Quando un palazzo ha un proprietario unico, la legge non impone esplicitamente la ripartizione in millesimi delle spese tra i vari appartamenti. Non per questo gli inquilini ospitati nell'immobile debbono pagare quella parte delle spese che a loro competono (per esempio il riscaldamento, il 90% delle portineria, l'uso dell'ascensore e così via) in base a criteri privi di logica.

Ne consegue che è caldamente consigliabile che l'inquilino firmi, insieme al contratto di locazione, una sorta di tabella millesimale di ripartizione delle spese, in modo che sappia sin dall'inizio a cosa va incontro. Tale tabella sarà redatta dal proprietario e, prevedibilmente, dovrà essere accettata o rifiutata "in toto", insieme al contratto di affitto, dall'inquilino, dal momento che è difficile pensare a spazi di trattativa. Infatti il proprietario rimane legato da analoghi accordi scritti con gli altri inquilini del palazzo.

E' comunque bene che la ripartizione in millesimi sia fatta con criteri logici e giustificabili: non è infatti pensabile, per esempio, che il proprietario che abita nel palazzo attribuisca al suo appartamento di duecento metri quadrati spese di riscaldamento inferiori a quelle adottate per un inquilino che abita in ottanta metri quadrati. Non è comunque detto che due appartamenti di uguale estensione paghino la stessa cifra: per esempio uno dei due può consumare più calore perché è all'ultimo piano, o esposto all'angolo del palazzo.

Resta il fatto che quasi sempre i proprietari unici non predispongono tabelle millesimali. Se, in tal caso, l'inquilino si rifiuta di pagare le spese in tutto o in parte, contestando la loro suddivisione, il proprietario ha come unica possibilità richiamarsi all'articolo 5, ancora in vigore, dell'equo canone (Legge 392/78), che prevede come motivo di risoluzione del contratto il mancato pagamento delle spese, qualora il loro importo superi le due mensilità di canone. Invierà allora una lettera raccomandata in cui, oltre alla diffida a pagare, sono elencati i criteri secondo cui è stata decisa la ripartizione delle spese tra gli appartamenti e l'invito a verificare le cosiddette "pezze giustificative" (bollette, fatture, eccetera). Se l'inquilino non risponde, entro 60 giorni, a tale lettera, la ripartizione va considerata accettata. Gli resterà comunque la possibilità (prevista dall'articolo 55 della legge 392/78) di sanare in sede di giudizio la morosità, per non più di tre volte nel corso di un quadriennio. Se , al contrario, l'inquilino ha sempre pagato, o risponde entro 60 giorni contestando la ripartizione, potrà sempre ricorrere in giudizio.

Un ultima considerazione: molto spesso i proprietari unici hanno serie difficoltà a fornire tutte le pezze giustificative delle spese. Questo perché curano loro stessi, in modo approssimativo, l'amministrazione dell'immobile e non sempre si fanno rilasciare dai fornitori scontrini, fatture o notule. Quindi i loro inquilini hanno buon gioco, in buona o cattiva fede, nell'inchiodarli alle loro responsabilità. Quando ciò accade il proprietario non ha scampo: è meglio che giunga a un accordo, facendo concessioni.

Giovanni Tomassoli, segretario nazionale Confappi-Fna