Falsa locazione nella vendita all’asta
Domanda:
avrei intenzione di partecipare ad un'asta giudiziaria di un appartamento che risulterebbe essere occupato con regolare contratto di anni 4+4 stipulato ad Agosto del 2000. Ho avuto il sentore in base a delle informazioni da me recepite dal vicinato, che si tratta con buona probabilità di una finta locazione, che consentirebbe al vecchio proprietario di riacquistare l'immobile sotto altre vesti.
1) Quanto sopra descritto costituisce motivo di presentazione anticipata della disdetta del contratto (sfratto)?
2) Quali prove concrete attesterebbero la falsa locazione?
3) Iniziando la procedura di sfratto, quali possono essere i tempi tecnici per liberare l'appartamento? (gradirei avere un tempo minimo e massimo).
Ringrazio per la vostra disponibilità e collaborazione
 
La locazione concessa dal proprietario a un terzo può essere validamente opposta all'acquirente solo se antecedente al pignoramento. Talora in effetti l’esecutato ricorre a degli stratagemmi, come un falso contratto di locazione.
L'aggiudicatario della casa all’asta può promuovere azione di simulazione del contratto di locazione, secondo i criteri elencati nel codice civile (articoli da 1414 a 1417). Il codice afferma che il contratto simulato non produce effetti. Tuttavia la simulazione non può essere fatta valere da chi ha concluso il contratto, né dai suoi creditori, nei confronti di un terzo che in buona fede abbia acquistato i diritti.
Che l’acquirente all’asta immobiliare sia terzo, rispetto alle parti che hanno concluso il contratto (l’ex proprietario e l’inquilino)  lo ha affermato la  Cassazione (sentenze 27 gennaio 1999 e n. 721 e 27 novembre 1979 n. 6230). Entra comunque in gioco l’articolo 1417 del codice civile, che dice che la prova per testimoni è ammissibile senza limiti. La giurisprudenza ammette in questi casi  la prova della simulazione possa essere fornita anche per mezzo di fondate presunzioni.
Impossibile dare tempi allo sfratto (e soprattutto alla sue esecuzione). Essi variano da località a località e sono più lenti nelle grandi città.