Condizioni per ottenere l'abitabilità nei sottotetti

*Rapporto tra la superficie del pavimento e quella delle finestre

** Solo per i sottotetti che divengono un'abitazione autonoma: gli altri sono liberalizzati e attuabili come "opera interna"

Fonte: Ufficio Studi Confappi (Confederazione piccola proprietà immobiliare)

Soddisfare la fame di case, senza bisogno di nuove cementificazioni. Un'equazione solo apparentemente impossibile: per risolverla occorreva "mirare in alto", a locali già costruiti ma, inutilizzati: i sottotetti. Questo è lo scopo che si sono proposte varie leggi regionali, varate da 4 anni a questa parte per rendere più facilmente abitabili solai, soffitte e mansarde. Bisognava anche riconoscere, senza inutili ipocrisie, che una buona fetta dei sottotetti esistenti è già stata riciclata ad abitazione, anche senza i requisiti di abitabilità, illuminazione e riscontro d'aria che sarebbero augurabili. Occorreva quindi regolarizzare tutte queste situazioni.

Un obiettivo raggiungibile solo se si ammorbidivano le prescrizioni previste da leggi nazionali che risalgono, del resto, a più di vent'anni fa, abbassando i limiti di altezza media per cui un locale poteva venir considerato abitabile(2,7 metri per soggiorni e camere da letto e di 2,4 metri per i cosiddetti locali "a servizi", come bagni, corridoi) . Oppure essendo meno rigidi nell'imporre finestre troppo ampie , dove non era affatto semplice aprirle, cioè nei tetti spioventi.

Ed ecco che oggi ben quattro regioni (Piemonte, Veneto, Emilia Romagna e Basilicata) hanno seguito la strada tracciata dalla prima legge, datata luglio 1996 e varata dalla Regione Lombardia. E quest'ultima ha nel frattempo reso ancor più morbide le sue norme sull'adeguamento ad abitazione delle soffitte.

Ecco quindi un'analisi comparata delle varie legislazioni regionali sui sottotetti, a cui hanno dovuto o debbono adeguarsi regolamenti edilizi e norme di attuazione del piano regolatore dei comuni interessati, fatte salve particolari zone di tutela individuate dalle amministrazioni locali. L'indagine è stata condotta in collaborazione con l'Ufficio Studi della Confappi (Confederazione piccola proprietà immobiliare).

Leggi regionali: tratti in comune.

Cosa hanno in comune, tutte queste norme? Innanzitutto, il titolo, che immancabilmente recita: "Misure per il recupero dei sottotetti negli edifici esistenti". Ed è proprio il concetto di "edificio esistente" ed essere la prima ambiguità da affrontare per una corretta interpretazione delle leggi. In effetti è tale non solo un palazzo già costruito da tempo, ma qualsiasi palazzo appena giunto a fine costruzione. Ciò porta, al di là dei meriti delle leggi di recupero, a un paradosso: nei fabbricati nuovi si dovrebbero seguire certe regole fino a che l'edificio è ultimato. Immediatamente dopo, però, diverrebbe possibile richiedere una concessione edilizia per il recupero del sottotetto, ottenendo così un ulteriore aumento di volumetria. Basta servirsi di alcuni stratagemmi. Uno tra questi la rimozione di controsoffittature che erano state poste in opera al momento della costruzione al dichiarato scopo di ottenere risparmi energetici, per poi essere demolite per ottenere le altezze minime necessarie perché i locali siano abitabili. Solo la legge della regione Piemonte n. 21 del 1998 impedisce trucchi simili, chiarendo che il sottotetto da recuperare deve essere stato legittimamente realizzato entro l'agosto del 1998.

Tutte le leggi regionali approvate hanno inoltre altri elementi in comune. Innanzitutto quello di porre come condizione che il sottotetto venga riutilizzato a fini abitativi. Poi, come è logico, di concedere deroghe alle norme, previste per le nuove costruzioni, sull'abbattimento delle barriere architettoniche: diviene quindi possibile accedere ai solai ricavati anche da scale ripide o comunque da passaggi assai stretti.

