Supercondominio, condominio complesso, condominio orizzontale. Sono tre le definizioni inventate per dare un nome all'insieme di tanti palazzi autonomi, ma con alcune parti e servizi in comune (per esempio il giardino, le recinzioni, i garages, la portineria, la piscina e magari anche certi impianti, come quello di riscaldamento centralizzato). Nessuna di queste formule trova però puntuale disciplina nella legge e così restano in sospeso numerosi dubbi su come si suddividono in questi complessi le spese, chi nomina l'amministratore o gli amministratori, chi partecipa alle assemblee.

Palazzi autonomi. Proviamo a dare alcuni orientamenti. La prima è che un complesso di palazzi autonomi o parzialmente tali (perché hanno in comune solo il tetto o i muri divisori, ma non, per esempio, scale, ascensori, ingressi, scarichi eccetera), può alla sua costituzione, con regolamento contrattuale, organizzarsi sia come supercondominio, sia come un insieme di condomini separati con alcune parti in comunione (per esempio portineria e giardino). Almeno questo é l’indirizzo corrente della giurisprudenza.

Lo scioglimento Non è finita: l'articolo 61 delle disposizioni di attuazione del codice civile chiarisce che, un complesso del genere organizzato in condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condomini separati, serbando eventualmente in comune solo alcune parti. Il codice distingue due eventualità: quando il complesso stesso è facilmente divisibile e quando non lo è. Nel primo caso basta che in assemblea voti per il "sì" la maggioranza degli intervenuti che possieda perlomeno metà dei millesimi. Lo scioglimento può essere anche deciso dal giudice su domanda di almeno di un terzo dei proprietari del palazzo che vuole distaccarsi.

Quando invece per attuare la divisione occorrono opere edili o impiantistiche innovative, l’assemblea deve deciderla con l'accordo di più di metà dei condomini che possiedano due terzi dei millesimi. Al termine di tale divisione, il risultato comporterà lo scioglimento dell’unico condominio originario e la nascita di tanti condomini separati, che abbiano o non abbiano residue parti in comune. Rovesciando il contenuto della disposizione si potrà anche pervenire ad un risultato specularmente opposto: passare da condomini separati alla costituzione di un unico supercondominio. In entrambi i casi le disposizioni applicabili alle parti comuni sono quelle del condominio e non quella della comunione.

Pro e contro. Essere in condominio, oppure in semplice comunione, comporta importanti differenze pratiche. Nel condominio, per esempio, le procedure di convocazione e di svolgimento dell'assemblea sono abbastanza complicate, nella comunione invece sono più semplici: in genere, nella comunione l'assemblea può essere richiesta da uno solo dei partecipanti. Nel condominio le votazioni sono prese con la doppia maggioranza di presenti e millesimi; nella comunione vale solo la maggioranza degli intervenuti. Il regolamento e la nomina dell'amministratore sono obbligatori nel condominio, se i proprietari superano un certo numero. Non lo sono nella comunione. Il ruolo e il potere dell'amministratore condominiale è abbastanza ampio e definito dalla legge, al contrario di quello dell'amministratore della comunione, che non é mai obbligatorio e che deriva i propri poteri dal mandato conferitogli. In particolare, la ripartizione delle spese in condominio é fatta per millesimi, mentre nella comunione le quote dei partecipanti si presumono uguali.

Comunioni parziali in condominio. Anche in un condominio, composto di più edifici, vale il principio secondo cui le spese per le parti comuni destinate a servire i condomini in misura diversa sono ripartite in proporzione all'uso che se ne fa. Esse possono essere pagate anche solo da alcuni condomini (art. 1123 del codice civile). Questa regola permette una certa flessibilità di gestione quando, come spesso capita nei complessi di più palazzi, va riparato un singolo ascensore, ridipinta solo una facciata o ricostruito un unico tetto. Tuttavia quando gli edifici possiedono in comune solo accessori non necessari per l'esistenza dei singoli edifici (come il giardino, la piscina, il campo da tennis), vige il regime della comunione e non quello del condomino. In tal caso è senz'altro consigliabile predisporre un regolamento della comunione, che detterà il principio tipico della comunione: un voto per ciascun partecipante, determinato secondo le usuali maggioranze.

Al contrario, quando nel complesso sono in comune alcune parti importanti, legate da vincolo pertinenziale con le unità di ciascun palazzo (per esempio un garage che si estende nel sottosuolo di vari edifici, l'impianto di riscaldamento, quello fognario), il regime applicabile é quello del condominio.