Nuove regole europee per la multiproprietà

La rivoluzione delle regole europee della multiproprietà innescata dalla Direttiva n. 122 del 14 gennaio 2009 coinvolge direttamente tutti coloro che si servono di questo consolidato strumento per gestire le proprie vacanze. Anche se il termine ultimo entro il quale gli Stati membri dovranno recepirla nelle proprie leggi nazionali è il 23 febbraio 2011, alcuni dei suoi effetti potrebbero scattare da subito, soprattutto per le liti in corso o future che coinvolgono lo steso concetto di multiproprietà, esploso in ciascuno degli stati membri in un bailamme di formule diverse.

La direttiva 2008/122/CE ha infatti come primo obiettivo estendere la definizione di multiproprietà ben oltre gli stretti confini tracciate dalla precedente norma che si va ad abrogare (la 94/47/CE). Non molto diversamente di prima il contratto è definito come “diritto di godimento su uno o più alloggi per il pernottamento per più di un periodo di occupazione”. Vi rientrano però gli accordi di durata di più di un anno e si afferma che nel calcolo “si tiene conto di qualunque disposizione … che consenta il rinnovo tacito o la proroga”. In precedenza, invece, si parlava di durata “almeno triennale”.

Vengono compresi nella tipologia della multiproprietà anche tre altri tipi di contratti.

Il primo è quello relativo “a un prodotto per vacanze di lungo termine”. Con esso il consumatore acquista un viaggio o altri servizi, ma nel contempo ottiene sconti o vantaggi relativi a un alloggio. Se il rapporto tra l’operatore e il consumatore è ripetuto per un periodo che supera l’anno, si ricade nella multiproprietà. A titolo di esempio, rientrano anche l’acquisto di ripetuti viaggi su navi da crociera, ma anche i cosiddetti “club vacanze” in cui chi aderisce paga una cifra consistente per ottenere una password ad un sito internet, in cui vengono promessi ” sconti” su alloggi per vacanze, voli e macchine a noleggio.

Viene coperto anche il “contratto di rivendita”, con il quale un intermediario assiste il consumatore nell’acquisto o nella rivendita di una multiproprietà o di un prodotto per le vacanze di lungo termine. Vale la pena ricordare che anche nel nostro Paese sono sorte negli ultimi anni società che offrono la “rottamazione” della vecchia multiproprietà, talora con accattivanti spot televisivi e magari in cambio dell’offerta di “punti vacanza” da spendere in altri luoghi. Alcune di queste formule sono ben poco trasparenti, e comportano ulteriori esborsi senza liberare realmente il cittadino dai vincoli del vecchio contratto.

Infine è compreso anche. il “contratto di scambio”, con il quale una società terza assicura dietro pagamento lo scambio tra multiproprietari dei periodi di permanenza nelle rispettive strutture. Si tratta di un meccanismo che vede in campo due società leader, la Rci (Resort condominium international, nata in Usa nel 1974) e Interval International (anch’essa statunitense e fondata da oltre trent’anni), che però hanno avuto nel tempo una miriade di imitatori, spesso con portafogli di offerte molto risicati. Nel caso del contratto di scambio (ma anche di altre formule) diviene cruciale stabilire i limiti di applicazione della direttiva, se l’azienda che li propone ha sede in uno Stato che non aderisce all’Unione europea. L’articolo 12, stabilisce che la nuova norma scatta comunque quando uno qualsiasi dei beni immobili interessati è situato in un paese aderente alla comunità o quando “per un contratto non direttamente collegato a beni immobili” (dizione ambigua) l’operatore svolge attività commerciali o professionali in uno Stato membro o “dirige tali attività verso uno Stato membro”.

Rafforzati poi i paletti del diritto di recesso. Com’è noto i contratti di multiproprietà vengono quasi sempre venduti “a distanza”, senza che l’acquirente abbia visitato l’immobile oggetto dell’acquisto, e talora con ben orchestrate campagne promozionali che offrono in “regalo” viaggi, crociere, soggiorni, presentate come offerte uniche e irripetibili. La vecchia direttiva concedeva già il diritto di ripensamento entro dieci giorni dalla firma anche solo di un preliminare: nel corso di questo periodo non potevano essere chiesti acconti al consumatore. La nuova norma alza il tetto a 14 giorni, con l’aggiunta di un ulteriore anno (e non più di 3 mesi), se al consumatore non viene consegnato il modulo di recesso compilato. Vengono vietati non solo gli acconti m anche le caparre sotto forma di depositi bancari. Inoltre il recesso diviene in ogni caso gratuito e non occorre più rimborsare le spese sostenute per la stipulazione del contratto.

Norme ancor più vigorose coinvolgono i cosiddetti “contratti per le vacanze di lungo termine”. Non è possibile concluderli con il pagamento di una cifra a forfait, ma solo con versamenti ripartiti in rate annuali di pari valore. Il consumatore ha diritto di recesso senza penali con preavviso all’operatore entro 14 giorni di calendario dalla ricezione della richiesta di pagamento per ciascuna rata, che deve pervenire almeno due settimane prima della scadenza.