Lombardia

Le norme lombarde permettono parametri di altezza media nettamente inferiori alla norma per l'abitabilità dei sottotetti. Ma la vera novità è stata portata dalla legge regionale 19 novembre 1999, n. 22, che nell'articolo 6 ha capovolto un principio presente non solo nella legislazione nazionale, ma perfino in quella locale che liberalizzava l'uso dei sottotetti. Tale limite era costituito dal fatto che il recupero dei sottotetti doveva avvenire "senza alcuna modificazione delle altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde", una regola riprodotta anche nella Legge regionale lombarda 15 luglio 1996 n. 15.

Viceversa la nuova norma prevede modificazioni delle altezza di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde, purché nei limiti di altezza massima degli edifici posti dallo strumento urbanistico e unicamente allo scopo di raggiungere i parametri di altezza minima per l'abitabilità.

C'è stato quindi chi ha fatto notare che si è stabilito un poco discriminato "diritto al sopralzo" degli edifici al fine di rendere sempre e comunque abitabili i sottotetti. Sarebbe quindi concesso, di fatto anche se non di diritto, una strappo a qualsiasi regola di standard urbanistico che preveda comunque un rapporto tra cubature e superfici da edificare.

Resta vero che i regolamenti edilizi hanno comunque spazio per tracciare dei limiti, evitando per esempio la realizzazione di un tetto a forte pendenza in una paese di pianura, dove vige la tipologia di quello a lieve inclinazione o, al contrario, il recupero di volumetria fatto appiattendo un tetto a punta, nelle zone montane. Quello, neo-nato, di Milano, per esempio, si limita ad affermare che "gli interventi non devono costituire alterazione della morfologia urbana", il che, in una metropoli con forme edilizie tanto varie, può essere un limite solo in certi quartieri del centro storico.

L'altra grande novità è collegata all'impianto generale della legge 22/99: la procedura per ottenere l'abitabilità può essere una semplice denunzia di inizio attività, anche se resta necessario versare gli oneri previsti per una normale concessione edilizia.

Per il resto le norme regionali lombarde fissano queste altre regole:

• E' necessario il collegamento dell'edificio con le opere di urbanizzazione "primarie" (luce, gas, scarichi eccetera)
• Il recupero dei sottotetti è comunque in deroga agli standards urbanistici
• Occorre una corretta coibentazione
• Sono ammesse nuove finestre, lucernari, abbaini e terrazzi per assicurare l'areoilluminazione

Ricordiamo infine che la legge 20 aprile 1995 n. 26 aveva già stabilito che le coibentazioni dei sottotetti, anche con la creazione di elementi "sovrastrutturali" (quali un'intercapedine tra il tetto e il soffitto) non sono considerate nel calcolo della volumetria dell'edificio.

Veneto e Emilia Romagna

La legge della Regione Veneto 6 aprile 1999 n. 12 riprende nei fatti il dettato di quella dell'Emilia Romagna del 6 aprile 98 n 1: conviene quindi parlarne insieme.

Entrambe le norme prevedono che non esista nessuna modifica delle altezze di colmo e di gronda nonché delle linee di pendenza delle falde. Ma, soprattutto, tutte e due prevedono il reperimento di spazi a parcheggi in conseguenza alla nuova cubatura abitabile, in misura non inferiore a 1 metro quadrato per ogni 10 metri cubi di costruzione,. Per un appartamentino di 50 mq occorreranno quindi 10-15 mq di posto auto. Ai Comuni è comunque consentito di individuare zone dove è possibile "monetizzare" lo standard a parcheggio, pagando quindi una certa somma anziché realizzare nuovi posti auto.

