Condominio: I costi di un impianto centralizzato a metano salgono del 13% rispetto a un anno fa, mentre gasolio del 16,4%

Riscaldamento: una bolletta bollente

Autunno "caldo" nelle famiglie italiane per il balzo del 16,4% in un anno del costo del gasolio da riscaldamento e l'incremento più modesto, ma pur sempre marcato, di quello del gas-metano (+11/13%). Il tutto si traduce in un rincaro della bolletta annuale per il riscaldamento a metano di oltre 200mila lire al Nord e di 120-130mila lire al Centro-Sud. Più marcato ancora l'aumento per gli impianti a gasolio: oltre 400mila lire nel settentrione e più di 215mila lire nel Mezzogiorno.

Questi, in sintesi, i risultati di un'indagine messa a punto dal Sole-24 Ore con la collaborazione dell'Unione Petrolifera (per quanto riguarda il gasolio) e dell'Italgas di Torino (per il metano). I dati considerano l'ipotesi di riscaldamento centralizzato in quattro città-campione - Torino, Venezia, Roma e Catanzaro - mettendo a confronto il prezzo pagato all'inizio di settembre dello scorso anno per il carburante (ipotizzando che l'approvvigionamento avvenga tutto in una volta) con quello sborsato oggi.

I consumi di metano (più forti, ovviamente, a Nord) fotografano con esattezza la situazione reale dei capoluoghi considerati e i costi attributi tengono conto della diversa tariffazione del gas. Poiché il potere calorico di un metro cubo di metano corrisponde all'incirca a quello di un litro di gasolio, per i relativi calcoli sono state utilizzate le stesse quantità, utilizzando però i prezzi medi mensili del carburante rilevati nella Penisola.

In questo modo diventa possibile effettuare confronti anche di convenienza tra i due combustibili. Con qualche avvertenza, necessaria passando dagli esempi alla realtà. Prima di tutto va sottolineato che i prezzi del gas risentono con quattro mesi circa di ritardo dell'incremento (o della diminuzione) delle tariffe petrolifere, e che sono quindi certi fin d'ora ulteriori, forti rincari. E poi, mentre la grande maggioranza dei rifornimenti di gasolio avviene effettivamente a inizio autunno di ogni anno, il metano si paga via via che si consuma. Non c'è dubbio, perciò, che a gennaio-febbraio 2001, quando i caloriferi lavoreranno al massimo, i costi per le famiglie con impianti metanizzati cresceranno di molto.

Nonostante ciò è sempre il metano a risultare più conveniente, giustificando la progressiva conversione degli impianti a quest'ultimo combustibile. Una regola che ha possibili eccezioni solo nelle zone montane e nelle località non metanizzate del nord della penisola, dove le ultime Finanziarie hanno concesso agli utenti di circa 1600 piccoli Comuni uno sconto sul gasolio di 200 lire al litro.

Il prossimo inverno, tuttavia, non è certo il primo in cui le famiglie pagheranno di più per il calore. "Abbiamo fatto una rapida verifica sui bilanci consuntivi dell'annata di riscaldamento 1999-2000, che va grossomodo da ottobre ad aprile, in tre metropoli, una del nord, una del centro e una del sud (Milano, Firenze e Napoli) - spiega Franco Pagani, presidente della la Fna-Federamministratori, una delle organizzazioni cui fanno capo gli amministratori condominiali -. In ciascuna si sono confrontati i rendiconti consuntivi di consumo di gasolio da riscaldamento di tre condomini con caldaia centralizzata, di 50-60 condomini ciascuno, in cui il consumo è stato sostanzialmente costante tra il 1998 e il 1999. Ebbene, ecco i risultati: a Milano i costi, a parità di consumo, sono cresciuti in media del 20% nel 1999-2000 rispetto al 1998-1999, a Firenze del 23% e a Napoli del 14per cento".

