Tutto cambia dal primo marzo – Tempi più astretti e burocrazia in diminuzione

Aste giudiziarie alla svolta

Dall’1 marzo 2006 (termine prorogato dal Dl n. 271/2005), le aste giudiziarie si trasformeranno in una solida alternativa al mercato tradizionale nell’acquisto di un immobile, perdipiù con la possibilità di buoni risparmi. I tempi per la tenuta dell’asta si abbrevieranno e i creditori avranno più possibilità di riottenere i loro soldi indietro. Al giudice potranno sostituirsi non solo i notai.

E’ questo in tre frasi l’effetto a cui aspira la riforma del codice di procedura civile e delle sue disposizioni di attuazione contenuta in due provvedimenti, la legge 14 maggio 2005, n. 80 e una norma che l’ha in più punti mutata, la legge 28 dicembre 2005, n. 263.

La riforma delle procedure, che coinvolge ben 88 articoli dei due codici, ha un campo ben più vasto di quello relativo alla tenuta delle aste. Mira tra l’altro a uniformare l’iter del processo civile alla nuova legge fallimentare. Tuttavia in questa pagina si è voluto puntare l’obiettivo solo sui nuovi meccanismi con cui si tengono le aste immobiliari, dal momento in cui viene indetta la vendita di un terreno o di un fabbricato a quello in cui esso viene aggiudicato al miglior offerente.

Come chiarisce la legge più recente, la n. 263/2005, il nuovo assetto delle aste scatterà dal primo marzo non solo per le nuove procedure, ma anche per quelle pendenti. Fanno eccezione quelle per cui è stata già ordinata la vendita, per cui continueranno ad applicarsi le vecchie norme. Si pone così riparo, per quanto possibile, a una grave lacuna della legge n. 80/2005 che da quest’anno prevedeva due diversi riti processuali in contemporanea, almeno finché non si sarebbero esaurite i procedimenti esecutivi in corso.

La riforma ha due scopi di fondo. Il primo è senz’altro quello di accelerare gli iter processuali. Si pensi che una stima dell’Abi (l’associazione bancaria italiana) che risale al 2003 valutava in ben 76 mesi la durata media delle procedure esecutive in Italia (compreso il tempo utile per la distribuzione del ricavato). Un record negativo in Europa. E’ ben vero che una tale stima non fa giustizia dell’operato di molti tribunali italiani, ben più efficienti, ma è altrettanto vero che sono capitati anche casi in cui l’assegnatario in un’asta si è visto beffato dal debitore occupante dell’immobile, che nel frattempo aveva maturato il diritto di usucapione ventennale. L’esperienza di alcuni tribunali di avanguardia ha così permesso di preferire la vendita senza incanto, che ha procedure più rapide anche se talora un po’ sbrigative. Una scelta che dovrebbe avere anche lo scopo di rendere la vita più difficile alla cosiddetta “mafia delle aste”, che basava soprattutto sull’incanto e sulle offerte al rialzo di un sesto dopo la sua conclusione, le sue armi di ricatto. Anche l’ampliamento delle deleghe dai notai ad altri professionisti (avvocati e commercialisti) dovrebbe contribuire alla tenuta di aste più frequenti.

Un secondo scopo è quello di aprire il più possibile al pubblico le aste giudiziarie, un tempo riservate a pochi operatori professionali. Come spesso capita, la legge si è limitata a riconoscere prassi da tempo in corso nei tribunali più efficienti. Ha reso cioè obbligatoria la pubblicità alle aste su siti specializzati su Internet, unico metodo pratico per rendere rintracciabili con estrema rapidità le offerte in corso e per consultare tutta la documentazione necessaria: l’avviso d’asta, l’ordinanza che dispone la vendita e, soprattutto, la perizia. Alcuni siti offrono anzi documenti in più, non previsti dalle nuove norme (foto e piantine dell’immobile). Da tempo si progetta un unico sito che a livello nazionale raccolga tutte le notizie a proposito: un obiettivo ancora lontano da raggiungere. Nel frattempo però un decreto ministeriale dovrebbe indicare gli operatori Internet più seri, ponendo fine all’anarchia attuale. Riconosciute espressamente per legge anche le convenzioni tra 80 tribunali italiani (ultimi dati Abi) e istituti di credito per concedere mutui pensati ad hoc per gli acquirenti alle aste giudiziarie.

