La divisione delle spese - Costi di manutenzione in base ai millesimi, mentre a banconi, ascensori e box si applicano criteri misti

Il condominio alla cassa senza litigi

N.B. L'articolo è da attribire a Il Sole, con consulenza Fna, la tabella (qui riportata in versione più ampia rispetto a quella pubblicata) alla Fna-Federamministratori

Leggere il codice civile è come fare un tuffo indietro nel tempo: gli articoli che trattano di condominio parlano di vestiboli, portici, locali lavanderia comuni, stenditoi per i panni collettivi, pozzi e cisterne, descrivendo un mondo che, già nel 1942, ai tempi del suo varo, stava per scomparire. Del tutto ignorati sono ascensori, antenne tv, giardini condominiali, citofoni, box auto, garage, piscine, paraboliche, autoclavi o campi da tennis. Altrettanto trascurata è, infine, la realtà dei cosiddetti "supercondomini", composti da palazzi autonomi l'uno dall'altro, con in comune solo portineria, giardino e garage.

Non stupisce quindi che, restate senza eco le numerose proposte di modifica, ci siano voluti 58 anni di sentenze della giurisprudenza per poter rispondere a due semplici quesiti: "Chi paga? E in che proporzione?"

Oggi le zone grigie rimaste sono comunque poche (si veda la tabella elaborata da Federamministratori). Vediamo di affrontane alcune.

Balconi. Non vi è alcun dubbio sul fatto che il balcone sporgente dalla facciata dell'edificio sia di proprietà singola del proprietario dell'appartamento che serve, e che quindi le spese di consolidamento o di ripavimentazione gli competano. Il dibattito leguleio si è però accentrato su due accessori del balcone stesso: il sottofondo e la ringhiera. C'è chi ha affermato, infatti, che quando il sottofondo ha la funzione di protezione e copertura per il balcone sottostante, la cura della manutenzione del suo intonaco inferiore è a carico del proprietario del piano di sotto (interpretazione estensiva dell'articolo 1125 del codice civile). Altri, invece hanno preferito negarlo. Quanto alle ringhiere e ai parapetti, c'è chi ha voluto sottolineare che la loro funzione è consentire al proprietario di affacciarsi, impedendogli di precipitare.. Quindi tocca a lui sborsare denaro per la manutenzione ordinaria e straordinaria. Viceversa c'è chi ha fatto notare che ringhiere e parapetti, soprattutto se artisticamente lavorati o coperti da fregi, fanno parte integrante del decoro di una facciata: pertanto le relative spese di manutenzione sarebbero a carico di tutto il condominio.

Un amministratore condominiale con la testa sulle spalle si fa poco influenzare da queste controversie giuridiche. La manutenzione straordinaria dei balconi, infatti, viene quasi sempre eseguita contemporaneamente alla ripittura e al consolidamento della facciata, quando diviene conveniente installare le costose impalcature: di conseguenza le relative spese vengono quasi sempre suddivise tra tutti i condomini, secondo i millesimi di proprietà. Con un po' di buon senso si valuterà poi se attribuire a un singolo condomino certe spese straordinarie, che riguardano il cattivo stato di conservazione di un unico balcone. Il linea di principio, comunque, la ripavimentazione del piano del singolo balcone resta a carico del singolo proprietario, soprattutto se il regolamento non vieta che avvenga con piastrelle o materiale diversi.

Ascensore. Qualche controversia è nata sul fatto se l'installazione di un nuovo ascensore vada pagata secondo il criterio dei millesimi di proprietà oppure secondo quello utilizzato per le spese d'uso e di manutenzione ordinaria (metà in ragione dei millesimi, l'altra metà in ragione dell'altezza di ciascun piano dal suolo). Va premesso che i negozianti e i condomini al piano terra, se , come è probabile, sono dissenzienti sull'installazione hanno comunque diritto di non pagare. "Sembra comunque preferibile il criterio dei millesimi di proprietà - spiegano alla Federamministratori . " Non v'é infatti dubbio sul fatto che la presenza dell'ascensore contribuisce ad accrescere il valore di tutto l'edificio, non solo quello degli appartamenti agli ultimi piani.

Lastrico dei box e dei garage. Il dibattito è aperto sui garage che sorgono sotto il cortile o il giardino condominiale, oppure sulle costruzioni autonome sopraelevate, ma piantumate (coperte cioè da erba, cespugli o alberi). Riguarda ovviamente il lastrico di copertura: chi deve pagare le spese di conservazione e impermeabilizzazione? Secondo la tesi più consolidata in giurisprudenza occorre dare un'interpretazione estensiva all'articolo 1126 del codice civile, che tratta dei lastrici solari ad uso esclusivo: un terzo della manutenzione straordinaria competerà ai proprietari dei box o dei posti auto in garage, gli altri due terzi saranno a carico di tutto il condominio (inclusi, in quanto condomini, i proprietari dei posti auto).