"Si tratta di dati ovviamente senza validità assoluta - continua Pagani - perché tutto dipende dai giorni in cui si sono fatti i rifornimenti, dai diversi prezzi applicati dalle società grossiste e dai distributori, dai diversi orari di accensione permessi in ogni comune e via elencando;

tuttavia bastano e avanzano per dare un'idea del rincaro subìto da uno dei principali costi di gestione condominiale".

Obbligatorio nei nuovi edifici, si applica a caldaie centrali

Con il conta-consumi la spesa cala del 20%

Caldaia centralizzata ma impianto termoautonomo. Questa in sostanza è la cosiddetta "contabilizzazione del calore", divenuta obbligatoria per legge dall'1 giugno 2000 negli edifici di nuova costruzione che decidano di installare il riscaldamento centralizzato.

Cosa è, esattamente? Vale solo per gli impianti nuovi? Oppure è una soluzione valida anche per chi ne ha abbastanza della vecchia caldaia centrale è vorrebbe staccarsi, per divenire termoautonomo? Vediamo di capirlo.

Contabilizzazione, cosa è La caldaia resta unica per tutto il palazzo ma particolari apparecchi permettono di regolare il calore appartamento per appartamento e, al limite, locale per locale. Per esempio meno calore in camera da letto e più in soggiorno. Chi vuole spegnere, perché è al lavoro o al mare, può farlo.

Come è fatta Dipende innanzitutto da come è fatto l'impianto. Se è cioè a distribuzione verticale (tanti tubi montanti salgono nei vari appartamenti e servono un calorifero per piano), oppure orizzontale (un solo tubo serve tutti i caloriferi dell'appartamento). Può essere poi gestita a distanza, via modem o via radio, per esempio dal terzo responsabile dell'impianto energetico, che non dovrà inviare il suo personale sul luogo. In tal caso l'impianto costerà di più.

Fa risparmiare? Due impianti, uno contabilizzato e uno no, consumano esattamente lo stesso, se funzionano allo stesso modo. Però con la contabilizzazione, ciascuno viene "responsabilizzato", perché saprà che tanto più tiene acceso il riscaldamento ad alti livelli, tanto più pagherà. Studi internazionali hanno dimostrato che il risparmio medio per il condominio può essere di oltre il 20%. Per esempio. solo una riduzione della temperatura d'ambiente da 21°C a 20°C porta ad un risparmio del 6% circa".

Costi I lavori necessari sono minimi: si tratta di fissare sul muro o ai rubinetti dei radiatori gli apparecchi e magari di far correre qualche cavo nelle stanze. I costi degli apparecchi dipendono dal sistema utilizzato (vedi tabella). Sono più alti per l'unica centralina calore adeguabile al sistema a distribuzione orizzontale, che offre prestazioni migliori. Quanto a quello verticale, si può risparmiare, rispetto ai prezzi riportati in tabella. Basata scegliere, anziché le valvole ripartitrici elettroniche, che sono un po' più precise, quelle "a evaporazione", che costano di meno.

Quanto costa la contabilizzazione dell’impianto

prezzi medio per fornitura materiale e posa in opera, per un appartamento di n° 6 caloriferi

N.b. con il crescere del numero di caloriferi i prezzi del materiale salgono proporzionalmente, mentre quelli della mano d'opera in misura inferiore Fonte: RAAB KARCHER SERVIZIO ENERGIA

A rischio la maggior parte degli accordi: il terzo responsabile non può coincidere con il fornitore

Arriva la minirivoluzione dei contratti

Gestione caldaia a rischio in buona parte dei condomini italiani: sono da rifare completamente i contratti con cui la caldaia centralizzata è affidata al cosiddetto "terzo responsabile dell'esercizio e della manutenzione dell'impianto calore".

A imporre la modifica è il Dpr 551/99 che, nell'articolo 6 stabilisce: "Il ruolo di terzo responsabile di un impianto è incompatibile con il ruolo di fornitore di energia per il medesimo impianto, a meno che la fornitura sia effettuata nell'ambito di un contratto servizio energia, con modalità definite con decreto del Ministro dell'industria".