Inoltre le due leggi qualificano l'intervento come ristrutturazione edilizia: occorrerà quindi ottenere una concessione edilizia, pagando i conseguenti oneri di urbanizzazione primaria e secondaria nonché il contributo sul costo di costruzione.

In più la legge emiliana stabilisce che i regolamenti edilizi debbano determinare i requisiti per aprire finestre sul tetto, anche nel rispetto degli aspetti paesistici, ambientali e monumentali.

Piemonte

La legge regionale 6 agosto 1998, n. 21 è l'unica ad affrontare il nodo di cosa si intenda per sottotetto "esistente", chiarendo che deve trattarsi di un locale accessorio legittimamente realizzato entro l'agosto del 1988.

Totale comunque la deroga permessa al recupero agli standards o ai parametri urbanistici esistenti. Non è dunque non è necessaria l'aggiunta di posti auto. Viene inoltre consentita l'apertura di finestre, ma "esclusivamente per ottemperare ai requisiti di aerolluminazione": niente tetti a vetrate, quindi. Richiesta un'idonea coibentazione e, naturalmente, il rispetto delle prescrizioni igienico-sanitarie di abitabilità.

Come di consueto l'intervento è classificato come di "ristrutturazione edilizia" è soggetto quindi ad oneri di concessione, urbanizzazione e contributo di costruzione. Con un'importante eccezione, però: gli oneri sono ridotti a metà qualora le parti rese abitabili costituiscano pertinenza dell'unità immobiliare principale. Occorrerà però a trascrivere, presso la conservatoria dei registri immobiliari, una dichiarazione notarile in tal senso.

Basilicata

Due le norme di riferimento: la legge 26 gennaio 1998 n. 5 e la legge 22 febbraio 2000, n. 10, che vi apporta importanti modifiche. L'originalità di queste leggi sta nel distinguere radicalmente due tipi diversi di recupero dei sottotetti: quelli collegabili a un'abitazione sottostante e quelli che vengono trasformati in un'unità immobiliare autonoma.

Nel primo caso si ha una pressoché totale liberalizzazione. Infatti si tratta di un recupero senza condizioni, ottenibile con un semplice relazione tecnica per opere interne da presentare almeno quindici giorni prima dell'inizio dei lavori. Si possono realizzare, inoltre, aperture, botole e scale per l'accesso, senza particolari permessi.

Viceversa nuovi criteri di altezza media e di rapporto di areoilluminazione (vedi tabella) si applicano ai sottotetti che divengono abitazioni autonome. C'è da aggiungere che le abitazioni realizzate non debbono superare il 15% del volume urbanistico dell'intero edificio (volumi fuori terra, esclusi quelli tecnici, come casotto caldaia o per l'argano dell'ascensore) e che le finestre non possono superare in larghezza il 15% della falda del tetto.

Altre agevolazioni regionali

In alcune regioni, pur non essendo state varate norme che rendono più semplice l'abitabilità dei sottotetti, ne esistono altre che offrono comunque facilitazioni o contributi per il loro recupero.

E' il caso della Toscana, dove la recente legge regionale 14 ottobre 1999, n. 52 sottopone a semplice Dia (dichiarazione di inizio attività) l'innalzamento del sottotetto, al fine di renderlo abitabile. L'opera non deve essere vietata dagli strumenti urbanistici del comune e deve comunque riguardare l'ampliamento di un'unità immobiliare esistente, e non un'abitazione totalmente nuova. Va inoltre notato che per il nuovo regolamento edilizio vigente a Firenze il rapporto areoilluminante dei sottotetti è ridotto da 1/8 a 1/12 della superficie utile.

La legge della Regione Val d'Aosta 28 marzo 1995, n. 9 (come modificata dalla legge regionale n. 9 del 1998) concede invece contributi per la coibentazione dei sottotetti (non cumulabili ad altre agevolazioni dello stesso tipo) a questi patti:

• che la relativa domanda sia presentata entro un anno dalla spesa effettuata
• che il sottotetto sia agibile ed abitabile oppure sia stato accatastato prima dell'entrata in vigore della legge 47/85 sul condono.

