Chi ha acquistato una casa o un terreno anni fa, e la rivende oggi, con i prezzi immobiliari alle stelle, ha buona probabilità di fare succosi guadagni. Ma quando, e in che condizioni, il Fisco diviene socio dell'affare? O, in altre parole, quando il capital gain è tassato?

L'acquisto della prima casa. Occorre innanzitutto distinguere tra l'acquisto della prima casa e quello di un altro immobile. Il testo unico dell'imposta di registro afferma infatti che qualora il contribuente venda o doni l'immobile prima che siano passati cinque anni dal momento del suo acquisto agevolato, sarà costretto a versare le imposte sul passaggio di mano in misura ordinaria, nonché a pagare come sanzione una soprattassa pari al 30%. Quest'ultima si applica differenza di valore tra le imposte ridotte pagate e quelle calcolate in misura intera.. Non è finita: sono dovuti anche gli interessi di mora. Le stesse sanzioni sono applicate a chi applica , senza diritto, le aliquote agevolate.

Si tratta di esborsi importanti. Le imposte agevolate assommano infatti, nel caso di acquisto di immobile "usato", al 3% sul valore dichiarato più 258,23 euro fisse (4% più 387,35 euro se l'immobile è appena costruito). Viceversa le imposte in misura ordinaria salgono al 10% circa del valore immobiliare. Facendo i debiti conti, che tengano conto anche di sovrattassa e interessi, su immobile di 150.000 euro di valore, si è costretti di versare circa 13.400 euro in più. Fino al 16 ottobre 2003, però, resta possibile saldare per intero la differenza tra le aliquote ordinarie e quelle agevolate, ma senza mora e sovrattassa, se il contribuente si autodenuncia presentando una dichiarazione (articolo 11 della legge 27/12/2002, n. 289, la cui efficacia è stata prorogata dalla legge 1 agosto 2003, n. 212).

Il doppio acquisto. Questa regola ha però un importantissima eccezione. La trappola fiscale non scatta, infatti, se il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici, compra un altro immobile, godendo sempre delle agevolazioni prima casa. Attenzione, però. La scadenza dell'anno dall'acquisto finisce per diventare inutile se il contribuente, come talora accade, non gode dei requisiti. Per esempio se non era ancora proprietario riuscito a vendere in tempo utile della vecchia abitazione prima di acquistare il nuovo immobile.

L'imposta sul capital gain. Il Testo unico delle imposte sui redditi (Dpr n. 917/1986, art. 81) prevede che i guadagni da rivendita di un immobile acquistato o costruito da non più di cinque anni siano tassabili, come "redditi diversi", nella dichiarazione da presentare l'anno seguente a quello della vendita. Unica eccezione, quando l'immobile è stato adibito ad abitazione principale del cedente oppure dei suoi familiari più stretti, per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la cessione. Si tratta di un requisito oggettivo, basato sul dato concreto dell'uso che è stato fatto, non sul principio che l'immobile sia stato acquistato con le agevolazioni prima casa.

Con familiari stretti si intendono, ai sensi fiscali, il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado. Tra essi rientrano genitori, nonni, figli, nipoti, fratelli, zii, figli dei fratelli, suoceri , genitori dei suoceri, cognati (in linea maschile, quella femminile è ovviamente identica). Siamo di fronte a una parentela abbastanza vasta, che può coinvolgere decine di possibili candidati. Anche la moglie separata (ma non divorziata) è "familiare". L'imposta sul capital gain non si applica se il fabbricato è stato acquistato per usucapione, cioè per possesso ininterrotto per vent'anni. (Risoluzione n. 78 del 2003)

Comunque imponibili, anche oltre il termine dei cinque anni, i guadagni realizzati vendendo, anche parzialmente, terreni divenuti nel frattempo edificabili o comunque edificati, anche se si erano ricevuti in eredità o donazione.