L'importanza di questa prescrizione è data dal fatto che i fornitori di gasolio e Gpl e, spesso, anche Aziende energetiche locali hanno assunto il compito di "terzo responsabile" per gli impianti da loro serviti. Ebbene, la legge 10/91, stabilisce che i contratti relativi alla conduzione degli impianti termici, se in contrasto con le norme (e quindi anche con il nuovo Dpr), sono nulli. Ma non è finita: l'articolo 34 impone che le parti siano "punite ognuna con la sanzione amministrativa pari a un terzo dell'importo del contratto sottoscritto, fatta salva la nullità" del contratto stesso.

Questa radicale novità è stata senz'altro ignorata da molti dei diretti interessati, e cioè dai condomini e dagli amministratori immobiliari, che sono i primi a rischiare le dure sanzioni previste per contratti divenuti nulli.

Condomini fuori legge, quindi? "Andiamoci piano", afferma Silvio Rezzonico, vicepresidente della Fna-Federamministratori, una delle principali organizzazioni degli amministratori condominiali. "Non è un caso che il Dpr 551/99, pur essendo stato approvato a novembre '99 è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale solo il 6 aprile 2000. Lo scopo era probabilmente ritardare la sua entrata in vigore, per non mettere in pericolo i contratti esistenti: l'effetto del decreto non è infatti retroattivo. Quindi il problema si presenta o si presenterà alla scadenza dei contratti attuali o per quelli sottoscritti dal 21 aprile in poi".

Va però tenuto conto che la durata dei contratti di terzo responsabile si riferisce in genere alla stagione invernale (il periodo ottobre-aprile) e non all'anno solare: quindi molti accordi sottoscritti recentemente potrebbero risalire a una data posteriore a quella di entrata in vigore del decreto..

Contratti di servizio energia. Il Dpr 551/99 stabilisce un'eccezione all'incompatibilità: quando il fornitore è anche gestore dell'impianto nell'ambito di un "contratto di servizio energia". Si tratta in sintesi di un accordo in cui il fornitore, anziché farsi pagare il combustibile, si fa pagare il calore fornito. Garantisce cioè una determinata temperatura nei locali. Se l'inverno è particolarmente mite, ci guadagnerà, perché il metano o il gasolio procurato sarà minore. Viceversa se farà più freddo del solito, incasserà di meno.

E' evidente che i contratti di servizio energia impongono, come condizione essenziale, che il fornitore sia anche il gestore dell'impianto. D'altra parte il contrasto di interessi è, se non eliminato, perlomeno attutito. Infatti il "terzo responsabile-fornitore" poteva far funzionare male la caldaia, perché consumasse più combustibile. Fare lo stesso nell'ambito di un contratto di servizio energia, significa invece tirarsi letteralmente la zappa sui piedi.

"C'è da attendersi", afferma Rezzonico, "che i fornitori vorranno trasformare i contratti di terzo responsabile esistenti in contratti di servizio energia, per evitare le trappole della nuova legge. Tuttavia è difficile dire se questa scelta li metta davvero al riparo dai rigori del Dpr 551/99. Quest'ultimo infatti prevede che i nuovi contratti siano regolati da un Decreto del ministero dell'Industria. Ancora non lo si è visto e che forse lo attenderemo per anni. Aspettiamo quindi chiarimenti dal Ministero. Ci dicano: le gestioni di servizio energia attualmente in corso sono valide? Oppure occorre aspettare che il Ministero ci dica come vanno fatte?" Nullità dei contratti. Del resto non si capisce bene come e da chi possano essere messi in pericolo i contratto attuali. "La nullità di un contatto", aggiunge infatti Rezzonico, "è in genere fatta rilevare da uno dei suoi contraenti. Viceversa, in questo caso, né il condominio né il fornitore di energia hanno interesse all'impugnazione. Rischierebbero entrambi le sanzioni previste ". Solo nel caso di accordi conosciuti o conoscibili, come quelli conclusi con enti pubblici (per esempio per la fornitura a un Istituto case popolari), è ipotizzabile un'impugnazione da parte di terzi. Ancora una volta il diavolo ha fatto le pentole, ma non i coperchi.

