Il condominio è un ring. Si litiga con tutti e per tutto: dalle spese straordinarie al cane del vicino che abbaia di notte, dal riscaldamento tenuto troppo basso ("a casa mia si gela!") all'eccesso di calore "si soffoca, tengono sempre i caloriferi al massimo"). Troppe liti inutili finiscono in Tribunale, e a guadagnarci finiscono per essere solo gli avvocati. Le controversie sono in aumento. Dice infatti Giuseppe Tarantola, presidente dell'ottava sezione del Tribunale di Milano, specializzata in condominio : "A metà ottobre 2000 le cause condominiali sono state 564, contro le 486 di tutto 1999 e le 420 del 1998".

Di chi è la colpa? Un po' di tutti. Innanzitutto dei condomini stessi che - come sottolinea Tarantola - la causa la vogliono sempre e si rifiutano di raggiungere un compromesso anche quando il Giudice li spinge a trovarlo. In secondo luogo degli avvocati, che dovrebbero intentar causa solo quando hanno la ragionevole sicurezza di vincerla. E invece no: dai dati del Ministero della Giustizia risulta che il 46% dei giudizi condominiali in "primo grado", cioè davanti al Tribunale, finiscono con il Giudice che dà torto a chi ha promosso la causa, percentuale che sale al 70% in Appello, quando ci si impunta per forza a voler aver ragione. Infine anche gli amministratori condominiali hanno la loro fetta di responsabilità: la loro funzione dovrebbe essere quella di calmare gli animi.

La Confappi (Confederazione piccola proprietà immobiliare) ha messo a punto una guida che ha due scopi: il primo è aiutare a difendere i propri diritti, ma il secondo, ancor più importante, è evitare le liti senza necessità.

Quando c'entra l'amministratore

I condomini hanno la brutta abitudine di considerare l'amministratore sempre e comunque come la persona da coinvolgere nella lite. Non è così. Compito dell'amministratore è gestire le parti comuni condominiali (ascensore, scale, portineria, portone e via elencando). Non c'entra quindi nulla quando la baruffa coinvolge due singoli condomini. Il caso classico è l'infiltrazione d'acqua: il proprietario del piano di sopra ha la lavatrice rotta, l'acqua invade il pavimento e cola sul soffitto del piano di sotto, rovinandolo. Altro caso tipo: la vicina di sopra che fa rimbombare il soffitto trascinando mobili e camminando con i tacchi a spillo.. Poiché la soletta tra i due piani è di proprietà a metà tra i due vicini, il condominio non c'entra: la controversia è tra i due.

Quando chi ha ragione finisce per aver torto.

Una buona parte delle liti riguarda le decisioni prese in assemblea. Può essere inutile ribellarsi, quando chi ha ragione ci mette più di un mese a far causa:. Il codice civile infatti, proprio per evitare l'eccesso di litigiosità, divide in due tipi le decisioni prese in assemblea: quelle radicalmente nulle e quelle che sono, semplicemente, annullabili. Una delibera nulla è come se non fosse mai stata presa, ed è quindi possibile impugnarla in giudizio in ogni momento. Invece una delibera annullabile diviene valida, se non è stata impugnata in giudizio entro trenta giorni da quando è stata presa.

Tra le delibere semplicemente "annullabili" rientrano buona parte delle decisioni prese in condominio: per esempio quelle adottate in contrasto con il regolamento condominiale o quelle in cui si decide una suddivisione di una determinata spesa di consumo (acqua, gas, giardiniere eccetera) che può essere giudicata irragionevole.. Chi vuole ribellarsi, deve sbrigarsi: è inutile che invii vibrate lettere di protesta, si rivolga subito a un avvocato, perché un mese passa presto.

Le delibere nulle

Sono nulle, e sono quindi impugnabili da tutti (perfino da chi ha votato "sì"), le delibere prese in assemblee da considerarsi nulle (perché mancava il numero minimo di partecipanti), quelle prese con maggioranze insufficienti, o quelle in contrasto con vincolanti norme di legge. E' stata considerata nulla anche una delibera non riportata nell'ordine del giorno dell'assemblea che è stato inviato a tutti i condomini, anche se esisteva una voce generica tipo "varie ed eventuali".

Esempi di delibere nulle e annullabili

I contrasti inutili sui millesimi

Chi acquista una casa si impegna a accettare il suo regolamento condominiale. Allegate al regolamento ci sono le tabelle dei "millesimi di proprietà", che stabiliscono, in percentuale, quale quota della proprietà delle parti comuni possiede ciascuno. Talvolta vi sono altre tabelle: per esempio i millesimi calore, che riguardano la suddivisione delle spese di riscaldamento, i millesimi relativi all'ascensore, all'acqua e così via.

Può succedere che la suddivisione in millesimi che una persona è stata costretta ad accettare sia ingiusta. Tuttavia, è difficilissimo cambiarla: deriva infatti da un impegno preso tra tutti i condomini che si può riesaminare solo se tutti sono d'accordo. Non a caso finisce male la maggior parte delle liti promosse da chi è convinto di essere danneggiato dalla suddivisione: tanto valeva lasciar perdere. Solo in casi molto particolari è possibile variare i millesimi di proprietà: E cioè quando il calcolo è frutto di un errore materiale, o quando accade un grosso mutamento dell'edificio (per esempio la sopraelevazione del palazzo),che impone la revisione. La Cassazione ha incluso nel concetto di "errore" anche una sproporzione assoluta ed evidente, un calcolo così "sballato" da essere privo di significato. Ma attenti: si tratta di una situazione assai rara.

