Costruzione posti auto su terreno comunale
 
Presto si farà una riunione in cui ci sarà la richiesta di allargare il cancelletto pedonale, quello usato quasi esclusivamente dai clienti della palestra che fa parte del mio condominio. Vorrei sapere, per approvare questa richiesta, quali maggioranze sono necessarie.
In base alla comunicazione allegata vorrei sapere cosa dobbiamo fare noi condomini per diventare anche proprietari del terreno di cui abbiamo adesso solo il diritto d’uso e di parcheggio. Siamo interessati a diventare anche proprietari per poter costruire, eventualmente, dei box auto. Antonio Insalata
 
Domanda 1) Se l’allargamento del cancelletto è opera a prezzo limitato, la modifica può essere approvata in seconda convocazione di assemblea con le maggioranze ordinarie (quella dei presenti più almeno un terzo dei millesimi). Viceversa se è da considerarsi (come è più probabile) riparazione straordinaria occorre anche la maggioranza dei millesimi. Resta impossibile, se non all’unanimità, allargarlo così da consentire il passaggio di auto.
 
Domanda 2) Supponiamo che il nudo proprietario del terreno su cui si ha diritto d’uso sia il Comune. L’acquisto è possibile presentando una semplice offerta e informandosi su eventuali vincoli su terreno stesso, e “ereditando” relative servitù (tipo quella di acquedotto). Per una delibera assembleare occorre l’unanimità.  Se l’acquisto fosse proposto da una parte sola dei condomini (che continuerebbero ad essere gravati dal diritto d’uso degli altri) rimarrebbe possibile. In tutti e due i casi  ci si potrebbe agganciare alla nuova versione dell’articolo 9 della legge 122/1989. Essa recita nei primi due periodi del comma 1:  “I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti. Tali parcheggi possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell'uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici.” Sempre l’articolo 9, nel comma 3, dice: “Le deliberazioni che hanno per oggetto le opere e gli interventi di cui al comma 1 sono approvate salvo che si tratti di proprietà non condominiale, dalla assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice civile. Resta fermo quanto disposto dagli articoli 1120, secondo comma, e 1121, terzo comma, del codice civile”. Perciò: se l’area è acquistata da tutto il condominio, valgono le maggioranze del  comma 3. Se l’area è invece acquistata solo da una parte dei condomini, non c’è bisogno di delibera condominiale, ma bisognerebbe comunque rispettare il diritto d’uso anche dei condomini dissenzienti, per esempio consentendo loro il parcheggio in superficie, mentre i box vanno sotto terra (a patto che esista lo spazio sufficiente per le rampe), e indennizzandoli per il mancato uso durante il periodo di operatività del cantiere secondo accordi presi singolarmente.