Contratti pluriennali. Dice un funzionario di un ente di gestione municipale, che preferisce non essere citato: "Ancor prima di essere varato, il Dpr 551 ha spinto molti fornitori a stipulare contratti di gestione pluriennali, in cui era inserita nel forfait, per invogliare gli utenti, anche la manutenzione straordinaria degli impianti termici, con sostituzione di caldaie, rifacimento di tubature, spostamenti dei locali termici eccetera. I condomini avevano così il vantaggio di vedersi rateizzare le forti spese di adeguamento degli impianti e le aziende si vedevano garantite con contratti di lunga durata, al riparo delle preclusioni e delle incertezze delle nuove norme sul risparmio energetico.

Il decreto sul risparmio energetico permette l'accensione 24 ore su 24: consumi diminuiti del 4-5% anche nelle vecchie installazioni

Tre vincoli di legge per evitare gli sprechi

La legge sul risparmio energetico pone tre diversi limiti alla libertà di gestione dell'impianto di riscaldamento

• limiti massimi di temperatura nei locali;
• limiti al periodo di accensione nel corso dell'anno;
• limiti nelle ore di accensione durante il giorno.

Questi vincoli valgono per tutte le caldaie, condominiali o unifamiliari che siano. Tuttavia l'esperienza insegna che sono rarissimi i casi in cui il proprietario di un impianto termoautonomo sia stato "beccato" per inosservanza della legge. Data l'estrema difficoltà dei controlli, c'è solo da sperare che cresca la coscienza ambientale e la voglia di risparmio del cittadino.

Limiti di temperatura. Sono di:

• 18 gradi, più 2 di tolleranza, per gli edifici adibiti ad attività artigianali o industriali;
• 20 gradi, più 2 di tolleranza, per tutti gli altri edifici (abitazioni, uffici, negozi, eccetera).

I due gradi di tolleranza nella misurazione permettono nei fatti l'innalzamento delle due temperature a 20 e 22 gradi (a proprio rischio e pericolo, se si superano queste due soglie).

Le temperature limite vanno intese comunque come media aritmetica tra quelle dei diversi locali di un immobile. E' infatti perfettamente logico riscaldare più il salotto di un appartamento, dove si vive tutto il giorno, rispetto alle stanze da letto o ai bagni. Ecco perché è in regola, per esempio, chi porta a 24 gradi il soggiorno e a 16 gradi altre due camere.

Limiti di periodo e di orario di accensione. Ciascuno degli oltre 8100 comuni italiani è inserito in una delle sei "zona energetiche", che sono denominate con le prime sei lettere dell'alfabeto (dalla A alla F e dalle zone più "calde" a quelle più "fredde"). L'elenco completo è sta pubblicato come allegato al Dpr 412/93 (G.U. n. 242 del 14 ottobre 1993) e modificato parzialmente dal Dm Industria 16 maggio (GU del 24 maggio 1995, n. 119). Due comuni vicini, ma a diversa altitudine, possono appartenere a una diversa zona energetica. Nelle tabella, sono riportati i relativi periodi di accensione:

Facendo qualche esempio a caso, Cuneo e Courmayeur sono in zona F, Milano, Bologna, Torino e Venezia (ma anche la siciliana Enna) in zona E, Roma, Firenze, Genova e Trieste in zona D, Napoli, Bari e Cagliari in zona C, Palermo e Catania in zona B, e in zona A non c'è nessun capoluogo, solo comuni come Lampedusa o Linosa.

Tranne che nella zona F, l’impianto va acceso dopo le 5 di mattino e chiuso dopo le 23. Le ore-giorno permesse possono essere frazionate in due o più intervalli, a seconda delle necessità.

In zona visibile, accanto alla caldaia centralizzata, l'amministratore deve apporre un cartello che indichi periodo annuale e orario di attivazione della caldaia, nonché nome, cognome e indirizzo di chi del responsabile dell’impianto termico. Non è chiaro però a quali sanzioni debba sottostare se non lo fa.

