Miniguida per il mensile Cose di Casa

Affittare la casa delle vacanze

Chi primo arriva, meglio alloggia. Il detto popolare è tanto più vero quando si parla degli affitti per il periodo delle vacanze, da giugno a settembre. Anche perché, a detta degli specialisti, quest’anno il mercato delle locazioni di case di villeggiatura sarà frizzante, tanto che già si segnala un piccolo aumento dei canoni (il 5% in più) rispetto alla scorsa stagione.

Muoversi presto, quindi, perché troppo spesso all’ultimo momento ci si fa prendere dalla fretta, finendo per cascare in tante, brutte trappole, che finiscono per rovinarci le vacanze.

Ed è proprio alle precauzioni da prendere per trovare casa che è dedicata questa inchiesta, svolta in collaborazione con la Confappi (Confederazione piccola proprietà immobiliare).

TROVARE LA CASA IN AFFITTO

Come si trova la casa in affitto.

I sistemi sono tanti.:

• L’indagine sul posto (agenzie, privati, pro loco);
• La consultazione dei piccoli annunci, su quotidiani nazionali, locali, o riviste specializzate (dedicate al turismo o agli inserzionisti);
• I contatti telefonici con le pro loco e le aziende di promozione del turismo locali;
• La consultazione di banche dati via Internet:
• I contatti con reti di agenzie della propria città;
• La richiesta di cataloghi di case in affitto a operatori specializzati (affitto tradizionale, agriturismo, scambio casa)
• Per particolari località (Caraibi, Grecia, Kenya), talvolta anche mettendosi in contatto con agenzie di viaggi specializzate.

Va premesso che l’indagine sul posto è, di gran lunga, il metodo migliore tanto da essere insostituibile con altri. Tutti gli altri sistemi sono ricchi di insidie. Chi non ha voglia o tempo da dedicare a un’ispezione sul posto, segua comunque una regola: farsi inviare, via fax o posta, una descrizione dettagliata della casa da affittare, con tutte le informazioni possibili (compresa, ad esempio, la vista dalla finestre, la distanza dal mare o dagli impianti di risalita, eccetera). Questo documento potrà considerarsi come un impegno del proprietario, una parte del contratto.

Piccoli annunci.

I costi delle inserzioni rendono proibitive le inserzioni sui quotidiani di importanza nazionale, tranne che per immobili di prestigio. Le riviste di piccoli annunci sono tante. La più importante è la rete di Secondamano . La rivista "storica" degli annunci gratuiti esce 5 volte alla settimana in 7 provincie italiane e comprende anche La Pulce (Emilia Romagna) e Cerca e Trova (Svizzera) oltre 48 testate in giro nel mondo. Non c’è poi italiano che non conosca le riviste più diffusa nella propria città.

Il consiglio sui piccoli annunci è semplice: lasciar perdere quelli che non elencano il prezzo e preferire quelli dettagliati.

Aziende turistiche.

Sono molto efficienti soprattutto nelle località montane del Trentino Alto Adige e della Val d’Aosta, che offrono elenchi in cui sono presenti tutte le offerte di affitto da parte dei privati. Altrove è tutta un’altra storia, eccezion fatta per singoli comuni o località dove il "servizio affitti" funziona. Vale senz’altro la pena provare a fare una telefonata: se non altro si saprà chi, in una particolare località, media le offerte di locazione dei proprietari: se quindi occorre rivolgersi alle agenzie oppure al gestore della trattoria del paese.

Banche dati Internet.

Non bisogna farsi illusioni: nonostante il can can sulla "rete delle reti" l’offerta di affitto su Internet, almeno per l’Italia, rappresenta una minuscola frazione di quella reale. Provar non nuoce, comunque. Tra i siti che ci sembrano più efficienti, ne elechiamo alcuni: www.secondamano.it, www.casa.it, www.incasa.it, www.intercasa.it, www.mercato-immobiliare.com.

