Sempre più difficile
la gestione dei grandi complessi anche a causa di ambiguità
con la comunione
Supercondominio: tutti convocati in assemblea
Illegittime le decisioni prese solo dagli amministratori oda «rappresentanti»
Quando l’esistenza
stessa del supercondominio non è riconosciuta da alcun atto scritto e
controfirmato da tutti i condomini, ma appare come una situazione di fatto, possono nascere
grossi ostacoli. Tutto ciò perché, invece che alla formula del supercondominio
stesso, si potrebbe far ricorso a due diverse definizioni giuridiche di un
insieme di edifici che hanno parti in comune : quella
di semplice comunione dei beni tra differenti palazzi oppure quella di servitù.
Un esempio tipico di ambiguità tra supercondominio e
comunione è quello di un complesso di villette servite da giardino, portineria
e magari anche da un impianto di riscaldamento. In tal caso la prassi più
utilizzata è quella di considerare tali parti come in comunione, a meno che sia stata decisa per atto scritto la costituzione del
supercondominio.
Se la scelta privilegia
la comunione, e non vi sono regolamenti o titoli che dicono
il contrario, le spese per le parti comuni si suddivideranno in parti uguali
tra tutti i proprietari delle villette, anziché ricorrere ai millesimi di
proprietà.
Ancora più ambiguo è il contrasto tra
supercondominio e servitù.
Facciamo un esempio: quello di due
edifici condominiali il secondo dei quali sia accessibile solo attraverso una
strada privata che passa di fianco al primo. In mancanza di titoli certi di
proprietà della strada, si potrebbe asserire che essa è una parte comune
supercondominiale oppure che essa appartiene solo al primo condominio e che il
secondo gode di una servitù di passaggio sulla strada
stessa definita come “necessaria” (nel senso che esiste anche se non è
dichiarata in un atto contrattuale). Nel primo caso le scelte di manutenzione
ordinaria e straordinaria della strada competono all’assemblea del
supercondominio e i relativi costi sono da ripartire proporzionalmente tra
tutti. Nel secondo caso, le spese di manutenzione fanno carico invece solo al
primo condominio, che ha comunque il diritto di
decidere autonomamente di eseguire i lavori. Il secondo parteciperebbe ai costi
solo in proporzione ad ulteriori vantaggi garantiti da
opere straordinarie.
Resta un obbligo reciproco tra chi è
sottoposto alla servitù e chi ne gode di non eseguire
opere o modifiche che rendano più gravosa la servitù stessa.
Tanto per fare un esempio, se i
condomini di uno stabile hanno diritto di passaggio pedonale per un cancello,
non possono ampliare il cancello per fare passare anche le loro auto.
D'altronde se uno dei due stabili ha una servitù di passaggio per le auto l’altro non può trasformarla in pedonale.
Ripartizione delle spese
Premesso che ogni suddivisione dei
costi supercondominiali non prevista da tabelle approvate da tutti è
impugnabile in tribunale, resta il fatto che se tale tabella non esiste,
occorre comunque crearla. In caso di
impugnazione essa sarà valida “salvo conguaglio” in attesa della
decisione del giudice. Ecco quindi alcuni esempi di ripartizioni tratti dalla prassi comune.
Impianto termico supercondominiale Come premesso
nell’articolo precedente, in condominio la ripartizione delle spese va fatta
formando due tabelle, una delle quali si riferisce al valore di
ogni singolo edificio nei confronti degli altri e l’altra che ripartisce
la quota tra condomini di ogni singolo palazzo (Cassazione 16 Febbraio 1996, n.
1206).
Poiché però la ripartizione delle spese calore più corretta è quella che adotta un
criterio misto tra la volumetria dei singoli appartamenti e il numero degli
elementi dei caloriferi in ciascun appartamento, può essere logico che la
tabella supercondominiale derivi da una elaborazione matematica proporzionale
dei millesimi condominiali, in eccezione ai criteri comuni.
Va inoltre ricordato che l’articolo 19
della legge n. 10/1991 impone agli amministratori di condominii
o supercondominii che consumino annualmente energia
superiore a 1000 TEP (tonnellate
equivalenti di petrolio) di comunicare ogni anno al ministero dello sviluppo
entro il 30 aprile il nominativo del tecnico
responsabile per la conservazione e l’uso razionale dell’energia: L’omissione è
punita con una sanzione da
Strade Poiché l’uso
della strada dovrebbe essere commisurato alla lunghezza dei rispettivi percorsi
e alla cubatura di ciascun edificio, ecco una ripartizione possibile. Occorre
moltiplicare la cubatura di ciascun palazzo per il numero dei metri del
percorso necessario per accedervi, quindi sommare
tutte le cubature virtuali risultanti. Il totale di esse
va diviso per mille, ottenendo un coefficiente che verrà moltiplicato per
ciascuna cubatura virtuale. La ripartizione all’interno dei
condomini avverra di norma in base ai millesimi di
proprietà.
.Se la destinazione degli edifici del
supercondominio è diversa e alcuni di essi sono
destinati a usi industriali o commerciali che prevedono un traffico elevato
sulla strada, sarà indispensabile elaborare dei coefficienti correttivi che
penalizzino gli edifici ad uso diverso da quello abitativo.
Impianti sportivi. Le principali
difficoltà sorgono dal fatto che mentre certi impianti possono essere goduti da
tutti i condomini o quasi (per esempio una piscina) altri possono essere usati
solo da alcuni, esclusi per esempio i bambini, gli anziani o i disabili (ad
esempio un campo da tennis). Un altro ostacolo è che i residenti possono
invitare degli ospiti che godono ugualmente degli impianti sportivi.
E’ quindi auspicabile che l’assemblea
condominiale deliberi l’istituzione di “gettoni” che ciascuna persona che
utilizzi gli impianti sia costretta a procurarsi per ogni ora di servizio. In
tal modo sarà possibile ripartire le spese di esercizio
in proporzione all’uso effettivo , in applicazione del secondo comma
dell’articolo 1123 del codice civile. Viceversa le spese di manutenzione straordinaria,
così come quelle per eventuali arredi o apparecchi resteranno suddivise in
proporzione ai millesimi di proprietà supercondominiali.