Ho stipulato un
contratto di locazione prima dell'entrata in vigore della L 431/98. L'ho
registrato utilizzando il modulario della denuncia di accordo verbale. Il
contratto è stato prorogato tacitamente per mancata disdetta nei termini
legali.E' obbligatorio procedere ad una sua rinnovazione in forma scritta ai
fini della registrazione, o posso ancora avvalermi della vecchia disciplina per
ancora quattro anni?In altre parole, posso procedere alla registrazione sulla
base del precedente accordo verbale o devo procedere alla stipula di un
contratto in forma scritta? Il comma 6 dell'art.2 della legge 98/431 richiama
espressamente il primo comma del medesimo articolo e non fa alcun riferimento
al comma 4 dell'art.1.(che prescrive la forma ad substantiam per i nuovi
contratti di locazione)
Distinti saluti
Dal punto di vista fiscale, Lei è a posto, in
quanto ha effettivamente effettuato una registrazione. Dal punto di vista
civile, se il suo contratto era un patto in deroga occorreva a suo tempo la
forma scritta, con la firma di entrambe le parti, per poter derogare dalla
vecchia legge. Se era invece un equo canone, le cose sono complesse. Effettivamente il comma 6 dell’articolo 2 afferma: “I contratti di locazione
stipulati prima della data di entrata in vigore della presente legge che si
rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo”. E
il comma 1 dice “Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata
non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un
periodo di quattro anni….”. Il problema, non ancora risolto in sede di
Cassazione, è se il contratto di equo canone rinnovato tacitamente dopo
l’entrata in vigore della legge 431/98 duri “solo” altri quattro anni (perché il primo rinnovo c’è già stato) o
duri otto anni (quattro anni più di rinnovo). Nella prima ipotesi, quella che
era per Lei economicamente più conveniente (perché dopo 4 anni aveva il diritto
di rivedere il canone) Lei avrebbe dovuto stipulare un nuovo contratto, in forma scritta. Nella seconda no, almeno
finchè non sono trascorsi gli otto anni.
Comunque, nell’ipotesi “equo canone”, il problema per Lei è anche quello che ha
lasciato trascorrere molto tempo, non mutandole condizioni economiche previste
dal vecchio contratto. Quindi si trova un contratto “a canone libero”, ma in
effetti con un vecchio canone bloccato.