Eccezioni ai periodi dell'anno di accensione Quando capitano, fuori stagione, dei giorni particolarmente freddi è possibile prolungare il periodo di accensione.

E' errata la convinzione comune che debba essere il Sindaco a dare il via libera, con un'ordinanza o con dichiarazioni sulla stampa. Le norme, infatti, sono vaghe. Quindi l'iniziativa potrebbe essere presa dallo stesso amministratore condominiale (per l'impianto comune) o dal singolo (per quello termoautonomo). Tuttavia chi vuol esser certo di evitare le sanzioni previste in caso di abusi (da 1 a 5 milioni) è meglio che non si prenda questa responsabilità. Nei giorni di proroga, comunque, le ore di accensione consentite sono la metà di quelle "normali"

Accensione continua Il decreto sul risparmio energetico permette a certi impianti, che potremmo definire "a tecnologia avanzata", l'accensione continua.

Si tratta di quelli con caldaie di nuovo tipo, che sono le uniche ora in commercio, ad alto rendimento termico: esse debbono essere però munite di un termostato a tempo (cronotermostato) che permetta di programmare due diversi livelli di temperatura nel corso della giornata (più alto di giorno, più basso di notte).

Secondo alcuni esperti, infatti, a provocare grandi sprechi è soprattutto la fase di accensione della caldaia, in cui vi è un forte sperpero di combustibile e la produzione di fumi di scarico particolarmente inquinanti. Inoltre ogni ciclo di accensione- spegnimento accorcia la vita di una caldaia. Provoca infatti stress termici, dovuti a dilatazione e contrazione delle lamiere. Va aggiunto che nelle ore in cui la caldaia è spenta centinaia di migliaia di persone sono abituate a sfruttare stufette elettriche o altri dispositivi.. Si è così valutato che, tenendo conto di quest'ultimo spreco, il risparmio di energia portato dall’accensione continuata in fredde diviene del 4-5%.

I costi del cronotermostato e degli apparecchi connessi sono assai contenuti (sui 2 milioni quelli condominiali e sulle 100 mila lire quelli individuali) e non sono da prevedere opere murarie di rilievo: quindi, l'alternativa "accensione continua" è concreta e praticabile.

Il funzionamento 24 ore su 24 è permesso anche agli impianti con contabilizzazione del calore (vedi articolo), a quelli con cogeneratori, a teleriscaldamento, con riscaldamento a pavimento e a quelli condotti con contratti di Servizio energia da un’azienda che si prende la responsabilità del controllo.

Manutenzione ed esercizio

Tutti gli obblighi del "responsabile"

Primo responsabile del funzionamento della caldaia e della sua manutenzione ordinaria è l’occupante dei locali (proprietario, inquilino, usufruttuario) o il suo rappresentante (l'amministratore condominiale, per l'impianto centralizzato). La manutenzione straordinaria è invece a carico solo del proprietario o dell'amministratore.

Il primo responsabile può delegare questi impegni gravosi ad un altro soggetto, professionalmente qualificato, che la legge definisce come "terzo responsabile". Il che accade molto spesso quando primo responsabile è l'amministratore condominiale, che tende a rifiutare tale compito. Le conseguenze di eventuali guai ricadrebbe infatti sulle sue spalle anche se dovesse assumere personale tecnico dipendente in grado di gestire un impianto.

Terzo responsabile: chi può essere. Si deve trattare di un soggetto (persona o azienda) con determinate capacità tecniche e organizzative e che deve essere iscritto in particolari elenchi, quando l'impianto ha potenza superiore a 350 Kw. Il Dpr551/99 impone che non sia un fornitore di energia (per esempio l'azienda municipale per il metano e certe aziende per gasolio e gas propano). Si vogliono evitare conflitti d'interesse e truffe (vedi articolo,,,) Per le caldaie condominiali, il terzo responsabile deve essere "unico", cioè occuparsi contemporaneamente dell'esercizio, della manutenzione ordinaria e di quella straordinaria. Per quelle unifamiliari è obbligatorio, deve essere abilitato ai sensi della legge 46/90 sulla sicurezza degli impianti e si identifica con chi si occupa della manutenzione ordinaria. Non ha però tra i suoi obblighi l'esercizio della caldaia, cioè l'accensione, lo spegnimento e la regolazione che, naturalmente, sono gestiti da chi occupa la casa.