Si tratta di contratti sottoposti a una condizione sospensiva. Solo se il mutuatario riuscirà ad aggiudicarsi l'immobile, il preliminare di mutuo porterà a un contratto definitivo, con l’iscrizione dell’ipoteca e l'erogazione del denaro. In caso contrario, il preliminare non avrà effetti.*

Fino a febbraio 2006	Dal marzo 2006
Il giudice poteva scegliere liberamente se indire un’asta senza o con incanto. Quest’ultima era la preferita dalla grande maggioranza dei tribunali.	L’asta senza incanto diviene obbligatoria. Solo in caso di suo mancato esito, si passa a quella con incanto.
Il giudice poteva delegare un notaio che si era candidato a tale ruolo presso il Consiglio dell’Ordine alla tenuta dell’asta, ma solo a quella con incanto	La delega è estesa sia all’asta con incanto che a quella senza. Coinvolti, oltre i notai, anche gli avvocati e i commercialisti (esperti contabili compresi).
I tempi di tenuta delle varie udienze d’asta erano in buona parte lasciati al libero arbitrio del giudice. Quelli lasciati ai creditori per allegare la documentazione erano invece rigidamente fissati in 60 giorni dal deposito del ricorso in cui si chiede la vendita (ora saliti a 120 giorni)	I tempi delle udienze d’asta vengono determinati per legge tra un minimo e un massimo. In caso di delega, il giudice stabilisce il termine per lo svolgimento delle operazioni, le modalità della pubblicità, il luogo di presentazione delle offerte e quello ove si procede al loro esame .
I contenuti della perizia sull’immobile erano dettati più dalla prassi che dalle norme e non contenevano necessariamente indicazioni sulla regolarità edilizia e urbanistica..	Vengono specificati i contenuti della perizia, che include il certificato di agibilità e di quello di destinazione urbanistica, nonché nota degli eventuali vincoli e oneri condominiali
Era un obbligo solo la pubblicazione dell’avviso d’asta sui quotidiani o su altri analoghi organi di stampa. Quella su Internet era una scelta personale del giudice. Talora i tribunali stipulavano liberamente convenzioni con i gestori di siti.	Diviene obbligatoria la pubblicazione su Internet dell’avviso d’asta, dell’ordinanza di vendita e della perizia, su siti elencati in un futuro decreto ministeriale. Nell’avviso d’asta pubblicato sulla stampa va specificato il sito Internet e il nome e il recapito del custode.
Tranne che nelle aste fallimentari, in cui il ruolo di custode dell’immobile era assunto dal curatore del fallimento, custode dell’immobile era normalmente il debitore	La nomina di un custode diverso dal debitore è un obbligo se l’immobile no è occupato da debitore o se ha una qualche utilità. Sono specificati in dettaglio i suoi compiti.
La visita dell’immobile all’asta , da parte del candidato acquirente, era spesso impossibile	Il custode ha il compito di rendere visitabile l’immobile posto all’asta.
Il decreto di trasferimento dell’immobile aggiudicato è il solo titolo esecutivo per chiedere il rilascio. Lo sfratto è eseguito dall’ufficiale giudiziario, nei limiti di tempo che gli impone il proprio carico di lavoro e la propria competenza territoriale	Il giudice stesso può decidere, con provvedimento non impugnabile, la liberazione dei locali sin da dopo il pignoramento. Lo sfratto è eseguito dal custode, che continua ad occuparsene anche dopo il decreto di trasferimento.