La casa su catalogo.

Alle dimore "di charme", cioè di alto livello, è dedicato anche l’affitto su catalogo. Veterana del genere è la Cuendet che offre a 15 euro (quasi 30 mila lire) un elenco di oltre 1300 offerte in Italia, soprattutto in Toscana e Umbria, con 2500 foto (oltre a 600 offerte in Francia, catalogo 6 euro, 200 in Spagna, catalogo 5 euro). La società ha sede nell’incantevole borgo di Monteriggioni, in provincia di Siena, tel. 0577-576330. Interhome vanta invece la possibilità di offerta di 20 mila appartamenti in Europa e Florida (1.100 in Italia e molte offerte nei paesi di lingua tedesca e in Svizzera) . Nel nostro Paese ha sede a Milano Via B. d'Alviano 71, tel. 02 483914 . Entrambe le organizzazioni si occupano della parte contrattuale e, in caso di gravi disagi, si offrono di sostituire l’offerta con un’altra equivalente. Di prezzi più abbordabili e con servizi di tutto rispetto è il circuito di 67 villaggi vacanze e residence di Pierre & Vacances, attiva in Francia e nelle Antille Francesi, il cui catalogo è richiedibile gratuitamente (numero verde 800-011501). Gratis anche la guida del Syndicat National des Résidences de Tourisme francese, che si può avere ai consolati francesi ed è scaricabile dal sito http://www.residences-tourisme-snrt.fr/1FRA/INDEX.HTM.

Scambiar casa

In tutto il mondo e ogni anno alcune decine di migliaia di proprietari di case, ville ed appartamenti si scambiano le loro abitazioni, soprattutto per vacanza ma anche per motivi di lavoro. Ad intermediare lo scambio vi sono organizzazioni internazionali che mettono a disposizione dei soci cataloghi con dettagliate informazioni sulle abitazioni offerte, corredata spesso da foto e piantina, e accompagnate da indicazioni sulla preferenza del Paese in cui si vorrebbe effettuare lo scambio. Ultimamente è entrato in campo anche Internet. Con la rete delle reti è possibile consultare dal computer di casa o di ufficio le offerte . Come ovvio, il vantaggio sta nel poter pagare una cifra assai ridotta per le vacanze, purché, naturalmente, si disponga di una casa da scambiare, che dovrà essere di livello per lo meno discreto.

La formula, in Italia, fa comunque fatica ad attecchire, soprattutto per questioni di mentalità: ci spiace che qualcuno dorma nel nostro letto, utilizzi le nostre cose, insomma frughi nella nostra vita.

Le due principali organizazioni in Italia sono Homelink (rappresentata da Casavacanze tel. 0422-712589, indirizzo web http://www.casavacanze.it) e Homexcange (rappresentata da Scambiocasa,. indirizzo web http://www.scambiocasa.com). La prima richiede una quota di iscrizione variabile da 150 a 350 mila lire, a seconda se si vuole inserire l'offerta solo su Internet, o su catalogo stampato e Internet. La seconda chiede una cifra inferiore (pari a 30 dollari Usa, circa 60 mila lire) ma ha un offerta più ridotta. I circuiti di scambio non garantiscono affatto la serietà dei loro inserzionisti: è bene quindi essere cauti e chiedere ai candidati "scambisti" foto e referenze e informarsi in dettaglio di tutto il necessario (numero di occupanti, servizi concordati, come box , accesso al mare eccetera,) oltre a concordare tutto il resto, prima di tutto la suddivisione delle bollette. Il meccanismo dello "scambio" impedisce che la caparra sia un’efficace sistema per cautelarsi da eventuali danni in casa: se entrambi gli occupanti la versano, ciò equivale a non darla affatto. Perciò è indispensabile che un vicino di casa compiacente si occupi della verifica se in casa va tutto bene, poco prima che l’inquilino se ne vada. Oppure, se lo scambio avviene in date diverse, è bene essere i primi ad ospitare e garantirsi con una caparra congrua, per evitare sorprese.

