ogni proprietario nelle decisioni assembleari. I secondi invece sono inseribili volontariamente nel regolamento contrattuale e riguardano la spartizione di certe spese particolari (per esempio, scale, ascensore, riscaldamento, piscina, garage, acqua, e via elencando).
Le regole del codice civile. Le norme condominiali fissano un criterio generale con alcune, importanti, eccezioni. Il criterio guida è questo: le spese vanno suddivise in base ai millesimi di proprietà. Però se le cose comuni sono destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne (attenzione: non all’uso che ne fa effettivamente).
Inoltre il codice inserisce il concetto di “condominio parziale”: qualora certe parti comuni siano destinate solo all’uso di una parte dei condomini, solo essi se ne prendono carico (e decidono in merito). Il caso classico è quello di un edificio con più scale: i condomini di ciascuna si curano solo della propria.
La variabile dell’uso può permettere una certa flessibilità di interpretazioni, che possono essere efficacemente determinate da un regolamento varato con un semplice voto a maggioranza dei presenti in assemblea e dei millesimi. Prendiamo per esempio le spese di consumo dell’acqua. Esse possono essere efficacemente ripartite secondo il numero di abitanti di ciascun appartamento, oppure, se esistono contatori, in base al consumo effettivo. Niente vieta poi che ne sopporti un maggior carico a un negoziante di generi ortofrutticoli insediato nello stabile e minor carico a un proprietario di box (che magari contribuirà comunque, per le spese di lavaggio del cortile e dell’androne).
Scale ed ascensori. Il codice prevede un criterio particolare per la manutenzione e ricostruzione delle scale: spese suddivise per metà in base ai millesimi e per l’altra metà in base all’altezza di ciascun piano dal suolo. E’ pensabile applicare lo stesso metodo di divisione anche per la pulizia delle scale stesse, qualora essa sia affidata a una ditta esterna anziché al portiere. La giurisprudenza ha da decenni stabilito che un identico principio di spartizione valga anche per le spese di esercizio e ricostruzione dell’ascensore.
Lastrici solari. Qualora un tetto piano o una terrazza a livello sia di proprietà o destinata all’uso esclusivo di uno o più condomini, essi sopportano un terzo delle spese di straordinaria manutenzione mentre i restanti due terzi competono a tutti i condomini i cui appartamenti siano coperti, in tutto o in parte, dalla proiezione verticale del lastrico o del terrazzo (che servono da tetti ai loro appartamenti). La Cassazione ha ultimamente stabilito che un’identica divisione vale anche in caso di spartizione dei danni da infiltrazione del lastrico e in caso di cortili comuni che coprano garage condominiali o box (vedi tabella).
Soffitti, volte e solai. La manutenzione e ricostruzione i sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti. Restano a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Innovazioni. Qualora un’opera del tutto nuova comporti una spesa notevole e sia suscettibile di utilizzazione separata, anche chi la approva in assemblea ha diritto di non partecipare al suo uso e alla relativa spesa. Potrà in seguito cambiare idea, versando quanto avrebbe dovuto pagare a suo tempo: tale somma va rivalutata con l’inflazione. Concretamente parlando, il caso si presenta quasi sempre in caso di istallazione di un impianto: per esempio un nuovo ascensore, un videocitofono che sostituisce quelli a voce, un’antenna parabolica comune. Talora può valere anche per certe opere edili: un garage, una piscina o un campo da tennis. Se si installa un ascensore, esso andrà munito di chiavi, in modo da essere usato solo da chi paga.
 