Chi partecipa all’asta doveva versare, oltre a una cauzione pari al 10% del prezzo base, una somma forfait a copertura delle spese e degli oneri di aggiudicazione, trascrizioni e volture comprese	Per partecipare all’asta si versa solo la cauzione pari al 10% del prezzo base. Le spese della procedura sono a carico dei creditori pignoranti. Quindi il prezzo di aggiudicazione è quello reale da versare.
L’offerta di acquisto all’asta, se un termine più lungo non era fissato dall'offerente, non era revocabile prima di venti giorni	L’offerta di acquisto all’asta è, di fatto, irrevocabile, salvo siano decorsi 120 giorni dalla sua presentazione ed essa non sia stata accolta.
L’aggiudicazione di un immobile all’asta con incanto è provvisoria. Entro dieci giorni chiunque può proporre un offerta con un rialzo di un sesto rispetto al prezzo a cui è avvenuta l’aggiudicazione. E’ indetta una gara tra gli offerenti.	Resta possibile proporre offerte al rialzo dopo l’aggiudicazione di un immobile all’asta all’incanto. Il rialzo sale a un quinto e prezzo raggiunto. I candidati acquirenti che non si presentano alla gara finale rischiano la perdita della cauzione, che viene raddoppiata.
Se il debitore era comproprietario dell’immobile posto all’asta, in genere veniva posta all’asta solo la sua quota, con scarse possibilità di collocazione sul mercato, se non a prezzi stracciati.	Il giudice deve disporre la divisione dei beni in comproprietà o comunione, a norma del codice civile, salvo che ritenga probabile la vendita della quota indivisa ad un prezzo pari o superiore al suo valore.
Vengono elencati i compiti del notaio delegato, tra cui rientra, oltre all’a tenuta delle aste all’incanto, l’esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale e il progetto di distribuzione del ricavato tra i creditori.	Tra i compiti dei professionisti delegati è specificato quello alla restituzione immediata delle somme versate dagli offerenti non risultati aggiudicatari dell’asta, mediante bonifico o deposito, su conto corrente bancario o postale.
Gli onorari dei notai delegati sono specificati nel decreto del ministro della Giustizia 25 maggio 1999, n. 313	Gli onorari dei professionisti delegati saranno specificati in un futuro decreto del ministro della Giustizia
I consigli notarili comunicano ogni anno ai presidenti dei tribunali gli elenchi dei notai disponibili ad essere delegati alle vendite con incanto, distinti per ciascun circondario. La delega avviene a rotazione, in modo tale da equilibrare il numero di aste che vengono assegnate a ciascun notaio.	I consigli degli Ordini allegano agli elenchi dei professionisti disponibili i curricula con le loro esperienze maturate. Ogni semestre il presidente del tribunale dispone la cancellazione di chi non abbia rispettato i termini e le direttive dei giudici. Impossibile il reinserimento nel triennio in corso e in quello successivo

