L’assemblea del mio condominio ha votato un preventivo di 6,9 milioni, Iva compresa, per riparare e automatizzare il nostro cancello. La delibera è stata assunta con la maggioranza di 15 condomini (tra proprietari di box, appartamenti e negozi) su 24 e di 507,4 millesimi. Il proprietario di un negozio ha scritto all’amministratore, entro un mese dal ricevimento del verbale, contestando la delibera, perché l’assemblea era straordinaria e occorreva l’unanimità. Ha ragione? G.S., Torino
Le assemblee straordinarie deliberano con la stessa maggioranza di quelle ordinarie. Le maggioranze dipendono sia dal fatto che l’assemblea è di prima o di seconda convocazione, sia dal tipo di delibera. L’elettrificazione del cancello non è in genere da considerarsi un’innovazione (deliberabile con la maggioranza dei condomini e due terzi dei millesimi). Nel caso specifico, data la spesa, non sembra classificabile nemmeno come "riparazione straordinaria di notevole entità", per cui occorra anche in seconda convocazione l’assenso della maggioranza dei condomini che possiedano metà dei millesimi (un quorum che comunque è stato raggiunto). Probabilmente, infatti, che si arrivi a superare il 20% del bilancio condominiale, un limite non fissato dalle leggi ma di largo uso in giurisprudenza. Quindi, in seconda convocazione, sarebbe bastato l’assenso della maggioranza degli intervenuti e di almeno un terzo dei millesimi.
L’unico dubbio permane sull’eventuale richiesta del proprietario del negozio di essere esentato, nel caso in cui non utilizzi il cancello. Se il negozio ha un retro che dà sul cortile, e indubbio che deve partecipare alla spesa. In caso contrario, propendiamo comunque per la sua partecipazione, sulla base del fatto che il cancello, come la facciata, può contribuire al decoro dell’intero edificio, e quindi la sua manutenzione incombe a tutti .Tuttavia esistono anche sentenze contrarie, che parlano in questo caso di esenzione del commerciante. Ci si richiamai al secondo comma dell’articolo 1123 del codice civile, in cui si dice che "se le cose comuni sono destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne".