L’inefficacia può riguardare anche il capitolato di costruzione

I patti sospetti quando si compra una casa in costruzione

I contratti di vendita di immobili di nuova costruzione, o integralmente ristrutturati, riassumono in sé tutte le occasioni di ospitare clausole vessatorie tipiche dei normali contratti di compravendita e di quelli di appalto. Infatti comprendono non solo la promessa d’acquisto (la cosiddetta prenotazione), il compromesso e il rogito ma anche il capitolato della costruzione e della finiture.

E’ purtroppo difficile rintracciare sentenze significative che riguardino le clausole vessatorie di questi contratti: é passato troppo poco tempo, dal recepimento della direttiva comunitaria perché le liti siano giunte in Cassazione e non si è ancora creata una “cultura” giurisprudenziale sia da parte dei legali del cittadino sia da parte dell’associazioni dei consumatori, tradizionalmente più impegnate su altri fronti.

Limitazioni di responsabilità del costruttore Tipico di alcuni contratti è il rifiuto di assumersi responsabilità per danni provocati dall’opera o per sua cattiva esecuzione. Il diniego non è necessariamente totale, e può essere previsto a certe condizioni o per particolari opere che nel contratto si dichiarano espressamente volute o accettate dal consumatore. Talora si può fissare una somma massima a risarcimento del costruttore in caso di esecuzione non a regola d’arte. Una clausola simile può entrare in contraddizione con l’articolo 1469-bis, punto 1 (limitazione della responsabilità in caso di morte o danno), nonché con il punto 14 (“riserva al professionista di accertare la conformità del bene venduto). Inoltre è prevista un evidente deroga agli articolo dal 1667 al 1673 del codice civile, che prevedono la garanzia biennale o decennale per i vizi di costruzione.

Penali per inadempienza. E’ il caso delle penali o dei risarcimenti del danno eccessivi nell’ipotesi di recesso dal contratto o di ritardo nella stipulazione del rogito da parte del consumatore. Si va a cozzare con il punto 6 dell’articolo 1469-bis (penali esagerate). Spesso manca la previsione di analoghe penali a carico dell’impresa in caso di danni da ritardata consegna dell’immobile: una carenza che contrasta con il comma 1 dell’art. 1469-bis (significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto) e, talora, anche con il punto 7 (riconoscere al solo professionista la facoltà di recedere dal contratto).

Sia la giurisprudenza italiana, che quella estera, riservano al giudice di merito la valutazione se una clausola penale va ritenuta inefficace, a seconda delle circostanze concrete. Talora (Tribunale di Milano, sentenza 2/3/2000) il giudice ha preferito far ricorso all’articolo 1384 del codice civile, che permette la riduzione della penale stessa. In una sentenza francese, in un caso di appalto da parte di un unico committente, si è valutata come abusiva la clausola che prevedeva la fermata del cantiere per un ritardo di pagamento superiore a 20 giorni. La corte d’appello di Grenoble ha infatti affermato che si trattava di un periodo troppo ristretto, perché si impediva al committente di criticare in tempo cattive esecuzioni dei lavori o non conformità al progetto.

Acconti e variazione dei prezzi Talora nelle vendite di case sulla carta all’acquirente sono imposte rateizzazioni del prezzo a scadenze fisse, non legate a quelle dell’esecuzione lavori: come risultato il consumatore paga senza una prestazione corrispettiva. Quest’ultima, in caso di fallimento della ditta che esegue i lavori, non sarà mai garantita. Il conflitto è con il punto 4 dell’articolo 1469-bis (impegno definitivo del consumatore mentre la prestazione del professionista é subordinata alla sua volontà). Ancor più frequentemente il costruttore non è costretto a restituire il doppio degli anticipi e delle caparre al consumatore, in caso di inadempienze (contrasto con il punto n. 5).

Vi sono poi le variazioni del prezzo nel corso dei lavori, non motivate da richieste di prestazioni aggiuntive da parte dell’acquirente. Possono essere giustificate da una miriade di motivi (per esempio, scioperi del personale, incrementi del prezzo dei materiali, dell’onere delle concessioni, del costo di acquisto del terreno).

Capita che gli incrementi futuri siano giustificati da voci non previste nel capitolato, ma che evidentemente avrebbero dovuto essere comprese perché il fabbricato sia adatto all’uso. Un esempio tipico è il mancato inserimento nel prezzo proposto degli oneri necessari per l’allacciamento alle utenze o per l’impianto di costose opere di urbanizzazione primarie (per esempio, le fognature). Va notato che in Germania la giurisprudenza , in parte basate sulle nostre stesse norme comunitarie, vieta ogni incremento del prezzo per opere indispensabili, ma non comprese nel capitolato di costruzione.

