Divisione dell’eredità e usucapione
Alla morte di mio padre, mia madre, le mie due sorelle ed io abbiamo ereditato quote di possesso su un appartamento sito a Roma (nel quale vivo a titolo gratuito con la mia famiglia da 13 anni) e immobili in provincia(dove risiedono le mie sorelle e mia madre).
Ora, noi sorelle vorremmo dividere le quote ereditate da mio padre: io acquisirei l'appartamento di Roma e, a tal fine, dovrei versare loro un conguaglio; mia madre, invece, pensa di vendermi la sua quota di proprietà dello stesso appartamento al prezzo della differenza di valore tra l'immobile di Roma e quelli in provincia. In tal modo io sarei totalmente liquidata (dovrei infatti firmare una rinuncia rispetto agli altri beni) e le mie sorelle godrebbero sin d'ora dell'eccedenza e dei restanti beni. E' legale tutto ciò?
Se continuassi a risiedere gratuitamente ed a mantenere l'appartamento di Roma, non potrei, tra sette anni, usucapire la quota di proprietà di mia madre?
Cordiali saluti
Paola Gentili
 
Per rispondere alla prima domanda, sì, la divisione è possibile in questo modo, come del resto in altri, purché tutti siano d’accordo e lo riportino per iscritto (del resto la divisione ereditaria prevede la trascrizione di atti presso l’Ufficio di registro riguardanti gli immobili, l’intervento di un notaio  e l’eventuale pagamento di un’imposta dell’1% sul valore dei conguagli). La divisione effettuata può essere anche “annullata” o “rescissa”. E’ annullata quando c’è dolo o violenza, oppure per particolari errori, come quando alla divisione partecipa anche chi non ha diritto. Può essere rescissa quando uno degli eredi prova di essere stato danneggiato perché gli sono stati assegnati beni con valore inferiore per oltre un quarto a quello della sua quota.
Per rispondere alla seconda domanda, sì, l’usucapione è esercitatile anche nei confronti dei coeredi. Tuttavia, le faccio quattro considerazioni.  Prima: ciascuno dei coeredi può chiedere in ogni momento la divisione. Seconda: per interrompere l’usucapione i coeredi possono chiedere la reimmissione in possesso. Terza: i coeredi possono con una certa facilità sostenere la (probabile) tesi che Lei abbia goduto per 13 anni di un comodato gratuito (dato che la proprietà era di uno stretto parente); pertanto l’eventuale periodo per l’usucapione ventennale inizierebbe solo dalla morte del parente. Quattro: si giungerebbe a contrasti insanabili in famiglia, da evitare non solo perché dolorosi ma perché, in genere, l’unico a guadagnarci è il Fisco. In caso di litigi, infatti, il valore formale dato ai beni, per esempio gli immobili, si trasformerebbe in quello reale, con conseguente incremento dell’imposizione.