La legge nazionale. Le facilitazioni consistono nell'ammorbidire le regole esistenti a livello nazionale. Esse impongono che un locale, perché possa ottenere l'abitabilità, abbia 2,70 metri di "altezza media ponderale". Si tratta del rapporto tra il volume interno del locale e la superficie calpestabile del pavimento. Calcolare l'altezza media è facile se il locale ha un soffitto piano, ma è naturalmente più complicato se invece è spiovente, come capita ai sottotetti.

La misura di 2,7 metri è ridotta a 2,4 metri per (bagni e corridoi), e a 2,55 metri per gli edifici in località a più di mille metri di altitudine. Infine, per le leggi nazionali, occorre garantire un rapporto aerolluminante pari a 1/8, per avere l'abitabilità dei locali. Cioè finestre e lucernari debbono avere una superficie vetrata apribile pari a 1/8 del pavimento, che consenta sia alla luce che all'aria di penetrare nel locale.

Le norme regionali. Le leggi regionali, per rendere più facile il recupero, hanno ridotto queste misure (vedi le due tabelle). Invece di 2,7 metri, esse scendono da un minimo di 2 metri (Sicilia), a un massimo di 2,55 metri (Val d'Aosta, ma solo nei comuni sotto i 400 di altitudine). Accorciate anche le altezze dei servizi (pari, per esempio a 2 metri in Friuli e Sicilia ). Abbassati inoltre i limiti per le abitazioni montane (dai 2 metri in Calabria fino a un massimo di 2,4 metri in Basilicata e in Val d'Aosta). con in più il fatto che in molte regioni sono considerati montani comuni a un'altitudine ben inferiore ai 1.100 metri. Infine., più raramente, si è concesso anche un rapporto aereoilluminante meno rigido (così in Basilicata, Calabria, Friuli, Emilia Romagna, Liguria e Val d'Aosta).

Come si calcola l'altezza media. In molti sottotetti il soffitto tocca le pareti che circondano il locale quasi all'altezza del pavimento. E' chiaro che, preservando così lo spazio dei locali, sarebbe praticamente impossibile raggiungere l'altezza prescritta, che è grosso modo una media tra il punto più alto e quello più basso (salvo nicchie e parti a pendenza diversa del plafone).La soluzione sta nel chiudere un parte degli spazi (quelli troppo bassi), magari trasformandoli in armadietti a muro. Così, ai fini del calcolo delle altezze, si terra conto solo del volume del locale effettivamente abitabile, trascurando i ripostigli che sono stati creati. Molte leggi regionali, perciò, prescrivono anche quali sono le altezze minime a cui praticare le chiusure, che possono variare da 1 a 1,8 metri (vedi tabella).

Dove si può alzare. Le due regioni all'avanguardia nella deregulation sono però Lombardia e Liguria, se non altro perché sono le uniche in cui si consente l'innalzamento della falda del tetto per raggiungere le misure minime. Quindi qualsiasi soffitta, anche la più angusta, diviene potenzialmente abitabile, se si spende abbastanza denaro e se non si mette in pericolo l'equilibrio statico dell'edificio.

Le agevolazioni sui sottotetti non finiscono qui. Sono concesse infatti deroghe alle leggi sulle distanze minime e sull'abbattimento delle barriere architettoniche. Diviene per esempio possibile accedere ai solai ricavati anche da scale ripide e da passaggi stretti e ricavare terrazzini e balconi.

Quali sottotetti. Quasi tutte le norme regionali prevedono che siano recuperabili solo i sottotetti che erano esistenti alla data della loro entrata in vigore. Il perché è evidente: se non fosse così i costruttori avrebbero una scappatoia per aggirare le norme urbanistiche, che impongono una certa densità edilizia (cioè un rapporto tra i metri quadrati del terreno edificabile e i metri cubi di costruzione abitabile realizzata). Infatti normalmente dai metri cubi abitabili sono escluse cantine, soffitte e altri spazi non adatti alla permanenza di persone. Basterebbe quindi ai costruttori realizzare soffitte non abitabili, per trasformarle in seguito in abitabili, magari alzando il tetto..

A questa regola fanno eccezione una regione: in Lombardia per il recupero basta che un edificio sia stato legittimamente realizzato. Ma anche in Calabria (salvo chiarimenti futuri ) le norme sembrano lasciare aperta questa possibilità.

Questa disposizione ha scatenato la corsa condanne dei Tar (tribunali amministrativi regionali) e degli ambientalisti, impugnazioni in Corte Costituzionale e polemiche politiche. Sembra oggi che la legge lombarda verrà modificata.

Parcheggi. Due regioni (Emilia-Romagna e Veneto) rendono comunque il recupero più difficile, perché impongono il reperimento di spazi a parcheggio pari a 1 metro ogni 10 metri cubi di edificio resi abitabili (o il pagamento, se non ci si riesce, di una somma), ai sensi della legge statale . Liguria, Basilicata e Calabria prevedono i parcheggi solo in caso di unità abitativa autonoma nel sottotetto o di incremento del volume abitabile oltre una certa percentuale. Lombardia, Piemonte, Campania e Sicilia ignorano il problema (volutamente, le prime due, perché in circolari regionali hanno precisato che il recupero non impone gli spazi a parcheggio).

Seminterrati Le norme di 4 regioni (Basilicata, Calabria, Liguria e Sicilia) permettono per i seminterrati un recupero simile a quello dei sottotetti. Nelle prime due regioni, l'uso deve essere solo commerciale, in Liguria solo abitativo o turistico-ricettivo e in Sicilia senza limiti (eccezion fatta la trasformazione in garage). L'altezza minima consentita è di 2,7 metri in Basilicata e Calabria, ma scende a 2,4 metri in Sicilia e a 2,3 metri in Liguria.

(1) ) Comuni identificati singolarmente da una legge regionale ( Emilia: 22/97; Liguria: 20/1996; Piemonte 16/1999, Veneto 19/1992)