Infine, può succedere che il prezzo delle modifiche al capitolato delle finiture richieste dall’acquirente (voglio il parquet invece delle piastrelle, le porte in legno anziché in tamburato) sia di fatto determinato dal costruttore, senza che il consumatore abbia la possibilità di esserne preavvertito. E talora le modifiche divengono indispensabili, dati i materiali scadenti previsti o le finiture approssimative (piastrelle in bagno a un solo metro di altezza, giardini abbandonati a scarico di macerie, solai non coinbentati). A seconda dei casi, ciascuna di queste situazioni potrebbe entrare in conflitto con varie clausole vessatorie o abusive (n. 10, 11, 12,. 13, 20, articolo 1469-bis). Sempre in Germania, è all’indice ogni formula vaga che consenta aumenti non predeterminati in caso di opere in più eseguite dietro richiesta del consumatore.

Case nuove: il contratto non basta

Un contratto redatto con tutti i crismi non è la sola cautela che l’acquirente sulla carta di un immobile deve serbare. Può infatti essere coinvolto, con il fallimento dell’impresa costruttrice, in una procedura in cui rischia di perdere non solo il denaro anticipato e l’immobile, ma anche di trovarsi addossati debiti che non immaginava di dover pagare. Tutta colpa di una legge fallimentare che tiene scarso conto dei diritti del comune cittadino (un progetto di revisione giace da tempo in Parlamento), nonché di norme che non prevedono tutele, come ad esempio quella fidejussioria.

Ci si deve inoltre confrontare con i comportamenti illegittimi dell’imprenditore (fuga con la cassa, mancato adempimento degli obblighi di frazionare o a cancellare l’ipoteca, abusi edilizi), con le norme di legge (che prevedono il credito privilegiato da parte di banche e finanziarie sul fallimento), con i comportamenti dell’amministrazione (concessioni edilizie venute a scadenza e non rinnovate, modifica della destinazione urbanistica dell’area) e con infinti altri problemi.

Quando poi parte contraente è una cooperativa di abitazione, formalmente costituita dai soci assegnatari ma che in realtà è stata predisposta dall’alto da un’impresa di costruzione, le occasioni di truffa crescono. La democrazia interna può essere formale: in realtà le scelte sono già prese e gli associati non hanno comunque né le capacità tecniche, né il tempo di metterle in discussione. Costituendo queste coop, se si è disonesti, si scaricano sulle spalle dei soci molte responsabilità nelle scelte, che sono rinfacciabili a tutti, essendo formalmente prese in assemblee dove ciascuno ha diritto di voto, compresa la firma di contratti di appalto con condizioni leonine. Quindi l’impugnazione della clausole vessatorie diviene un grosso problema.

Clausole vessatorie e case sulla carta
Accettazione del regolamento condominiale “da intendersi integralmente richiamato nel presente atto”	art. 1469-bis, n. 10
Penale o risarcimento del danno nell’ipotesi di ritardo nella stipulazione del rogito da parte del consumatore, senza che sia prevista un’analoga penale da parte dell’impresa	art. 1469-bis, n. 6
Limitazione delle responsabilità del costruttore per danni provocati dalla sua opera o per cattiva esecuzione, anche da parte del subappaltatore	art. 1229, 1341, art. 1469-bis, n. 1, 14 e 17, 1667 al 1673 del codice civile,
Limitazione delle possibilità del consumatore di porre in atto azioni legali nel confronti del costruttore	art. 1341, art. 1469-bis, n. 2 e 16
Caparra o anticipo versato dal consumatore a garanzia del contratto, senza che il costruttore sia costretto a restituirne il doppio, se a sua volta non adempie alle sue obbligazioni	art. 1469-bis, n. 5
Variazioni del prezzo al momento della consegna legate ad avvenimenti imprevedibili per il consumatore (scioperi del personale, incrementi del prezzo dei materiali, dell’onere delle concessioni, del costo di acquisto del terreno), non conoscibili al momento del contratto o comunque evidentemente squilibrati a favore del professionista.	art. 1469-bis, n. 11, 13 e 20
Rateizzazione del prezzo a scadenze fisse, non legate a quelle dell’esecuzione dei lavori	art. 1469-bis, n. 4
Esclusione dal prezzo degli oneri per l’allacciamento alle utenze e per la costruzione di costose opere di urbanizzazione primarie (fognature eccetera)	art. 1469-bis, n. 10 , 11, 12 e 13
Limitazione della responsabilità dell'impresa o del professionista rispetto alle obbligazioni derivanti dal contratto (per esempio non rispondere dei danni provocati dalla ritardata consegna dell'immobile)	1341, art. 1469-bis, n. 7
Incremento del prezzo per modifiche richieste nelle finiture dell’appartamento non conoscibile al momento della conclusione del contratto, determinato esclusivamente dal costruttore e imposto comunque al consumatore.	art. 1469-bis, n. 10 , 11, 12, 13 e 14
Clausola che lascia la libertà all’impresa di subappaltare ad altri le opere	art. 1469-bis, n. 17

Fonte: Ufficio Studi Confappi-Fna