Intendo comprare una casa per mia madre. Ho pensato di intestare un terzo della nuda proprietà a lei, e i rimanenti due terzi a me e a mio fratello. Darei a lei, che ha 72 anni l’usufrutto vita natural durante. Qual è il trattamento dal punto di vista fiscale di una compravendita di questo tipo?
Alessandra, Alessandria
 
 
Il trattamento fiscale dipende innanzitutto da chi, tra le tre persone coinvolte, è nelle condizioni di godere le aliquote agevolate per l’acquisto della prima casa e da chi andrà ad abitare nella casa stessa.. Supponiamo, come ci sembra probabile,  che sia solo sua madre ad avere i requisiti, e  che l’immobile non sia nuovo .
Nel vostri caso, l’usufrutto vale il 37,5% del valore dell’immobile e la nuda proprietà il 62,5%. (perché vostra madre ha 72 anni).Vostra madre pagherebbe il 3% di imposta di registro su tutto il valore dell’usufrutto e su un terzo del valore della nuda proprietà. In più ci sono 259 euro fissi per imposte ipotecarie e catastali. Voi paghereste a titolo di tutte le imposte sul trasferimento, il 10% sul vostro terzo di nuda proprietà (onorari notarili  e bollo esclusi).
Per semplicità, poniamo che il valore della casa, denunciato al rogito, sia di 100 mila euro. A vostra madre toccherebbero circa 2.010 euro di imposte di trasferimento. A ciascuno di voi, 2.084 euro. In totale, 6.178 euro. Se solo una persona acquistasse la casa, non abitandovi, sconterebbe invece 10 mila euro di imposte. Oggi come oggi, quindi, mettendo in piedi una tale operazione, il risparmio fiscale è pari al 38,2% delle imposte. Col crescere dell’età di sua madre, calerà il vantaggio.