E' obbligatorio il consenso dell'assemblea condominiale per installazione di condizionatori d'aria con unità esterne, sulle facciate condominiali? Lettera firmata, Genova
Per sapere quando un'opera edilizia mette in pericolo il " decoro architettonico dell'edificio", occorre domandarsi innanzitutto: cosa si intende per "decoro"? La Cassazione ha risposto che si tratta "dell'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture che ne costituiscono la nota dominante e imprimono alle varie parti, nonché all'edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata, armonica, fisionomia, senza che occorra che si tratti di edificio di particolare pregio artistico". In questo senso qualsiasi palazzo - anche di edilizia economica popolare - ha un suo decoro. Il giudizio su quando l'estetica sia lesa è compito del giudice, che è l'unico che può decidere: se la sentenza è motivata non può essere impugnata in Cassazione (sentenza n. 1297, del 7 febbraio 1998). Secondo alcune pronunce, il giudice deve decidere se l'opera apporta un deprezzamento economicamente valutabile dell'edificio: se ciò non accade e l'alterazione non è grave o appariscente e magari accompagnata da una qualche utilità per tutti, non c'è la violazione (Cassazione, 6 ottobre 1997, n. 9717). Il diritto ad agire per la tutela si prescrive in vent'anni (Cassazione, 19 ottobre 1998, n. 10334).
Tuttavia il regolamento condominiale può, a buon diritto, ampliare il concetto di "decoro architettonico", imponendo particolari prescrizioni, come ad esempio il divieto di installare tende sui balconi di colore e tipo diversi da quelli prescritti, o quello di cambiare il tipo di infissi, o addirittura quello di eseguire qualsiasi opera senza l'assenso dell'assemblea di condominio. Sul fatto che il regolamento debba essere per forza contrattuale (cioè approvato da tutti) o possa limitarsi ad essere assembleare (cioè approvato a maggioranza in assemblea) non c'è ancora chiarezza. La Cassazione ha sposato, alternativamente, la prima tesi (sentenza n. 11121 del 1999) ma anche la seconda (sentenza n. 8731 del 1998).
Mentre è indubbio che certe opere possano essere sempre lesive dell'estetica dell'edificio (per esempio una sopraelevazione di un palazzo con stile architettonico diverso), per altre il dubbio è lecito. Il fatto che sia il giudice a decidere, e che non esistano regole precise, aumenta l'incertezza. Quindi amministratori e condomini debbono fare attenzione prima di iniziare una lite: se il pretesto è lieve, rischiano di perderla. Va infine tenuto conto che l'installazione di antenne televisive e radioamatoriali va sempre permessa, perché il diritto all'informazione è costituzionalmente protetto e prevale su quello della tutela del decoro. Resta comunque possibile pretendere che l'antenna vada posta laddove reca il minimo disturbo estetico.
Nel caso posto dal lettore, ci pare che le unità esterne del condizionatore, soprattutto se disposte sulla facciata che dà sulla strada e non mascherate, per esempio, da un balcone, rendano opportuno l'assenso del condominio. Senza dimenticarsi, però, che una decisione a maggioranza in assemblea non basta: il diritto a godere dell'estetica del palazzo appartiene ad ogni singolo condomino. Perciò ogni proprietario può pretendere la rimozione delle unità esterne.
Quanto ad altri casi concreti, ricordiamo per esempio che è stato considerato lesivo del decoro installare serramenti metallici con doppi vetri o trasformare un giardino condominiale in parcheggio. Viceversa è stato considerato ammissibile cingere un giardino a proprietà esclusiva con una cancellata diversa per stile da quella del condominio o realizzare una veranda su una terrazza che affacci in cortile.
Silvio Rezzonico, presidente Confappi-Fna (Confederazione piccola proprietà immobiliare)