Il proprietario è responsabile del comportamento dell'inquilino in condominio? Per rispondere, occorre distinguere tra illeciti civili e reati penali. Il padrone di casa è infatti responsabile, nei confronti dei vicini e del condominio, delle inadempienze e delle infrazioni al codice civile commesse dal suo inquilino. Per esempio, se l’inquilino non rispetta il regolamento condominiale, è il proprietario che ne risponde. Se non paga le spese, è il proprietario che deve versarle. Identico discorso se l’inquilino, per un cattivo funzionamento della lavatrice, inonda di acqua l’appartamento e questa cola al piano di sotto, rovinando intonaco e mobili al vicino. Ovviamente, in tutti questi casi, il proprietario avrà diritto a farsi risarcire i danni versati o le spese condominiali non saldate.

Viceversa, la responsabilità penale resta individuale, così come dice la Costituzione. Se, per esempio, l'inquilino fa cadere per errore un vaso sulla testa di un passante (reato colposo), ne risponde solo lui. Ma anche se intercetta l'elettricità attraverso un impianto pirata, o compie un abuso edilizio, senza che il proprietario abbia modo di saperlo o di impedirglielo. Per chiarire ancor più le idee, poniamo il caso di una persona in affitto che possiede un cane lupo. Se lo rinchiude costantemente sul balcone, da dove il povero animale ulula a tutti, in disprezzo al regolamento condominiale che lo vieta, è coinvolto anche il proprietario. Viceversa se il cane lupo morde qualcuno, la responsabilità è solo sua (o comunque della persona che in quel momento aveva in custodia il cane lupo stesso).

Talvolta esiste anche un concorso di colpa. E' il caso di quando l'inquilino sovraccarica un impianto elettrico con troppi apparecchi. Così scoppia un incendio, che causa danni agli appartamenti attorno. Se l'impianto era in regola a tutti gli effetti, il proprietario potrà chiamarsi fuori. Ma se l'impianto non era in sicurezza, parte della colpa ricade sulla testa del padrone di casa che, talvolta, può avere difficoltà persino a riscuotere rimborsi assicurativi, perché la garanzia assicurativa potrebbe essere contestata.

Nei confronti del condominio è dunque il proprietario a contare: solo lui ha diritto di partecipazione e di voto e di all'assemblea. Tuttavia un'eccezione alla regola esiste: l'articolo 10 della legge 392/78 (ancora in vigore con la riforma delle locazioni) per il quale l’inquilino ha diritto di voto, al posto del proprietario, sulle delibere che riguardano le spese e le modalità di gestione dell’impianto di riscaldamento. L'articolo 10 aggiunge che "il conduttore ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni".

Ciò pone un primo, delicato problema: è nulla o anche solo annullabile l'assemblea condominiale in cui l'amministratore non convoca l'inquilino, quando all'ordine del giorno vi sono argomenti rispetto a cui ha diritto di intervento o , addirittura, di voto? I giudici sembrerebbero affermare che l'obbligo di convocazione incombe solo ed esclusivamente sul proprietario e che l'assemblea resta comunque valida.

Non è finita: dal momento che l'inquilino quanto "subentra" a pieno titolo al posto del proprietario nelle delibere sulla gestione del riscaldamento, sembra possa assumere una posizione paritaria rispetto agli altri condomini, sia per quel che riguarda i doveri che per quel che riguarda i diritti. (per esempio potrebbe impugnare una delibera condominiale, per farla annullare). Pertanto, se la delibera di gestione comporta una qualche responsabilità civile, si fa in questo caso eccezione anche al principio della piena responsabilità del proprietario rispetto al condominio.

Se inoltre l'inquilino ha contrattualmente a suo carico spese di riparazione o manutenzione straordinaria, c'è da chiedersi se abbia diritto a dire la sua sulla loro approvazione nell'assemblea condominiale. Buona regola vorrebbe che tale eventualità sia espressamente prevista nel contratto di locazione, così come la delega del proprietario a rappresentarlo in queste decisioni.