Obblighi del terzo responsabile. Oltre ai compiti elencati, deve compilare parte del libretto di impianto (caldaie unifamiliari) o del libretto centrale (caldaie condominiali) che vanno conservati a cura del proprietario o dell'utilizzatore dell'impianto, pronti ad essere esibiti in caso di controlli. Nel libretto vanno riportati, per gli impianti centralizzati, i consumi durante il periodo invernale e sono analizzati anche singoli componenti (caldaia, bruciatore, pompe di circolazione) di cui va segnalata l’eventuale sostituzione. Per gli impianti singoli si richiede anche il tipo di scarichi per l’evacuazione dei fumi e come avvenga la ventilazione dei locali, in caso di caldaietta a fiamma aperta (cioè la superficie delle aperture di aerazione).

Particolari schede sono poi dedicate ai risultati dei controlli sulla manutenzione dell’impianto stesso. Alcuni di essi vanno fatti con particolari apparecchi (temperatura dei fumi, temperatura ambiente, percentuale di anidride carbonica, ossido di carbonio e ossigeno, rendimento di combustione e così via), altri visivamente (stato delle coibentazioni, per esempio).

Il terzo responsabile deve inoltre comunicare la propria nomina, il mutamento di incarico e le dimissioni all'ente locale (comune sopra i 40 mila abitanti o provincia, negli altri casi). Una novità introdotta dal Dpr 551/99.

Sanzioni Sono nulle le clausole dei contratti di manutenzione e esercizio dell’impianto in contrasto con la legge, e vengono sostituite automaticamente dalle norme di legge stesse. Se l’importanza delle clausole nulle è tale da privare di contenuto il contratto, è quest’ultimo, per intero, ad essere nullo. In tal caso le parti contraenti sono punite con una sanzione pari a un terzo dell’importo sottoscritto.

Ecco i sintesi le sanzioni:

Gli incentivi

Sconti: dai doppi vetri ai pannelli solari

Detrazione fiscale del 36% e Iva al 10% sui lavori di recupero: la proroga delle due agevolazioni sembrerebbe ormai cosa fatta, anche perché né nel Governo né nell'opposizione si sono levate voci contrarie. Ma a che condizioni l'intervento su un impianto di riscaldamento o su altre opere utili per il risparmio energetico (doppi vetri, coibentazioni) possono godere di questi due decisivi sconti fiscali? A rispondere ci ha provato la Confappi (Confederazione piccola proprietà immobiliare) compilando un puntuale elenco di opere (vedi tabella).

Restano necessari però alcuni chiarimenti. Primo tra tutti è che gli interventi di risparmio energetico sono, in linea di principio, equiparati dalla legge 10/91 alle altre opere edilizie e rientranti quindi nelle stesse categorie (manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento, ristrutturazione edilizia e urbanistica) previsti dalla legge 457/78. Quindi, come da giurisprudenza costante, se gli interventi previsti in ciascuna delle categorie sono integrati o correlati ad interventi di categorie diverse, la categoria "superiore", assorbe quella "inferiore". Ad esempio, se interventi di manutenzione ordinaria, non agevolabili nei singoli appartamenti, vengono eseguiti contestualmente ad interventi di manutenzione straordinaria, sconti fiscali, Iva e permessi comunali sono quelli previsti per quest’ultima categoria.

In secondo luogo, per gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, qualora il costo di determinati beni, definiti come "significativi" superi l'ammontare delle altre prestazioni, l'Iva è al 20% su tale parte eccedente. Beni significativi sono per esempio le caldaie o gli infissi con doppi vetri, che possono rientrare tra gli interventi di risparmio energetico.

RISPARMIO ENERGETICO: AGEVOLAZIONI DUBBIE