I finanziamenti a fondo perduto concessi sono pari, per i sottotetti non abitati, a 9 mila lire per ogni mq di superficie coibentata o a 13 mila lire al mq per quelli abitabili.

A Bolzano e provincia resta in vigore la legge 19 febbraio 1993, n. 4, che prevede anch'essa contributi per le coibentazioni termiche che portino, negli edifici esistenti da almeno 10 anni, a un risparmio energetico pari almeno al 20%.

Vale infine la pena ricordare che in provincia di Trento il regolamento di attuazione della legge urbanistica provinciale (Dpgp 23 2 98 n 5) stabilisce misure minime per gli interventi di recupero conservativo dei sottotetti. E cioè 2,05 su metà della superficie calpestabile, altezza minima 1,50, superficie areolluminante minima 1/25 della superficie totale del sottotetto. Tali misure non garantiscono però l'abitabilità del sottotetto, ma solo la possibilità dell'intervento di recupero.

Glossario:

Altezza media ponderale. Si calcola così: si sottrae dalla superficie totale del sottotetto le superfici dove l'altezza è inferiore a una certa cifra (per esempio 1,4 metri). Si calcola il volume del sottotetto sovrastante il resto delle superfici e lo si divide per le superfici stesse

Concessione edilizia assenso esplicito del Sindaco a un progetto di costruzione o ristrutturazione edilizia. In genere è oneroso, nel senso che impone il pagamento di oneri di concessione e di urbanizzazione.

Oneri di urbanizzazione Somme che deve pagare chi costruisce o amplia un edificio al comune: sono dirette alla dotazione o alla manutenzione di infrastrutture (tubature, scarichi, scuole, edifici pubblici, strade eccetera)

Rapporto di areoilluminazione. Si calcola così: si tien conto solo della superficie dove l'altezza è uguale o superiore a una certa misura (per esempio, 1,4 metri). La superficie delle finestre deve essere perlomeno 1/10 (o 1/15 o un'altra percentuale di legge) di questa parte delle superfici.

Standards urbanistici misure di rapporto per il calcolo di dotazione di servizi pubblici, oppure tra la superficie del terreno e il fabbricato edificato sopra, oppure tra numero degli abitanti e il numero delle abitazioni e così via.

Volume urbanistico dell'edificio: volume totale fuori terra dell’edificio esclusi i cosiddetti "volumi tecnici" (per esempio il casotto caldaia, una serra, il casotto per l'argano dell'ascensore)

Quando il sottotetto è comune

Il sottotetto non rientra tra le parti comuni condominiali, che sono elencate dall’articolo 1117 del codice civile. Pertanto la giurisprudenza è unanime nell'affermare che, in mancanza di un titolo certo di proprietà, quando il sottotetto "assolve all’esclusiva funzione di isolamento e protezione dell’appartamento all’ultimo piano dal caldo, dal freddo o dall’umidità e non ha dimensioni e caratteristiche strutturali tali da permettere l’utilizzo come vano autonomo" può senz'altro essere ritenuto come pertinenza dell’appartamento sottostante (per esempio, Cassazione n. 1106/80 e Cassazione 5854/91). Quindi il suo proprietario ha diritto di "inglobarlo" nel suo appartamento, utilizzandolo a seconda dei casi e delle norme urbanistiche o come semplice deposito o addirittura come parte della sua abitazione.

Viceversa Cassazione e Tribunali sembrano altrettanto univoci nello stabilire che il sottotetto si presume condominiale quando è collegato stabilmente, attraverso comode scale, al resto del palazzo, ed è utilizzato o concretamente utilizzabile per le sue caratteristiche costruttive, da tutto il condominio (Cassazione, 4509/96).