Piscine e campi da tennis.. Quando la piscina è stata costruita insieme al palazzo, il regolamento condominiale prevede quasi sempre un'autonoma tabella di ripartizione delle spese e fissa anche il periodo dell’anno d’uso, gli orari giornalieri, i criteri turnari di prenotazione.

Il buon senso impone che si tenga conto del numero degli abitanti del palazzo, con correttivi automatici qualora dovesse variare nel tempo. Il numero o l'ampiezza degli appartamenti hanno infatti poca importanza . Le controversie in giudizio riguardano, comunque, il problema degli ospiti che troppo spesso vengono invitati a utilizzare una piscina da uno dei condomini. Se la cosa non é vietata dal regolamento condominiale, bisogna risolverla con il buon senso. Serve a poco ricorrere alle sentenze, come quella del 13 luglio 1989 (pretura di Roma), che con scarsa praticità hanno imposto un maggior carico di spese di manutenzione sul condomino che ha troppo spesso degli ospiti.

Alberto Stringhi

Si può modificare la ripartizione della proprietà solo con l'accordo unanime o in giudizio

Due strade per cambiare la tabella

Il codice civile afferma che la tabella dei millesimi di proprietà allegata al regolamento contrattuale (sottoscritto da tutti) è modificabile solo con accordo all'unanimità o, in mancanza, ricorrendo in giudizio. Ma solo in due casi: quando la ripartizione risulta conseguenza di un errore o quando viene alterato notevolmente il rapporto originario tra i valori in seguito a cambiamenti di notevole portata (per esempio la sopraelevazione di un piano).

L'errore nella tabella. La giurisprudenza ha, in passato, ristretto il concetto di "errore", limitandolo a sbagli di calcolo matematico, a errori di fatto (come la convinzione che un appartamento sia più grande o più piccolo di quello che è) o di diritto (come la convinzione che debbano essere valutate le migliori condizioni di manutenzione di un appartamento rispetto a un altro, cosa assolutamente ininfluente).

Quella più recente, a partire dalla sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione (n. 6222 del 1997) ha invece ampliato lo stesso concetto, parlando di "obiettiva divergenza tra il valore effettivo e quello proporzionale attribuito dalle tabelle". Per giustificare questa interpretazione estensiva la Cassazione si è richiamata all'articolo 1427 del codice civile, il quale afferma che "Il contraente il cui consenso fu dato per errore.... può chiedere l'annullamento del contratto" . Si è poi appellata all'articolo 1430, che aggiunge: " L'errore di calcolo non dà luogo all'annullamento del contratto, ma solo a rettifica".

Quindi in caso di evidente sproporzione tra tabella dei millesimi e realtà oggettiva, il singolo proprietario potrà richiedere la semplice rettifica delle tabelle allegate al regolamento contrattuale, senza bisogno di doverle riscrivere da capo a fondo..

Ovviamente, la sproporzione, per essere obiettiva, deve essere notevole ed evidente, altrimenti ci si potrà sempre richiamare al fatto che il regolamento contrattuale è un patto negoziale, firmato da tutti.. Non sono poi impugnabili i criteri di metodo adottati per stabilire i millesimi, purché ragionevoli: per esempio può essere ritenuto valido (anche se teoricamente sconsigliabile) un calcolo basato sui vani catastali attribuiti a un appartamento.

Le innovazioni di vasta portata. C'è accordo in giurisprudenza sul fatto che l'ampliamento della volumetria dell'edificio o comunque l'aggiunta di pertinenze quali ad esempio un box o un garage possono portare alla revisione delle tabelle millesimali. Controversa è invece la questione dell'aumento di superficie abitabile, come quella conseguente alla trasformazione in abitazione di un sottotetto, in veranda di un balcone o in tavernetta di una cantina. Mentre di solito va cambiata la tabella dei millesimi d'uso (causa, per esempio, l'installazione di nuovi caloriferi o rubinetti), la giurisprudenza prevalente lascia intoccati quelli di proprietà: ci si appella all'articolo 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile, che dice che non va tenuto conto dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o porzione di piano.

Al.St.

CONDOMINIO: CHI PAGA*

*Salvo i diversi criteri stabiliti dal regolamento condominiale

Nb: con millesimi "riparametrati", si intendono i millesimi ricalcolati escludendo i condomini che non si servono della parte comune o dell'impianto.

Fonte: Ufficio Studi Fna-Federamministatori