Non si sciolgono alcuni nodi interpretativi
 
Le norme condominiali del codice civile risalgono a più di mezzo secolo fa. Nonostante sia passato tanto tempo, la giurisprudenza non ha sciolto tutti i nodi interpretativi e, anzi, talora si è data da fare per confondere le idee, con sentenze contraddittorie. Forse sarebbe il caso di riformare il codice chiarendo innanzitutto i punti più oscuri e dibattuti, anziché lanciarsi in pretenziose rivoluzioni delle norme (come l’ultimo disegno di legge ha tentato di fare).
Per esempio, il criterio generale indicato dal codice civile è quello che i costi di manutenzione straordinaria di un manufatto edile o di un impianto vadano ripartiti secondo i millesimi di proprietà, perché attengono appunto alla proprietà del bene, che è di tutti, e non secondo i millesimi d’uso, che riguardano invece il suo utilizzo, che può essere differenziato. Per esempio, eventuali millesimi d’acqua riguarderanno appunto il consumo del liquido, mentre la spesa per riparare la relativa tubatura andrà suddivisa tra tutti quelli che se ne servono, in proporzione, appunto, ai millesimi di proprietà. Stesso discorso per la manutenzione o sostituzione di una caldaia, che è cosa diversa dal consumo che fa ciascuno di metano o gasolio, regolato dagli eventuali millesimi calore.
Tuttavia già nel caso dell’ascensore e delle scale le cose cambierebbero: infatti l’articolo 1124 parla di “manutenzione e ricostruzione delle scale” per l’applicazione del criterio particolare, che regola anche le spese di consumo di elettricità (metà in base ai millesimi di proprietà, metà in base all’altezza di ciascun piano dal suolo). Quindi, ad esempio, l’investimento necessario per sostituire una cabina e le relative funi andrebbe ripartito secondo questo principio, magari esentando i proprietari al piano terra che non sono serviti dall’impianto.
Ma, a parte il fatto che non ci sono certezze a proposito, la giurisprudenza recente ha sottolineato che se un impianto va adeguato alle norme di sicurezza, la suddivisione è secondo i millesimi di proprietà. Peccato che, nel caso dell’ascensore, la sostituzione della cabina e delle funi possa essere giudicata alternativamente o di adeguamento (se resa necessaria dalle norme) o di manutenzione straordinaria, senza che nessuno riesca dire quale delle due ipotesi prevale.
Il codice può essere anche origine di gravi ingiustizie. Che le spese di rifacimento di una terrazza che copre appartamenti sottostanti siano per 1/3 a carico di chi la usa e per 2/3 a carico dei condomini coperti, può essere ragionevole, se l’edificio ha molti piani. Ma se si tratta di una villetta con un appartamento sopra l’altro (che è indiscutibilmente un condominio), è illogico che chi utilizza il terrazzo paghi solo un terzo delle spese lasciando a chi ci è sotto il rimanente.
Ci sono poi le interpretazioni ondivaghe. Per esempio, per lungo tempo la Cassazione ha ritenuto che le spese di rifacimento dei balconi sporgenti competessero per il pavimento al proprietario del balcone e, per la parte sottostante, a quello del balcone di sotto (che gode della protezione di quello di sopra dalla pioggia). Con strane conseguenze (proprietario del primo piano costretto a pagare la riparazione di parte del balcone soprastante e di tutto il suo, parti sottostanti al balcone in realtà danneggiate da infiltrazioni d’acqua provocate da piante che stanno nel balcone di sopra, ecc). Oggi la Cassazione sembra invece più saggiamente orientata verso il principio “ciascuno paga per il suo balcone”.
 
CONDOMINIO: CHI PAGA
 
(I criteri qui elencati, derogabili da regolamento contrattuale, sono solo quelli consigliabili)
 