Le liti sul rumore

Il vicino che strimpella all'infinito il pianoforte o tiene la televisione a massimo volume è un problema che novantanove volte su cento, va risolto con il buonsenso. Questo perché in caso di contrasti occorre che un tecnico ( incaricato dalle Asl, le Aziende sanitarie locali, o nominato dal Giudice di Pace) venga a rilevare con un apparecchio, detto fonometro, l'intensità del rumore. Un appostamento degno di un pellirosse, che probabilmente sarà inutile, perché nel frattempo il vicino è stato avvertito dell'ispezione. Non a caso, su 1225 cause decise a Milano dal Giudice di Pace tra gennaio e settembre 2000, solo sei riguardavano "immissioni di rumore o fumo".

Il regolamento, prima barriera alle liti

Esistono sistemi alternativi alla causa, quando si è in lite. Primo tra tutti il fatto di dettare patti certi. La cosa è possibile quando tutti i condomini (nessuno escluso) inseriscono nel regolamento condominiale contrattuale non solo delle regole, ma anche delle sanzioni, con una precisa procedura per applicarle. Supponiamo, per esempio, che si voglia evitare il parcheggio degli autoveicoli dei condomini in cortile. Sarà buona cosa decidere in assemblea di appendere un cartello che lo vieta e magari anche delle strisce che delimitino lo spazio dove è consentito il posteggio temporaneo, per scarico e carico materiali. Poi si determinerà che, se la prescrizione è violata, l'amministratore invii una lettera raccomandata di avvertimento al trasgressore. Infine, se questi prosegue nell'infrangere le regole, tre condomini controfirmeranno come testimoni un foglio in cui si rileva la trasgressione. Così la multa potrà essere inserita tra le spese a carico di chi sgarra. Attenzione: se il regolamento firmato da tutti non prevede sanzioni, l'unica applicabile è quella prevista dall'articolo 70 delle disposizioni di attuazione del codice civile, che è vecchio di oltre mezzo secolo. E cioè 100 lire.

Arbitrato e conciliazione.

Una via più facilmente percorribile (e meno costosa) è l'istanza di conciliazione rivolta al Giudice di Pace: in sostanza ci si trova davanti a una persona autorevole il cui compito è dirimere i contrasti al meglio e in poco tempo.

Un'alternativa possibile è che il regolamento preveda una clausola arbitrale: in sostanza si chiede a una persona competente, ma estranea agli interessi di condominio, di decidere per tutti. Al limite è possibile che ognuna delle parti in lite nomini un suo arbitro e che i due si mettano d'accordo per nominare un presidente del collegio arbitrale.

Inoltre le Camere di Commercio più importanti mettono a disposizione un'apposita Commissione di Conciliazione che si occupa dei contrasti che contrappongono artigiani e ditte edili con il condominio (o i singoli proprietari).

Vale infine la pena informarsi sulle commissioni di conciliazione condominiale proposte da altri enti: per esempio il Sunia (Sindacato unitario inquilini ed assegnatari) ne ha messo in cantiere una, con l'obiettivo di ampliare il suo tradizionale campo di azione (gli interessi degli inquilini). Quando obiettivo del contrasto è un amministratore condominiale giudicato disonesto o incapace, ma che sia iscritto a un'associazione di categoria, resta possibile rivolgersi ai "probiviri" dell'associazione, che sono le persone incaricate di valutare l'affidabilità dei soci.

Il ricorso in giudizio

Se tutte queste strade non sono percorribili, l'alternativa è il giudizio. Ma è bene avere le idee chiare su qual è il giudice competente. Per saperlo, occorre chiedersi innanzitutto: qual è il motivo di lite? E poi: di che valore è la causa (e cioè, qual è la cifra in ballo)?. Infatti il Giudice di Pace è competente per tutte le cause riguardanti " la misura e la modalità d'uso dei servizi condominiali", rumori, fumi e distanze minime tra le costruzioni. Inoltre si occupa di tutti i contrasti con meno di 5 milioni di valore. Negli altri casi la palla passa al Giudice Unico, eccezion fatta per i contrasti con l'amministratore condominiale, che sono trattati dal Tribunale " in composizione collegiale", cioè con almeno tre giudici.

E' sbagliato dire: "Chi è il giudice competente è un problema del mio avvocato: ci pensi lui". Infatti, a parte i possibili errori del legale, sapere chi tratta la causa è importante. Infatti le cause che vanno dal Giudice di Pace costano in media meno e sono decise in tempi ragionevoli. Viceversa, se ad essere coinvolto è il Tribunale (cioè il Giudice Unico o, peggio, il Collegio dei giudici) i costi e i tempi salgono. Basti pensare che, secondo i dati del Ministero di Giustizia, in un anno sono decise in Tribunale solo il 15% delle cause pendenti: l'arretrato si accumula e non ci sarà mai sicurezza di raggiungere delle certezze in tempi utili.

LITI IN CONDOMINIO: LA MAPPA DELLA DISCORDIA

Fonte: Tribunale di Milano (1992)

Cause condominiali davanti al Giudice di Pace di Milano tra l'1 gennaio e il 30 settembre 2000

* Si tratta in genere di richieste di pagamento ai condomini morosi