Quali spese sono carico del proprietario e quali invece dell'inquilino? Fino all'entrata in vigore della riforma delle locazioni (legge 431 del 1998), rispondere a questa domanda era, tutto sommato, semplice, perché la giurisprudenza, interpretando codice civile ed equo canone, era giunta a conclusioni pressoché definitive. Inoltre i sindacati di proprietari e inquilini, con accordi ad hoc, avevano finito per accordarsi su precise ripartizioni. Restavano solo alcune ambiguità (per esempio, chi paga l'amministratore di condominio o la potatura degli alberi in giardino)..

La legge 431 del 1998, apparentemente, non si occupa direttamente del problema della ripartizione delle spese. Si limita infatti a lasciare in vigore l'articolo 9 della legge sull'equo canone, che pone a carico dell'inquilino, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore e alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento d'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per la portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. A completare il quadro, bisogna tener conto anche dell'articolo 1576 del codice civile, che impone all'inquilino di pagare le spese di piccola manutenzione e di conservazione delle "cose mobili" (per esempio riparazione di una lavatrice o di una sedia rotta, nell'appartamento arredato).

Tuttavia la riforma delle locazioni ha di fatto reso "derogabili" questi articoli di legge. Cioè ha permesso di farvi delle eccezioni, purché chiaramente scritte nel contratto di affitto. Quindi, se sul contratto non è riportato nulla, valgono le norme di legge. Se, invece, il contratto riporta qualcosa a proposito, vale quest'ultimo. Un principio, occorre sottolinearlo, che vale solo per le locazioni a canone libero: infatti, nei (rari) casi di scelta di contratto a canone agevolato , a contare sono solo le ripartizioni decise, località per località, dagli accordi territoriali.

Perciò alcuni hanno sostenuto che in un contratto di locazione a canone libero, le parti possono convenire espressamente che anche forti spese di manutenzione straordinaria possano essere poste a carico dell'inquilino. Altri, al contrario, hanno sottolineato che la riforma delle locazioni stabilisce che sia nullo ogni patto che determini un canone superiore a quello riportato nel contratto scritto e registrato. Questo codicillo contrattuale sarebbe invece un modo per incrementare indirettamente il canone, anche in modo imprevedibile e in conseguenza di decisioni prese anche da altri, come l'assemblea condominiale.

In mancanza di chiare decisioni della Cassazione, pare prudente escludere comunque l'accollo totale all'inquilino delle spese per le innovazioni condominiali, che incrementano il valore della proprietà.

In molti contratti a canone libero, per risolvere il problema "manutenzione straordinaria" si inserisce un articolo in cui si dice: le opere di manutenzione straordinaria o quelle della messa in regola degli impianti permettono al proprietario di aumentare il canone di una percentuale pari all'interesse legale su quanto speso. Dato che tale interesse è ora pari al 3%, significa che l'aumento sarebbe oggi pari al 3% delle spese stesse. Questa clausola riprende l'articolo 23 della legge dell'equo canone, ora cancellato, ma che viene fatto "rivivere", inserendolo nei contratti. La stessa clausola, del resto, è prevista in alcuni contratti di locazione a canone concordato, la cui stesura è stata demandata dalla legge dai sindacati dei proprietari e degli inquilini.

La suddivisione tradizionale delle spese non funziona per i contratti di breve durata, in particolare per quelli delle vacanze. Sarebbe infatti assurdo attendere che, una volta all'anno, vengano stabilite le spese che il condominio deve pagare e farsi rimborsare da chi ha locato l'appartamento mesi fa, magari per una settimana o per venti giorni.

Ed uso, in questi casi, stabilire un forfait, cioè una cifra fissa, a titolo di rimborso spese. Questa pratica funziona male solo in due casi: quando la locazione dura per periodi piuttosto lunghi (per esempio 6 mesi), o quando riguarda condomini in alta montagna, in cui le spese per il riscaldamento o l'acqua calda hanno un grande peso. L'ideale è che esista un contatore della caldaia, appartamento per appartamento, per conteggiare in qualsiasi momento il consumo del carburante. Se non c'è, bisogna accontentarsi del sistema a" forfait", prevedendo solo se è possibile un conguaglio a fine della stagione di riscaldamento.

Quando nei contratti a canone libero mancano indicazioni sui criteri della ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino, valgono le regole del codice civile e della legge sull'equo canone. L'unica interpretazione a carattere "ufficiale" di tali regole è contenuta in un allegato al Decreto Ministeriale del 5 marzo 1999, che riproduciamo qui sotto. Scopo dell'allegato era offrire ai sindacati di inquilini e proprietari le linee guida dei criteri di suddivisione delle spese, che potevano essere comunque diversamente pattuiti in sede di contrattazione territoriale locale. Tuttavia i parametri previsti in questo allegato riproducono, in modo tutto sommato fedele, l'interpretazione corrente della giurisprudenza e quindi restano un importante riferimento.