Studio per Bella!
Mini-alloggi privilegiati dagli accordi territoriali sugli affitti
Pro e contro del nuovo "Equo Canone"
La legge di riforma degli affitti dà la possibilità a proprietari e inquilini di concludere due tipi di contratto:
	•	a canone libero, della durata minima di 8 anni;
	•	a canone controllato, più basso di quello libero, della durata minima di 5 anni.
La scelta tra i due è del tutto libera, se si escludono le locazioni di breve durata (da 1 mese a 18 mesi) per cui è obbligatorio scegliere il canone controllato. Particolari regole sono infine stabilite per le locazioni a studenti universitari. La scelta tra canone di mercato o concordato non è obbligata: tuttavia, se si opta per il secondo la durata del contratto non è di 8 anni: quella minima è di soli sei mesi, e quella massima di 3 anni.
Per convincere i proprietari di casa a scegliere il cosiddetto "secondo canale" , quello a canone predeterminato, il Parlamento ha dato loro alcuni vantaggi: non solo la durata contrattuale più corta, ma anche imposte più ridotte sui canoni e sulla registrazione del contratto. Anche i Comuni, riducendo le aliquote Ici, hanno la possibilità, ma non l'obbligo, di facilitare il nuovo "equo canone".
Allora, il secondo canale è vantaggioso o no? La risposta è: dipende. Infatti i sindacati degli inquilini e dei proprietari in ogni comune di una certa importanza hanno avuto la possibilità di concludere dei "patti territoriali" in cui stabilivano i livelli dei canoni, a seconda del tipo di immobile e della zona in cui è situato. Risultato: a seconda del comune, ci sono accordi più sbilanciati a favore dei proprietari ed altri più favorevoli agli inquilini.
La Confappi (Confederazione piccola proprietà immobiliare) ha condotto un'indagine in cui sono messi a confronto i canoni di mercato di alcune città con quelli previsti per il "secondo canale", da cui risulta una classifica di convenienza per i proprietari. "Sono infatti i proprietari a decidere il successo o il fallimento del secondo canale.", afferma Silvio Rezzonico, presidente della Confappi, "Laddove gli affitti concordati sono troppo bassi, si rifiutano di concludere questi tipi di contratti".
Dalla classifica emerge che esistono alcune città (Bologna, Firenze e Genova) in cui i canoni concordati sono un'interessante possibilità. Viceversa in altre città (come Milano, Napoli e Pisa) la scelta sembra davvero poco conveniente. A Torino e a Venezia i pro e i contro si equilibrano, almeno dal punto di vista degli incassi.
"Attenzione, però", avverte Rezzonico, "lo studio della Confappi si serve di medie statistiche che vanno prese con una certa cautela. Solo un esperto può valutare se, nel caso concreto, vale la pena optare per l'affitto libero o per quello agevolato".
Lo studio della Confappi include anche altri capoluoghi oltre quelli inclusi nella tabella qui sotto. Per esempio Alessandria e Grosseto, dove il secondo canale è una reale opportunità, Pistoia, dove no sembra convenire e Lodi, Mantova e Prato dove la scelta dipende strettamente dalla zona e dal tipo di immobile.
Piccolo è bello
Gli accordi sull'affitto privilegiano, molto spesso, gli appartamenti piccoli o arredati, concedendo loro un incremento del canone (che, a dire il vero, è previsto anche nel libero mercato). Per esempio a Firenze gli appartamenti di dimensione ridotta spuntano il 15% in più, a Roma e Venezia il 20% in più, a Milano il 10%, a Napoli il 30%. E gli alloggi arredati hanno un ulteriore incremento a Bologna (+10%), a Firenze, Torino e Roma (+15%), e a Milano (+5%). Se si è proprietari di un minialloggio, quindi, la bilancia può pendere più facilmente a favore del canone concordato: occorre comunque farsi bene i conti in tasca, per valutare quando ciò sia vero.
Affitti a canone controllato: vantaggi e svantaggi per i proprietari di casa
Ecco i vantaggi gli svantaggi previsti, per i proprietari di casa, degli affitti a canone concordato: si è scelto il loro punto di vista perché, in pratica, sono loro a decidere se scegliere il canone libero o quello "calmierato"
Pro:
	•	Riduzione del canone imponibile sui redditi del 30% in più, rispetto agli affitti a canone libero
	•	Aliquota Ici ridotta, dove comuni che l'hanno decisa
	•	Riduzione a metà delle imposte sulla registrazione del contratto
	•	Durata dell'affitto di 5 anni (3 più 2 di rinnovo automatico) anziché 8 anni (4+4 di rinnovo automatico)
	•	Contributi per gli inquilini a basso reddito che rendono più semplice pagare il canone.
Contro
	•	Non si può determinare il canone voluto: si è costretti ad attenersi a quello deciso dagli accordi territoriali
	•	Sia nella suddivisione delle spese, sia nelle altre clausole, si è legati rigidamente al contenuto dei contratti previsti dai sindacati.
	•	Si è costretti, nove volte su dieci, a rivolgersi ai sindacati dei proprietari e degli inquilini, perché la determinazione del canone e delle altre condizioni è davvero difficile da fare senza l'aiuto di un esperto
	•	L'aggiornamento annuale del canone è sempre al 75% del costo della vita (mentre nei contratti liberi è normalmente al 100%).
AFFITTI LIBERI E CONVENZIONATI A CONFRONTO
(Per appartamento di 80 metri quadrati, nel semicentro della città)
 