Sentenze contraddittorie, invece, si sono accavallate nel tempo nelle situazioni "di confine", per esempio sottotetti accessibili dalle scale comuni, ma soltanto attraverso botole, oppure sottotetti non abbastanza ampi per essere giudicati "autonomi" ed essere quindi utili a tutti o , infine, sottotetti di dimensioni ridotte ma che ospitano impianti condominiali.

Per esempio la Cassazione, nella sentenza n. 2090 del 1992 ha affermato che l'appartenenza al proprietario dell'ultimo piano non può essere messa in discussione nemmeno nel caso in cui il sottotetto ospiti elementi dell'impianto di riscaldamento. Questo perché, in caso di sopraelevazione dell'ultimo piano, il sopraelevante ha l'obbligo di riportare l'impianto di riscaldamento al di sopra della nuovo costruzione.

Viceversa la stessa Cassazione, con sentenza n. 9788/1997 ha ribaltato tutto. Ha affermato che anche un locale senza le caratteristiche di essere "autonomo" (nel caso in questione appena 7 metri quadrati di superficie e 70 centimetri di altezza) che ospiti una semplice centralina dell’antenna Tv condominiale, va considerato comune se è facilmente accessibile dalle scale.

Ultimamente, inoltre, sembra che la giurisprudenza abbia inoltre più volte ripreso il concetto di "oggettiva destinazione d'uso condominiale, anche potenziale", presumendo il sottotetto comune quando ha la caratteristiche per essere impiegabile come tale, anche solo nel futuro. (Cassazione, sentenze 2 febbraio 1998, n. 1303 e 19 novembre 1997, n. 11488).

Un altro interessante quesito, più volte posto, è stato: chi ristruttura il solaio ad abitazione, deve o non deve corrispondere l'indennizzo previsto dall'articolo 1127 del codice civile? Si tratta di una somma di denaro che ciascun condomino ha diritto di incassare in caso di sopraelevazione. Il Codice la stabilisce pari al valore attuale dell'area da occupare con la nuova fabbrica, diviso per il numero di piani , ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota spettante al proprietario del sottotetto.

Risponde Silvio Rezzonico, presidente Confappi: "La Cassazione ha detto che l'indennità non è dovuta, nel caso in cui il proprietario porti modifiche solo interne, contenute negli originali limiti strutturali dell'edificio (sentenze 10568 del 24/10/1998 e 5164 del 10 giugno 1997). Tuttavia, proprio le motivazioni offerte farebbero pensare che l'indennità vada versata quando, per rendere il sottotetto abitabile, si modifichi le altezze o le pendenze di falda del tetto, così come è concesso dalla Legge Regione Lombardia n. 22/1999".

Un ulteriore problema sorge in merito al diritto ad allacciarsi ai servizi condominiali (primo di tutti, il riscaldamento). Possono, gli altri condomini, opporsi? Per la giurisprudenza prevalente, "no" anche se c'è chi a pensa diversamente (Tribunale di Torino, sentenza 22 ottobre 1979).

Infine, un importante nodo da sciogliere: se il sottotetto diviene abitabile, vanno modificati i millesimi? Le decisioni più recenti affermano che, di solito, va cambiata la tabella dei millesimi d'uso (causa, per esempio, l'installazione di nuovi caloriferi o rubinetti). Lasciano però intoccati quelli di proprietà: ci si appella all'articolo 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile, che dice che non va tenuto conto dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o porzione di piano.

Attenti comunque: vi sono casi in cui anche la mancata installazione di caloriferi potrebbe portare all'aumento dei millesimi calore. La Cassazione, infatti (sentenza n. 2968 del 1998), ha voluto sottolineare che, se le spese di riscaldamento sono ripartite dal regolamento condominiale in base ai metri cubi di ogni appartamento, chi ampia l’appartamento collegandolo a un sottotetto deve comunque pagare di più, anche se non aggiunge nuovi radiatori.