Compravendita di terreno ipotecato, divenuto edificabile
E' stato acquistato un terreno agricolo in preliminare per 33000000 delle vecchie lire, versando una caparra di 3000000 £ nel 12/01/1988. Andati dal notaio per la stipula, si scopre che il terreno è ipotecato. I proprietari sono marito e moglie in comunione di beni. Chiedo: se l'ipoteca è a carico del marito, ne risponde anche la moglie? Nel frattempo, circa un anno fa, il marito è morto e gli eredi non vogliono più vendere la parte del padre. E' possibile? Ora poi il nuovo piano regolatore del paese ha cambiato il seguente terreno da agricolo a industriale. La moglie può ancora venderci la sua parte indivisa, e può chiederci il nuovo valore del terreno o restano i 33000000 £ del preliminare da lei firmato? L'ipoteca può cadere anche sulla quota della moglie?
Ringrazio vivamente per la Vostra risposta e porgo distinti saluti.
 
 
Se il terreno apparteneva ad entrambi i coniugi in comunione dei beni, anche l’ipoteca grava su entrambi. Il preliminare di acquisto lega solo le persone che l’hanno stipulato, e non i loro eredi. Tuttavia, nel caso in questione, dovrebbe anche essere stato stipulato dal coniuge sopravvissuto che, per il 50% della sua proprietà (oltre che per l’eventuale quota ereditata dal coniuge pre.morto), ne risponde.  Se così non è, ce lo faccia sapere. La domanda più difficile è se la sopravvenuta edificabilità del terreno è motivo di annullabilità (o comunque di rettifica del corrispettivo) del preliminare di compravendita. A questo proposito esiste una sentenza della Cassazione in Sezioni Unite (n. 5.900 del 18 aprile 1997, depositata il primo luglio ) che ha valutato come annullabile un preliminare  per l'essenzialità e la riconoscibilità dell'errore, visto che il venditore, al momento dell'atto, non era a conoscenza (a differenza del compratore) che sarebbe divenuto edificabile e che, quindi, avrebbe acquistato valore. Come si può notare, si tratta di un caso particolare: è necessario quindi che la sua situazione sia vagliata attentamente, cosa che non si può fare in questa sede.