Appartamento in scarse condizioni, in palazzo modesto
Appartamento in ottime condizioni
 
Canone mensile
E' conveniente il secondo canale?*
Canone mensile
E' conveniente il secondo canale?) *
Città
Concordato
Mercato libero
Concordato
Mercato libero
Bari
520.000
686.667
poco
720.000
913.333
poco
Bologna
800.000
800.000
sì
960.000
1.010.000
sì
Firenze
890.880
640.000
molto
1.336.320
1.133.333
molto
Genova
740.000
666.667
sì
906.667
853.333
sì
Livorno
581.840
846.667
poco
760.000
880.000
indifferente
Milano: semicentro pregio
510.000
1.120.000
pochissimo
833.333
1.240.000
poco
Milano: altro semicentro
460.000
920.000
pochissimo
683.333
1.000.000
poco
Napoli
462.780
973.000
pochissimo
653.333
1.228.667
pochissimo
Padova
520.000
840.000
pochissimo
920.000
880.000
si
Pisa
616.000
1.160.000
pochissimo
760.000
1.480.000
pochissimo
Torino
560.000
733.333
poco
720.000
800.000
indifferente
Venezia Laguna
866.667
1.370.600
poco
1.233.333
1.396.500
indifferente
Venezia terraferma
533.333
798.000
poco
800.000
848.667
indifferente
 
	•	Il calcolo di convenienza è stato fatto confrontando i canoni mensili riportati in tabella, ma al netto delle imposte (che sono più alte per gli affitti a mercato libero). Tuttavia bisogna anche tener conto che tutti i comuni elencati (tranne Napoli e Padova) hanno anche previsto un'aliquota agevolata Ici per chi affitta con il secondo canale: ciò aumenta la convenienza
Fonte: Ufficio Studi Confappi, su dati accordi territoriali, Fiaip e Nomisma
 
 
 
AFFITTI LIBERI E CONVENZIONATI A CONFRONTO
(Per appartamento di 80 metri quadrati, nel semicentro della città)
 
 
 
Appartamento in scarse condizioni, in palazzo modesto
 
Canone mensile
Canone mensile al netto imposte
Città
Concordato
Mercato libero
Concordato
Mercato libero
Convenienza (al netto imposte) %
Bari
520.000
686.667
414.197
487.076
-15%
Bologna
800.000
800.000
637.227
567.467
12%
Firenze
890.880
640.000
709.616
453.973
56%
Genova
740.000
666.667
589.435
472.889
25%
Livorno
581.840
846.667
463.455
600.569
-23%
Milano: semicentro pregio
510.000
1.120.000
406.232
794.453
-49%
Milano: altro semicentro
460.000
920.000
366.405
652.587
-44%
Napoli
462.780
973.000
368.620
690.181
-47%
Padova
520.000
840.000
414.197
595.840
-30%
Pisa
616.000
1.160.000
490.665
822.827
-40%
Torino
560.000
733.333
446.059
520.178
-14%
Venezia Laguna
866.667
1.370.600
690.329
972.212
-29%
Venezia terraferma
533.333
798.000
424.818
566.048
-25%
Fonte: Ufficio studi Confappi
Appartamento in ottime condizioni
 
Canone mensile
Canone mensile al netto imposte
 
Città
Concordato
Mercato libero
Concordato
Mercato libero
Convenienza (al netto imposte) %
Bari
720.000
913.333
573.504
647.858
-11%
Bologna
960.000
1.010.000
764.672
716.427
7%
Firenze
1.336.320
1.133.333
1.064.423
803.911
32%
Genova
906.667
853.333
722.190
605.298
19%
Livorno
760.000
880.000
605.365
624.213
-3%
Milano: semicentro pregio
833.333
1.240.000
663.778
879.573
-25%
Milano: altro semicentro
683.333
1.000.000
544.298
709.333
-23%
Napoli
653.333
1.228.667
520.402
871.534
-40%
Padova
920.000
880.000
732.811
624.213
17%
Pisa
760.000
1.480.000
605.365
1.049.813
-42%
Torino
720.000
800.000
573.504
567.467
1%
Venezia Laguna
1.233.333
1.396.500
982.391
990.584
-1%
Venezia terraferma
800.000
848.667
637.227
601.988
6%