Diritti di pari uso su garage condominiale
 
Ho ereditato nel 2000 una casa con cantina acquistata da mio padre nel 1982. Inoltre c’è un posto auto in un garage di proprietà indivisa fra i 9 condomini. La palazzina apparteneva a una cooperativa fomatasi negli anni 70 e 30 anni fa, all’epoca della sua costruzione, sorteggiarono i posti auto fra i soci. Fino a una decina di anni fa il nostro posto auto, anche se scomodissimo, poteva ancora andare bene per una 500 o una panda. Oggi è assolutamente impossibile parcheggiare, anche perché il mio vicino di parcheggio ha un’auto piuttosto voluminosa. Io non vivevo in questa casa e l’avevo data in affitto a un ragazzo che possedeva un motorino. Oggi le cose cambiano: vado a vivere nella mia casa. Chiedo una soluzione all’amministratore e ai condomini tutti ma nessuno vuole rinunciare alla sua comodità invocando che il sorteggio di 30 anni va fatto con il socio originario della cooperativa e asserendo che a suo tempo mio padre comprò la casa con quel posto e quello mi devo tenere.
Non credo esista un verbale dove si evinca di questo sorteggio, che penso sia stato fatto alla buona tra i soci della cooperativa. Del resto nessuno dei soci primitivi abita più in loco e comunque nessun condomino ne fa riferimento.
In realtà c’è la possibilità di ricavare un altro posto auto sia spostando l’ordine degli attuali sia costruendone, ex novo, un altro con relativa spesa (che suppongo a carico di tutti con i millesimi?).
È stata suggerita una rotazione dei posti auto che non è stata accettata.
È stato suggerito un nuovo sorteggio, ma io non voglio correre il rischio: è dall’82 che parcheggio con difficoltà. Ritengo che oggi debba subirlo qualcun altro.
È stata avanzata l’ipotesi di un’usucapione che, suppongo, non regga legalmente. Anche perché esiste una mia racc. RR che ne invalida i limiti di tempo (20 anni credo). Mi sono iscritta all’UPPI ma non ne ho ricavato nulla.
Cosa posso fare senza rivolgermi alla legge? Potete mandarmi gli articoli di legge relativi al mio caso, in modo che possa mostrarli ai condomini?
Un’altra cosa: in 7 anni abbiamo cambiato 3 amministratori. Dall’ultimo non sono riuscita ad ottenere i più elementari doveri del suo mandato come l’avvio della convocazione assembleare in tempo utile, l’invio del verbale a me condominio assente e senza delega(verbale che volevo impugnare ai 30 gg consentiti dalla legge)e men che mai una soluzione alla suddetta difficoltà di parcheggio. Il nuovo amministratore sembra seguire lo stesso comportamento dei primi due.
Come ci si deve comportare con un amministratore inadempiente senza doversi onerosamente rivolgere alla legge? Esiste un albo cui eventualmente far ricorso e protestare? Anna Maria Maturano, Luserna San Giovanni, Torino
 
 
Lei ci dice che il garage è di proprietà condominiale. Di per sé la decisione originaria di assegnare il godimento tramite sorteggio sarebbe perfettamente legittima. Del resto, anche mancando il verbale relativo, la lunga consuetudine mai contestata è in questo caso una prova del sorteggio avutosi a suo tempo (il concetto in giurisprudenza è sintetizzato nella frase latina “facta sunt concludentia”, cioè i fatti contano).
Tuttavia Lei ci dice anche che con una diversa spartizione (magari spostando le linee di vernice che li delimitano)  sarebbe possibile rendere agibili alle auto tutti i posti auto attuali. E questa è una considerazione decisiva: tutti i condomini hanno diritto in ugual misura al godimento della cosa comune. Se comunque non fosse possibile perfezionare questo diritto, neanche con il spostamento delle righe, si dovrebbero istituire dei turni di rotazione per garantirlo per quanto possibile (un metodo che, comunque, sconsigliamo, perché creerebbe confusione a non finire). Pertanto se il condominio non prende atto di questa realtà, Lei può ricorrere al giudice, provando che il suo spazio è di fatto inutilizzabile (non c’è altro sistema, purtroppo).
Quanto all’usucapione, nella sua lettera ci sono due affermazioni scorrette. La prima è che si possa interrompere l’usucapione ventennale tramite l’invio di una raccomandata: occorre ricorrere in giudizio. La seconda è che comunque possa perfezionarsi, in questo caso particolare, l’usucapione: quando è chiaro che il diritto d’uso o godimento di spazi comuni è concesso attraverso una decisione o una pratica condominiale, non si può avere usucapione.
Infine: non esiste albo o ruolo degli amministratori (si tratta di una professione non regolamentata). Tuttalpiù, se è iscritto a un’associazione,  si può chiedere ai suoi probiviri la sospensione o la cancellazione dell’iscrizione (ma un amministratore poco serio non se ne preoccuperà più di tanto).
L’unica soluzione resta la revoca del mandato in assemblea e/o un’azione di risarcimento dei danni documentati.