Una doppia divisione: quella ereditaria e quella di un immobile in due
Dopo la morte di mio padre io, mia madre e mio fratello siamo i co-eredi di un bene immobile indiviso sul quale abitiamo io e mia madre. Ho intenzione di ristrutturare l'immobile (io sostengo i costi della ristrutturazione) creando 2 unità abitative.
La mia idea è quella di assegnare la nuda proprietà di un'unità abitativa a mio fratello gravandola del diritto di usufrutto a favore di mia madre (che ci andrà ad abitare) e diventare io pieno proprietario dell'altra unità abitativa.
E' logico pensare che il valore di tutto l'immobile dopo la ristrutturazione sarà maggiore dell'attuale. Inoltre sono io che sostengo i costi della ristrutturazione e vorrei che ciò fosse riconosciuto.
Come posso procedere? Faccio ora una divisione (atto notarile) sulla base del valore attuale della casa e quantifico il valore sia dell'usufrutto sia delle spese di ristrutturazione ai fini del conguaglio? Oppure: faccio una scrittura privata citando sia l'usufrutto che i costi di ristrutturazione e divido l'immobile al termine dei lavori?
Dalla sua domanda pare che ci si accordo in famiglia sull'operazione. Tenga conto che nella divisione ereditaria sono imponibili i conguagli, nella misura dell'1%. Quindi, dal punto di vista strettamente fiscale, meno conguagli ci sono, meglio è. L'ipotesi preferibile è forse quella di creare da subito due unità abitative, da distinguere in catasto, innalzano un semplice tramezzo, senza dare opera per il momento alla ristrutturazione. In seguito, si firmerà l'atto di divisione. Nell'allegato all'atto, o con un scrittura privata contestuale, Lei si prenderà l'impegno ad effettuare la ristrutturazione stessa, senza la quale, ci pare di capire, lei sarebbe privilegiato nella divisione rispetto agli altri eredi. Verifichi dal punto di vista della fattibilità e dei costi con un notaio tale ipotesi.