Tributi.

Non vi sono incertezze su a chi toccano i due principali tributi sulla casa, e cioè l'Ici (al proprietario o all'usufruttuario) e la tassa rifiuti (a chi occupa i locali). Viceversa è controversa l'attribuzione della tassa sul passo carrabile (là dove il Comune, come è accaduto a Milano, non ha deciso di abolirla). Il Comune ne impone il pagamento quasi sempre al proprietario, quindi il problema diviene: ha diritto o meno quest'ultimo a farsela rimborsare dall'inquilino, che è il vero utilizzatore del passo? Se il rimborso è previsto nel contratto, senz'altro sì. In caso contrario, non esistono certezze, sebbene vi siano state sentenze (Tribunale di Milano, sezione X, del 29 aprile 1996) che riconoscono comunque il diritto al rimborso, perché la tassa rientrerebbe nella nozione di fornitura di altri servizi comuni, prevista dall'articolo 9 della legge 392/78, tutt'ora in vigore.

Viceversa l'imposta sulla registrazione del contratto di affitto, e sul suo rinnovo, grava, per il 50% su proprietario e inquilino, che sono corresponsabili del suo versamento anche qualora abbiano deciso contrattualmente di imputarla solo a uno dei due.

Impianti.

Il proprietario è individuato dalla legge n. 46/90 come il responsabile del mancato adeguamento alle norme di sicurezza di tutti gli impianti (elettrico, ascensore, riscaldamento, antincendio, antenna Tv eccetera), pena una sanzione variabile da 258 a 2.582 euro. Il regolamento di attuazione della legge, nell’articolo 9, chiarisce poi che l’inquilino (nonché qualsiasi nuovo proprietario dei locali) devono ricevere copia della documentazione amministrativa e tecnica riguardante il rifacimento dell’impianto stesso. Ovviamente, l'inquilino resta responsabile del corretto utilizzo dell'impianto stesso e della sua piccola manutenzione.

Il rispetto dei periodi di accensione dell'impianto di riscaldamento termoautonomo, nelle ore e nei giorni dell'anno consentiti, è un obbligo imputato dal Dpr 412 del 1993 a chiunque occupi i locali (quindi all'inquilino), pena una sanzione variabile da 516 a 2.582 euro che è prevista anche per la mancata manutenzione annuale e per la mancata compilazione del libretto d’impianto , su cui sono riportati gli esiti dei controlli. Viceversa il comma 2 dell'articolo 30 della legge 10/91 afferma che, in caso di acquisto o affitto di un immobile, andrebbe portato a conoscenza del compratore o dell'inquilino il certificato di collaudo dell'impianto e la certificazione energetica dell'edificio. Si tratta di una norma che è restata lettera morta, priva di sanzioni e di decreti attuativi: tuttavia l'inquilino attento, se in lotta con il proprietario, potrebbe farla rivivere, tenuto conto che il mancato collaudo energetico dell'edificio si ripercuote su di lui in termini di maggiori costi i energetici.

Altri obblighi.

Individuare il singolo responsabile di altre violazioni alle norme non è in genere difficile. Per esempio, il proprietario (e, per lui, l'amministratore condominiale ) saranno responsabili delle norme di sicurezza e di risparmio energetico riguardanti l'impianto di riscaldamento centralizzato (delegabili a un "terzo responsabile" con certe capacità tecniche) e del versamento regolare dei contributi al portiere. Viceversa l'inquilino, se colloca in proprio un'antenna collegata ad apparecchi trasmittenti, senza concessione ministeriale, pagherà una sanzione tra i 258 a 1549 euro. Se lascia libero animali pericolosi da lui posseduti, oppure non li custodisce con le debite cautele, è tenuto a una sanzione da 258 a 1549 euro (art.20 del Dlgs 55/97).