Entrambe le organizzazioni sono presenti in decine di Paesi (quasi tutti quelli Europei, oltre Usa, Caraibi, Sud est Asiatico, America Latina). A titolo di esempio, da un recente controllo Casavacanze ha 392 appartamenti in offerta in Italia, e 936 in Francia, mentre Scambiocasa ne ha 66 in Italia e 203 in Francia. Un’ulteriore organizzazione piuttosto vasta, Intervac (International Holiday Service) è attiva in una cinquantina di Paesi, ma il suo rappresentante italiano ha gettato la spugna, dopo qualche anno di attività. Resta possibile comunque "scambiare" via Internet (http://vweb1-intervac.tcel.com/country/us.htm)

Agriturismo.

Le tre organizzazioni "storiche" dell’agriturismo sono Agriturist (Roma, 06-6852342), Terranostra (Roma, 06-4883424) e Turismo Verde, (Milano tel. 02/6705544 – 66982593). Tutte pubblicano cataloghi con foto e informazioni molto dettagliate sui centri di agriturismo. Le prime due associazioni riuniscono circa 1600 aziende, la terza circa 770. Agriturist ha una quota di iscrizione da 27 mila lire annue in su, con le quali si ottiene il catalogo e le riviste. Terranostra dà anche la possibilità della consultazione gratis del catalogo on line (www.terranostra.it).

L’ospitalità agrituristica è in genere di buon livello (in qualche caso ottimo) ed i prezzi variano moltissimo dal tipo di accoglienza, esattamente come nel caso degli alberghi. Le tre organizzazioni non esauriscono certo l’universo dell’offerta agrituristica, anzi ne coprono senz’altro una percentuale limitata. Anche perché molte aziende agricole non hanno le caratteristiche per ospitare alla luce del sole i turisti (cioè delle entrate da attività agricola di gran lunga superiori a quelle incassate per l’ospitalità). Quindi, per un panorama completo non resta che affidarsi al passaparola tra amici o sul posto. Le aziende agrituristiche, essendo situate quasi sempre al di fuori delle località rinomate, devono basarsi sulla loro buona fama: per questo le cattive sorprese sono piuttosto rare e la gentilezza e il calore familiare sono invece all’ordine del giorno . Raramente viene stipulato un contratto di affitto: comunque i padroni di casa vivono accanto e risolvono quasi sempre ogni problema che possa sorgere. Del resto chi ama questo tipo di ospitalità ha spesso maggior pretese e non si accontenta dell’accoglienza standard prevista nella pensioncina del centro marittimo.

GARANTIRSI UN SOGGIORNO TRANQUILLO

Il contratto giusto: dalla parte del proprietario

Il proprietario deve assicurarsi soprattutto che l’inquilino non si stabilisca vita natural durante nell’appartamento, dicendo che è stato affittato a prima casa (è capitato, soprattutto in cittadine come Rimini, Viareggio o Sanremo, dove si "vive" tutto l’anno). Quindi pretenderà una autocertificazione in cui l’inquilino dichiara di risiedere altrove, soprattutto se la locazione si prolunga nel tempo. Verrà aggiunta un’altra dichiarazione secondo cui l’appartamento non può essere subaffitto ad altri o anche dato in comodato (cioè gratis). Si pretenderà anche che siano elencate le generalità di tutte le persone che occuperanno la casa (per evitare gli accampamenti di 10 persone in un bilocale).