 
Tipo di parte comune e opere necessarie
Chi paga
Tipo di ripartizione
Strutture
Muri maestri: manutenzione ordinaria e straordinaria struttura, intonaco esterno, coperture esterne, colonne, archi portici
Condominio
millesimi proprietà
Muri maestri: intonaco interno all’appartamento
Proprietario singolo
al 100%
Muri interni di divisione tra appartamenti
I due proprietari a cui servono
al 50%
Facciate: intonaci e copertura facciate, frontalini, stucchi, decorazioni (in continuazione tra balconi e facciata
Condominio
millesimi proprietà
Finestre e persiane: riparazione, imbiancatura, verniciatura
Proprietario singolo
al 100%
Tetti spioventi: ristrutturazione, riparazioni
Condominio
millesimi proprietà
Collocamento antenne centralizzate
Condomini che se ne servono
millesimi proprietà
Apertura di abbaini e finestre
Proprietario singolo
al 100%
Sottotetti comuni, stenditoi: opere
Condominio
millesimi proprietà
Balconi sporgenti: manutenzione ordinaria struttura, pavimentazione, sottofondo,  parapetti e ringhiere
Proprietario singolo
al 100%
Balconate e ballatoi a cielo aperto: manutenzione ordinaria e straordinaria struttura, pavimentazione
Condomini che se ne servono (anche solo per il transito)
millesimi proprietà
Balconate e ballatoi a cielo aperto: manutenzione e consolidamento ringhiere e parapetti
Come sopra, a meno che le ringhiere siano da considerare parte integrante della facciata. In tal caso: condominio
millesimi proprietà
Balconi a castello (incassati nel perimetro dell’edificio): manutenzione straordinaria struttura
Trave portante interna: Condominio. Pavimento e parapetti proprietari singoli
millesimi proprietà (trave), al 100% (pavimenti e parapetti)
Lastrici solari non accessibili o accessibili da tutti, manutenzione ordinaria e straordinaria
Condominio
millesimi proprietà
Lastrici solari ad uso esclusivo di un condomino: manutenzione ordinaria e straordinaria ed eventuali danni al proprietario dell’appartamento di sotto per infiltrazioni d’acqua
1/3 proprietario singolo, 2/3 condomini coperti dal lastrico
millesimi proprietà
Terrazze a livello
1/3 proprietario singolo, 2/3 condomini coperti dalla terrazza
millesimi di proprietà riparametrati
Parapetti dei lastrici o delle terrazze ad uso esclusivo: manutenzione
Proprietario singolo
al 100%
Eventuali ornamenti della facciata
Condominio
millesimi proprietà
Scale, pianerottoli, finestre sulle scale: manutenzione ordinaria e straordinaria
Condomini serviti dalla scala
il 50% in ragione dei millesimi di proprietà degli appartamenti e il 50% in proporzione all’altezza di ciascun piano da suolo
Scale: manutenzione ordinaria e straordinaria muri interni
Condominio
millesimi proprietà
Portoni, passi carrai, anditi, vestiboli, portici: manutenzione ordinaria e straordinaria
Condominio (per i vestiboli e i portici sottoposti a servitù di pubblico passaggio possono esserci convenzioni con il Comune)
millesimi proprietà
Cortili ad uso condominiale, cavedi, chiostrine, pozzi luce: manutenzione ordinaria e straordinaria
Condominio (esclusi, se non sono condomini, coloro che godono di un’eventuale servitù di passaggio)
millesimi proprietà
Cortili in uso o proprietà a singoli proprietari: manutenzione ordinaria e straordinaria
Proprietario singolo
al 100%
Cortile che copre garage o box condominiali. Manutenzione straordinaria
Condominio 1/3, proprietari dei box 2/3
millesimi proprietà
Lastrico di copertura a fila di box: manutenzione ordinaria e straordinaria
Singoli proprietari, per la parte a copertura del loro box
al 100%
Lastrico piantumato di copertura a fila di box, manutenzione ordinaria e straordinaria
Condominio manutenzione verde.
Condominio 1/3, proprietari dei box 2/3 man straord. lastrico
millesimi proprietà
Gronde e pluviali: pulizia, riparazione e sostituzione
Condominio (nei supercondomini, proprietari del singolo edificio)
millesimi proprietà
Locali portineria, guardiole: manutenzione ordinaria e straordinaria
Condominio
millesimi proprietà
Giardini condominiali: manutenzione ordinaria e straordinaria
Condominio (anche i negozianti che danno sulla strada)
millesimi proprietà
Garage condominiali: manutenzione ordinaria e straordinaria
Condomini che se ne servono (tutti, se costruiti ai sensi della legge Tognoli)
millesimi proprietà
Impianti
Impianto acqua calda centralizzata senza contatori
Condominio
In base agli abitanti dello stabile, in base a millesimi acqua, o, in mancanza, in base ai millesimi di proprietà
Riparazione contatore elettrico, acqua, gas
Proprietario singolo che se ne serve
al 100%
Antenna singola
Proprietario singolo
al 100%
Antenna centralizzata
Condominio
in parti uguali (anche proprietario che non se ne serve)
Ascensore: manutenzione
Condomini serviti dall’ascensore
il 50% in ragione dei millesimi di proprietà degli appartamenti e il 50% in proporzione all’altezza di ciascun piano da suolo
Ascensore: installazione
Condomini che se ne servono
millesimi proprietà
Fognature, pozzi neri
Condomini che se ne servono
millesimi di proprietà
Impianto del gas: spese di allacciamento in rete
Condomini che se ne servono
millesimi di proprietà
Impianto centralizzato di riscaldamento o di acqua calda: spese esercizio e manutenzione
Condominio
in base millesimi calore o, in mancanza, in base a quelli proprietà. Il criterio più giusto per il calcolo dei millesimi calore, è quello per il 50% in base al volume dei locali e per il 50% in base al numero degli elementi radianti dei caloriferi
Impianto di riscaldamento con caldaia centralizzata: man straordinaria e rifacimento
Condominio
millesimi proprietà
Impianto centralizzato di acqua calda e /o di riscaldamento con contabilizzazione del calore
Condominio
30-40% in base ai millesimi di proprietà, 60-70% in base al consumo
Addolcitore
Condomini che se ne servono
millesimi proprietà
Autoclave
Condomini che se ne servono
millesimi proprietà
Canna fumaria centralizzata: manutenzione ordinaria, pulizia
Condomini che se ne servono
millesimi calore
Canna fumaria centralizzata: manutenzione straordinaria
Condomini che se ne servono
millesimi proprietà
Impianto idrico senza contatori acqua
Condominio
millesimi proprietà. Il criterio più giusto, da inserire nel regolamento condominiale, è quello in base al numero degli abitanti dello stabile
Impianto idrico con contatori
Condomini che se ne servon
in base al consumo (spese per portineria e giardini in base a millesimi proprietà)
Impianto idrico: installazione
Condominio
millesimi proprietà
Piscina, campo tennis: installazione, conservazione
Condominio
millesimi proprietà
Piscina, campi da tennis: esercizio
Condominio
millesimi proprietà. Il criterio più giusto, da inserire nel regolamento condominiale, è quello in base al numero abitanti dello stabile, esclusi quelli che non se ne possono servire (disabili, anziani, eccetera).
 
Fonte: Ufficio Studi Confappi-Federamministratori