Vendita immobiliare e tassa rifiuti

Venderò un appartamento ereditato nel 1991 non in regola con la tassa dei rifiuti: non l’ho mai pagata.

Vorrei sapere:

È vero quanto detto nella sotto riportata fotocopia?

Il rogito farà menzione di tale manchevolezza?

Dovrò concedere uno sconto corrispondente all’arretrato che il compratore pagherà per mettersi in regola? Amorese

Contenuto della fotocopia:

Una lettrice ci scrive: ho acquistato un appartamento il cui proprietario precedente per alcuni anni non aveva pagato la tassa dei rifiuti. Ho fatto la denuncia all’ufficio imposte per notificare la data certa da cui ero la nuova proprietari e alcuni mesi dopo mi sono stati recapitati i bollettini per effettuare i pagamenti. Sorpresa: gli importi (nell’ordine di circa 3 milioni, more comprese) comprendevano gli anni precedenti alla data d’acquisto per il 90 per cento del debito! All’ufficio imposte ho appreso che acquistando l’immobile sono diventata automaticamente debitrice dei debiti pregressi non pagati dai precedenti proprietari.

Non siamo per nulla d’accordo con quanto comunicato dall’ufficio imposte comunale. La solidarietà fiscale tra acquirente e venditore deve essere stabilita da precise norme di legge (come accade in qualche caso, per esempio sui debiti condominiali o sulle sanzioni Iva all’acquisto) e non può essere determinata dal comune. Il Dlgs 15 novembre 1993, n. 507, istitutivo della tassa rifiuti, stabilisce al contrario, nell’articolo 64 comma 4 che: “4. In caso di mancata presentazione della denuncia nel corso dell'anno di cessazione, il tributo non é dovuto per le annualità successive se l'utente che ha prodotto denuncia di cessazione dimostri di non aver continuato l'occupazione o la detenzione dei locali ed aree ovvero se la tassa sia stata assolta dall'utente subentrante a seguito di denuncia o in sede di recupero d'ufficio”. Pertanto, anche nel frequente caso in cui l’acquirente si dimentica di presentare al comune, entro il 20 gennaio successivo all'inizio dell'occupazione o detenzione, la denuncia di nuova occupazione, il venditore che ha presentato la denuncia di cessazione ha diritto di prova di non abitare i locali. E’ vero comunque , l’acquirente può pagare in luogo del venditore, e ciò può essere oggetto di una clausola nel rogito (ma può, non si è costretti). . Ricordiamo che “la cessazione, nel corso dell'anno, dell'occupazione o detenzione dei locali ed aree, dà diritto all'abbuono del tributo a decorrere dal primo giorno del bimestre solare successivo a quello in cui é stata presentata la denuncia della cessazione debitamente accertata”.

La solidarietà nel debito scatta solo tra occupanti dell’alloggio, anche se non intestatari del contratto, perché anch’essi fruiscono del servizio (art. 63, comma 1).

Il notaio non ha comunque l’obbligo, in sede di compravendita, di verificare l’effettivo versamento della tassa, né l’atto viene inficiato dal mancato versamento.

Naturalmente è bene che Lei regolarizzi la sua situazione, tenendo conto che con autodenuncia le sanzioni sono ridotte a un quarto.

In merito alla vostra recente consulenza riguardo a un arretrato nel pagamento della tassa rifiuti, specifico che nell’imminenza della vendita dell’appartamento non me la sento di affrontare fastidiosi iter burocratici per regolarizzare la tassa rifiuti. Preferisco inserire nel rogito questa clausola: “Il compratore si impegna a farsi carico di eventuali pendenze inerenti alla tassa rifiuti”.

Posso farlo? Come devo formulare esattamente la clausola? Amorese

La clausola va benissimo così, anche se nel caso è meglio scrivere “tassa o canone per la raccolta dei rifiuti urbani” (in qualche comune è canone) ma :

a) Sarebbe meglio (anche se non strettamente necessario) che attraverso scrittura privata non allegata al rogito, sottoscritta da entrambi, si riconosca l’ammontare delle pendenze esistenti in merito, e il fatto che il prezzo di vendita ne tiene conto. Tutto ciò a garanzia di entrambi, per evitare eventuali futuri litigi. Meglio ancora sarebbe fare registrare la scrittura perché abbia data certa;

b) L’accordo tra Lei e l’acquirente non impedisce al Comune di pretendere solo da Lei le pendenze relative alla tassa rifiuti, se l’acquirente non le salda. Lei potrà tuttalpiù tentare di rifarsi in seguito sull’acquirente stesso, in base anche alla scrittura privata più sopra richiamata.