Inchiesta in esclusiva per La Nazione
lunedì 22 novembre 1999
La riforma degli affitti ha introdotto due tipi di contratti. Quello cosiddetto "libero", che dura otto anni, e per il quale è possibile stabilire qualsiasi canone. E quello "concordato" per cui l'ammontare dei soldi da richiedere mensilmente all'inquilino è prefissato da accordi comunali. In compenso i proprietari di casa godono di sconti fiscali al momento della dichiarazione dei redditi e di un'imposta di registro ridotta. Inoltre la durata del contratto è più breve ("solo" 5 anni).
Ma, in concreto, è meglio l'affitto libero o quello a canone fisso? Per rispondere occorre confrontare le quotazioni imposte dagli accordi con quelle correnti o, come si dice "di mercato".
Ci ha provato per la prima volta la Confappi (Confederazione piccola proprietà immobiliare) di Firenze, con uno studio condotto su sette capoluoghi toscani (Firenze, Pisa, Livorno, Prato, Pistoia Siena e Grosseto), paragonando i canoni medi rilevati quest'anno dalla Fiaip (Federazione italiana agenti immobiliari professionali) con quelli massimi richiedibili che si desumono dai sette diversi accordi raggiunti localmente dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini.
La risposta è sorprendente: dipende. A Firenze e a Grosseto il canale concordato degli affitti può essere attraente. Viceversa, a Pisa e a Siena il canone richiedibile è decisamente troppo basso, perché i padroni di casa decidano di firmare un contratto a canone concordato. A Prato, la scelta è sostanzialmente libera: gli incassi sono più o meno gli stessi. Infine a Livorno e a Pistoia, dipende dal tipo di appartamento: se è in buone condizioni di manutenzione e ben fornito di accessori (garage, terrazzi, eccetera) il canone concordato si può fare, perché gli accordi sindacali permettono di richiedere più soldi all'inquilino. Al contrario, se è un alloggio di scarso livello, come spesso accade, è più opportuno optare per un affitto a canone libero.
"Attenzione", avverte comunque Franco Pagani, presidente della Confappi di Firenze, "lo studio fatto, per quanto accurato, si basa su medie statistiche. Ciascun proprietario deve valutare per bene la situazione del suo appartamento prima di decidere, meglio se chiedendo consiglio ai sindacati. Gli accordi raggiunti a livello locale sono infatti straordinariamente complessi da interpretare".
Sono tanti i fattori da tenere a considerazione. Per esempio a Firenze è difficile che un alloggio, anche se considerato "di pregio" sul mercato delle locazioni, abbia tutte le caratteristiche per poter essere catalogato tra quelli che gli accordi sindacali considerano tra i migliori (per i quali, quindi, si può chiedere l'affitto massimo)
. Inoltre un discorso a parte lo meritano senz'altro i mini-appartamenti e quelli ammobiliati, per cui cinque patti comunali su sette permettono di chiedere un canone superiore. Lo studio della Confappi, si occupa anche di loro (tabella 2).
Appartamento di 80 mq
Canone mensile con canale concordato
Canone mensile libero (rilevato dalla Fiaip)
Convenienza in %**
Città e zona
Appartamento scarso
Appartamento ottimo
Appartamento scarso
Appartamento ottimo
Appartamento scarso
Appartamento ottimo
Firenze
 
 
 
 
 
 
centro
947.200
1.420.800
800.000
1.333.333
33%
20%
semicentro
890.880
1.336.320
640.000
1.133.333
56%
32%
periferia
870.400
1.305.600
640.000
1.053.333
53%
39%
Livorno
 
 
 
 
 
 
centro
673.760
880.000
846.667
1.000.000
-11%
-1%
semicentro
581.840
760.000
846.667
880.000
-23%
-3%
periferia
520.640
680.000
700.000
740.000
-16%
3%
Prato
 
 
 
 
 
 
Centro (zone 1,2,3)
746.667
1.013.333
846.667
1.200.000
-1%
-5%
Semicentro (zone 4-5)
720.000
1.012.000
820.000
1.120.000
-1%
1%
Periferia (zona 6)
680.000
960.000
760.000
1.000.000
0%
8%
Pistoia
 
 
 
 
 
 
Centro
640.000
960.000
920.000
1.200.000
-22%
-10%
Periferia:
560.000
880.000
780.000
920.000
-19%
7%
Zona Montana:
480.000
640.000
633.333
633.333
-15%
13%
Grosseto
 
 
 
 
 
 
centro
560.000
960.000
420.000
600.000
50%
80%
periferia
480.000
880.000
280.000
450.000
93%
120%
Pisa
 
 
 
 
 
 
Centro e Pregio (zone 1-2)
764.000
948.000
1.240.000
1.560.000
-31%
-32%
Semicentro (zona 3)
616.000
760.000
1.160.000
1.480.000
-40%
-42%
Periferia (zona 4)
544.000
672.000
920.000
1.120.000
-34%
-33%
Siena
 
 
 
 
 
 
Centro
720.000
900.000
1.320.000
2.200.000
-39%
-54%
Semicentro
512.000
691.200
1.000.000
1.800.000
-43%
-57%
Periferia
440.000
560.000
866.667
1.320.000
-43%
-52%
??Convenienza del canone concordato tenuto conto del maggior sconto fiscale Irpef e delle imposte di registro ridotte per gli affitti concordati, supposto un reddito di 60 milioni lordi annui per il proprietario
Fonte: Ufficio Studi Confappi
Aumento del canone concesso per appartamenti piccoli e arredati
Tabella 2
Appartamenti piccoli
Appartamenti arredati
Città
canone: % in più
mq max per aumento
canone: % in più
Note
Firenze
+ 15%
45 mq
+ 15%
nessun limite
Grosseto
+ 20%,
+ 10%
46, 70 mq rispetti-vamente
+ 15%
+ 20% se arredo completamente nuovo
Livorno
+ 15%
45 mq
+ 15%
in relazione qualità arredo
Pisa
+ 15%
45 mq
+ 20%
in relazione qualità arredo
Siena
+ 10%
50 mq
+ 15%
+ 20% se arredo completo
Nb. Prato e Pistoia non prevedono incrementi di nessun genere.
Fonte: Ufficio Studi Confappi