Compravendita tra eredi comproprietari
 
Un appartamento in Milano appartiene per un terzo a me, per un terzo a mia sorella Iolanda (che vi abita); per un terzo al figlio di una mia sorella defunta (Paolo) .
I tre proprietari sono anche coeredi. Vorrei vendere la mia quota a mia sorella Iolanda. Come comportarmi con Paolo?
Dovrò notificargli l’imminente vendita?
Ha diritto di prelazione?
Dovrà presenziare al momento del rogito?
Cosa succede se tralascio di informarlo?
PS: Iolanda mi pagherà il prezzo corrispondente al valore catastale; siccome la rendita catastale è di 382,18 euro il prezzo sarà di 14.714 euro.
Questo il conteggio: 382,18 + 5% X 110 : 3 = 14.714 euro.
Il prezzo così calcolato è esente da controlli fiscali?  Amorese
 
 
Le domande sono due. Supponiamo che il caso riguardi una comunione tra eredi dell’appartamento (altrimenti non opererebbe comunque il diritto di prelazione). Premettiamo subito che, in questo caso particolare, non esiste né il diritto di prelazione né l’obbligo di comunicazione. Infatti l’articolo 732 del  codice civile recita: “Il coerede che vuole alienare a un estraneo la sua quota deve notificare la proposta di alienazione agli altri coeredi, i quali hanno diritto di prelazione”. Nel caso in questione, però, l'alienazione non è effettuata ad estranei, ma a coeredi in comunione: non vi è pertanto motivo di  applicare questa norma.
Quanto alla questione fiscale, ricordiamo che gli ultimi mutamenti normativi hanno fatto sì che le compravendite tra privati di abitazioni “usate”, al di là del prezzo denunciato di cessione, siano comunque tassate in base al valore catastale (che Lei ha ben calcolato).  Inoltre sono poste sanzioni draconiane rispetto a chi sottovaluta il prezzo di cessione denunciato nell’atto. Non esiste motivo al mondo, perciò, per esporsi inutilmente ad accertamenti del Fisco (che non sono più esclusi automaticamente), tanto più quando, in teoria, potrebbero esserci contestazioni tra eredi che facciano in qualche modo evidenziare il prezzo reale di vendita: denunci il prezzo vero nel rogito, sua sorella non pagherà per questo maggiori imposte.