Il canone, per i brevi periodi, è in genere anticipato. La cauzione prevista in caso di danni, da restituire senza interessi, è in media di un terzo del canone. Se è inviata come prenotazione con vaglia o bonifico bancario, e l’inquilino non viene in vacanza alla data stabilita, è uso attendere, prima di riaffittare ad altri: si aspetta per tutto il periodo di vacanza "coperto" dalla cauzione, tentando nel frattempo di telefonare per sapere cosa è successo. In seguito la cauzione è incassata dal padrone di casa. Le spese per gli affitti brevi sono quasi sempre liquidate a forfait (cioè tutte insieme, alla firma del contratto). In genere non è concesso l’uso del telefono, a meno che esista il contascatti.

Il contratto giusto: dalla parte dell’inquilino.

L’inquilino pretenderà che l’appartamento sia nelle condizioni di poterlo ospitare senza disagi. Vanno chiaramente elencati nel contratto tutti i servizi aggiuntivi promessi (posto macchina, cambio lenzuola, uso piscina, eccetera) e le eventuali spese extra (pulizia finale dei locali, percentuale all’agenzia immobiliare).

Per dovere di cronaca, segnaliamo che l’inquilino ha diritto di ricevere gli estremi della certificazione di sicurezza degli impianti e della certificazione energetica, anche se risiede nella casa pochi giorni. Una legge mai applicata, anche perché gli stessi inquilini se ne disinteressano. Tuttavia in caso di incidenti è il proprietario a subire le conseguenze, anche quelle penali. Ricordiamo che gi impianti delle seconde case sono particolarmente insicuri.

Occasioni di lite. Capita spesso, durante il soggiorno, che si rompa qualcosa in casa, magari di essenziale: la lavatrice, l'impianto di condizionamento, un rubinetto. Oppure succede che, alla scadenza del contratto, il padrone di casa contesti all’inquilino di essere stato causa di un guasto, di aver sporcato le pareti, oppure di essersi portato via parte degli arredi (un tostapane, delle posate, una sedia.

Meglio quindi inserire .nel contratto due clausole. La prima prevede l'impegno del locatore a riparare a sue spese, entro un certo numero di giorni, ogni guasto che non dipende dall'inquilino. La seconda impegna l'inquilino a fare altrettanto se la colpa è sua. Entrambi, se non adempiono al loro dovere, pagheranno una penale, per ogni giorno di ritardo..

Tutto bene, ma resta un dubbio: come si stabilisce di chi è la colpa? Per esempio come si fa a sapere se il frigo era già guasto o lo ha rotto il turista? A risolvere tutto i cosiddetti, "verbali di consegna.

Si tratta di due elenchi che accorto padrone di casa farà firmare all'inquilino insieme al contratto .Nel primo si descrive lo stato di manutenzione di pareti, pavimenti, infissi, e impianti dell'appartamento. Nel secondo elenco sono trascritti tutti gli arredi presenti (mobili, elettrodomestici, biancheria, stoviglie) e, per gli elettrodomestici, anche lo stato di funzionamento... Proprietario e inquilino firmeranno per accettazione gli elenchi, sia alla consegna che alla riconsegna dell'appartamento

Troppo complicato? E perché? In fondo i verbale di consegna va scritto dal padrone di casa una volta sola. Gli basterà farne delle semplici fotocopie per servirsene per tutti gli inquilini futuri.

VERBALE DI CONSEGNA

I sottoscritti...... nella loro qualità, rispettivamente, di locatore e conduttore dell'immobile situato in via.... piano ... città...., riconoscono che tale immobile si trova nelle seguenti condizioni di manutenzione (pessimo, sufficiente, discreto, normale) e di funzionamento (buono, cattivo):

L'appartamento è inoltre provvisto dei seguenti arredi:

L'inquilino dichiara di aver ricevuto in consegna n.... chiavi , comprensive di quelle ......

(della porta d'ingresso, del portone, del cancello, del solaio, della cantina)

Il proprietario...... ......... L'inquilino ...................

