Garanzia sugli impianti all’acquisto
 
L’appartamento, sito in Roma, è in comproprietà con mia sorella. Queste le manchevolezze:
·  Non ho mai pagato la tassa rifiuti
·  Il parapetto del terrazzo è basso
·  L’impianto elettrico non è in regola con norme di sicurezza
Data l’urgenza della vendita manca il tempo per rimediare. Preferisco inserire nel rogito la clausula:
 “Il compratore si farà carico delle pendenze inerenti la tassa rifiuti e rimborserà quanto il Comune potrà pretendere direttamente dal venditore per tale tassa. La compravendita avviene a prezzo agevolato in considerazione anche del parapetto basso e della necessità di adeguare l’impianto elettrico alle norme di sicurezza.
Tale clausola comporta il seguente interrogativo:
a un identico appartamento (sito nello stesso stabile ma in regola con tassa rifiuti, parapetto e impianto elettrico) è stato attribuito un valore di vendita di 300.000 euro. A titolo orientativo e in via largamente approssimativa, è possibile indicare quale potrebbe essere il valore di vendita del mio appartamento in considerazione delle suddette manchevolezze?
PS: la clausula è formulata correttamente?
 
Cominciamo dall’impianto elettrico. Il notaio La aiuterà nel redigere nel rogito una formula corretta, dal momento che il decreto ministeriale 22 gennaio 2008, n. 37, nell’articolo 13, recita “L'atto di trasferimento riporta la garanzia del venditore in ordine alla conformità degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza e contiene in allegato, salvo espressi patti contrari, la dichiarazione di conformità ovvero la dichiarazione di rispondenza di cui all'articolo 7, comma 6”. Successivi chiarimenti del Ministero hanno reso possibile, con patti contrari espressi nel rogito, anche il mancato rilascio della garanzia, in osservanza al fatto che il codice civile prevede la possibilità di deroghe alle garanzie. Per quanto attiene al parapetto, ricordiamo che è vero le norme edilizie comunali impongono una certa altezza, ma essa vale in genere solo in caso di nuove costruzioni e di ristrutturazioni integrali. Riguardo alla tassa rifiuti, crediamo di averLe già diffusamente risposto: tenga comunque conto che ogni accordo con l’acquirente non eviterà al Comune di chiedere a Lei il rimborso della tassa rifiuti di competenza, perché quanto affermato nel rogito riguarda rapporti interni tra venditore e compratore che non possono condizionare il comune stesso: Lei, se l’acquirente non paga, potrà tuttalpiù chiedere, anche giudizialmente, di farsi rimborsare.
Per quanto attiene allo “sconto” sul prezzo di vendita, ci è impossibile “sparare” cifre, che dipendono dal mercato immobiliare locale e dalla maggiore o minore sensibilità dell’acquirente.