Fonte: Ufficio studi Confappi-Federamministratori

Ordinanza a prova di legge

Dal momento in cui sono terminate le complesse procedure che portano un immobile di proprietà del debitore ad essere posto in vendita, si apre il capitolo dell’asta giudiziaria. Il primo passo obbligato per il giudice è l’ordinanza di vendita, in cui sono esplicitati il prezzo base d’asta (stabilito grazie all’assistenza del perito) e l’eventuale nomina del professionista delegato. I principali contenuto dell’ordinanza, come integrati dalle nuove norme, sono elencati nel box qui accanto. La prassi insegna che il giudice si riserva in genere le vendite di immobili di scarso pregio, perché altrimenti penalizzerebbe in modo esagerato i creditori, costretti ad assumersi gli oneri del professionista delegato, mentre a quest’ultimo sono riservati gli immobili di un certo valore.

Una novità importante sta nel fatto che per la prima volta vengono esplicitati dalla legge i contenuti della perizia, che è senz’altro il documento più prezioso in mano ai candidati acquirenti. Viene in particolare chiarito che va denunciata l’eventuale occupazione da parte di terzi, con particolare riferimento a contratti registrati prima del pignoramento. Vanno poste in rilievo le formalità, i vincoli o gli oneri “anche di natura condominiale”, che resteranno a carico, oppure saranno cancellati o risulteranno non opponibili all’acquirente, compresi i vincoli all’edificazione o quelli storico-artistici. Resta a questo proposito da accertare se compito del perito è davvero anche quello di informarsi presso l’amministratore del condominio sulle probabili morosità condominiali del debitore, cosa utilissima ma che finora non è mai stata fatta: il testo di legge lascia qualche dubbio. Il perito deve verificare anche la regolarità edilizia e urbanistica anche con l’acquisizione del certificato di agibilità e di quello di destinazione urbanistica , se necessario per legge (non è più previsto l’obbligo dei creditori di fornirlo). Novità: se quest’ultimo certificato è “datato”, va aggiornato. La relazione di stima può essere completata con note apposte dalle parti, se comunicate in tempo utile.

Ordinanza

Questi in sintesi i principali contenuti dell’ordinanza di vendita:

1) l'identificazione e la descrizione sommaria dell'immobile,

2) il prezzo base d’asta;

3) il luogo e l'orario dell'asta;

4) Il termine (da un minimo di 90 a un massimo di 120 giorni dall’udienza per la comparizione delle parti e dei creditori), entro il quale possono essere proposte offerte d'acquisto. Il giorno dopo si ha la prima udienza di vendita.

5) Le modalità con cui viene data pubblicità alla vendita (pubblicazione su quotidiani o testate ad essi parificate e pubblicazione si sito Internet), che deve avvenire almeno 45 giorni prima dell’udienza di vendita.

6) Gli estremi dell’eventuale professionista delegato nonché del custode dei beni.

7) Le modalità con cui è prestata la cauzione (in genere, con assegno circolare da inserire nella busta nella vendita senza incanto)

8) La data della nuova vendita con incanto, nel caso in cui quella senza incanto non abbia luogo per qualsiasi ragione (asta deserta, offerte inefficaci, offerte non superiori a un quinto del prezzo base rifiutate dai creditori o altre circostanze).

9) Di quale somma minima occorre aumentare le offerte al rialzo;

10) Il termine con cui il creditore pignorante deve dare notizia dell'espropriazione agli altri creditori non comparsi all’udienza.

11) Le modalità e il termine per pagare il prezzo (per legge dovrebbe essere un massimo di 60 giorni dall'aggiudicazione, ma certi tribunali concedono fino a 120 giorni, salvo pagamento degli interessi legali).

Iter veloce- Monza battistrada

Più rari gli incanti

Tra le novità più essenziali della riforma delle aste giudiziarie vi è senz’altro il ruolo di primo piano dato alla vendita senza incanto, che diviene la procedura principe: solo in caso di mancato successo si ricorre infatti a quella con incanto. Il mutamento di rotta rispetto alla prassi del passato è, come è noto agli esperti, dovuto ai successi mietuti, dal cosiddetto “rito monzese” ormai diffuso anche in numero abbastanza vasto di tribunali, anche al Sud, che ha portato in queste realtà tempi più brevi, un maggior numero di aste concluse con successo e più forti rialzi sul prezzo base rispetto ad altrove.

Le norme di riforme hanno voluto meglio precisare la procedura dell’offerta in busta chiusa, che prevede tra l’altro l’annotazione all’esterno da parte del cancelliere del nome di chi la fa, di quello del giudice o del professionista delegato, e della data dell’udienza. Si dichiarano inefficaci le offerte pervenute oltre il termine fissato dal giudice (da un minimo di 90 a un massimi di 120 giorni dall’ultima udienza tra le parti) e, con la legge n. 263/2005, si stabiliscono i limitati casi in cui esse possono essere revocate (quando sono trascorsi 120 giorni dalla presentazione, senza accoglimento, oltre nei casi in cui si proceda all’incanto o alla gara tra gli offerenti). Non opera più il caso di revocabilità dopo venti giorni previsto dall’articolo 571 del codice di procedura civile.