Il rapporto con l’agente immobiliare

Negli affitti turistici le agenzie immobiliari hanno un ruolo piuttosto importante. Possono esercitarlo in tre modi diversi:

1. limitandosi a mettere in contatto il proprietario che offre la casa con l’inquilino;
2. sostituendosi in tutto e per tutto al proprietario (che magari vive altrove) e stipulando loro il contratto;
3. fornendo anche dei servizi aggiuntivi, tipo residence (riparazione dei guasti, sostituzione degli elettrodomestici inefficienti, affitto del posto spiaggia e dell’ombrellone, cambio lenzuola eccetera).

Il servizio "completo" è assicurato soprattutto su certe coste, come quella veneto-romagnola e quelle delle Sardegna. Altrove il ruolo delle agenzie è più limitato.

La percentuale di mediazione incassata dalle agenzie non è fissata dalla legge. In genere è attorno al 12-20% del canone di affitto, a seconda dei servizi resi (pura intermediazione o servizi aggiuntivi). Un guadagno ragionevole perché un'agenzia abbia l'interesse ad occuparsi delle locazioni per le vacanze. Chi paga? Dipende. Fino a poco tempo fa, la provvigione all'agente era versata per metà dal padrone di casa e per l'altra metà dall'inquilino. Oggi si tende sempre più a far pagare tutto al padrone di casa. Ha infatti un grosso significato psicologico, per il turista che affitta una casa, sapere con certezza quanto va a spendere, tutto compreso.

Truffe delle agenzie.

Va premesso che i grandi imbrogli nell'immobiliare non si fanno certo nell'affitto di seconde case. . Questo perché il truffatore corre rischi senza avere granché da guadagnare. Valgono comunque tutte le avvertenze che abbiamo elencate per la prenotazione telefonica. Abbastanza comune è il fatto che il mediatore proponga per l’affitto un appartamento senza aver avuto nessun incarico da parte del proprietario. Se trova un "cliente" al proprietario ha diritto o no alla percentuale di mediazione? Il caso è dubbio, soprattutto perché gli sarà difficile dimostrare che proprietario e inquilino non si sono incontrati altrove, prima che lui li abbia messi in contatto.

Per esercitare i suoi compiti, l’agente deve comunque essere iscritto a un apposito ruolo presso la Camera di Commercio. Se si sostituisce al proprietario, deve comparire anche in un elenco speciale: quello dei "mandatari" e firmare con il proprietario una procura a parte.

L’agente non in regola non ha diritto all’onorario e rischia anzi una multa di 1 milione di lire. Inquilino e proprietario hanno il diritto di richiedere, in ogni momento, il tesserino di iscrizione.

Adempimenti burocratici

Affittare va bene, ma per non più di 30 giorni di seguito. A dirlo non sono considerazioni di buon senso vacanziero (dopo un mese ci si stufa … meglio cambiare), ma le stesse leggi, che per le locazioni di lunga durata prevedono noiosi (e talvolta costosi) adempimenti burocratici. Gli affitti di durata oltre 30 giorni andrebbero infatti scritti e registrati, presso l’Ufficio dei registri immobiliari (che, in genere, a sede nel capoluogo di provincia). Non solo: in questo caso proprietario e inquilino debbono pagare un tributo a metà ciascuno, l’imposta di registro, pari al 2% del canone con un minimo di 100 mila lire, che occorre versare con un apposito modello (F23) in banca o in posta. Non è finita: la presenza di un inquilino per più di un mese va segnalata alla Pubblica sicurezza su un apposito modulo. Si tratta della cosiddetta "denuncia anti-terroirismo" che era stata imposta ai tempi delle Brigate Rosse e che tutti parlano di abolire, ma che esiste ancora. Per chi si "dimentica" sono previste multe, per la mancata registrazione pari raddoppio della cifra dovuta, più interessi. Chi non fa la denuncia anti-terrorismo rischia una sanzione pari a 1 milione. Quindi attenti: a luglio e agosto (che hanno 31 giorni) bisognerebbe occupare l’appartamento non per tutto il mese…