Quasi invariato il resto dell’iter: se l’offerta è unica e supera di un quinto (non più di un quarto) il prezzo base, l’immobile è senz’altro aggiudicato. Se non supera i creditori possono opporsi alla vendita o il giudice può optare per un’altra udienza, con vendita all’incanto. Si tratta di casi in pratica assai rari. Se invece vi sono più offerenti si indice seduta stante la gara tra gli offerenti, una specie di incanto “sui generis”, a cui partecipano però solo coloro che hanno presentato offerte valide.

Quando, per uno dei casi previsti, l’asta senza incanto non ottiene risultati, si passa a quella con incanto. Le modalità di tenuta dell’incanto non sono cambiate: si è però optato per una più dura disciplina rispetto alla restituzione della cauzione, in caso di candidati acquirenti “poco seri”. In particolare, se l’offerente non partecipa “senza documentato e giustificato motivo” perde un decimo della somma depositata. Irrigidito anche il meccanismo del rialzo dopo l’aggiudicazione provvisoria: chi entro dieci giorni dall’ udienza presenta un offerta più alta di un quinto (non più di un sesto) rispetto al prezzo raggiunto, deve prestare una cauzione doppia, cioè del 20% del prezzo base d’asta. Sia lui che gli altri che si candidano alla nuova gara che viene indetta, se non partecipano, perdono la cauzione, salvo che ricorra un documentato e giustificato motivo della loro assenza.

Se, infine, anche l’asta con incanto non ha esito, è il giudice ha decidere. Può, ad esempio, stabilire un nuovo incanto a un prezzo inferiore di un quarto (non più un quinto) rispetto a quello precedente oppure stabilire l’amministrazione giudiziaria del bene.. Secondo alcune interpretazioni, potrebbe anche ritornare al meccanismo della vendita senza incanto.

Aggiudicazione – L’atto finale

Fa tutto il “delegato”

L'immobile viene aggiudicato con decreto del giudice, solo dopo che il prezzo è stato interamente saldato (per legge, nei termini prescritto dall’ordinanza di vendita e al massimo dopo 60 giorni dall'aggiudicazione). Nel decreto è contenuto l'ordine di cancellare le ipoteche successive alla trascrizione del pignoramento (anche questa un’importante novità): non è ben chiarito chi sopporterà i costi della cancellazione che dovrebbero essere però a carico della procedura (cioè, di fatto, dei creditori). Resta possibile, ai sensi dell’articolo 508 del codice di procedura civile, che l’aggiudicatario abbia concordato con i creditore l’assunzione del debito con le garanzie ad esso inerenti, con l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione o del professionista delegato.

Un’altra novità è che il decreto dovrà anche indicare se l’aggiudicatario ha contratto un mutuo per l’acquisto garantito da ipoteca sull’immobile (che sarà sempre di primo grado). In caso contrario non è possibile la trascrizione presso i registri immobiliari del trasferimento. Come è noto si stanno diffondendo in molti tribunali le convenzioni sottoscritte con istituti di credito che prevedono particolari forme di finanziamento per l’acquisto all’asta giudiziaria, anche allo scopo di uniformare il mercato delle aste con quello immobiliare “libero”, in cui la grande maggioranze delle compravendite è fatta con mutuo. Il decreto contiene anche l'ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare l'immobile venduto. Può essere impugnato con la procedura dell’opposizione agli atti esecutivi (art. 617 cpc).

Se è delegato alla vendita un professionista, è lui a doversi occupare delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale del decreto di trasferimento, alla comunicazione dello stesso a pubbliche amministrazioni, nonché della cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie (nuovo articolo 581-bis). Può competergli anche la formazione del progetto di distribuzione del ricavata e la sia trasmissione al giudice dell’esecuzione che può apporvi variazioni. A. questo proposito può essere interessante chiedersi se sono possibili deleghe plurime a professionisti per diverse funzioni. Per esempio è fatto noto che i notai, che hanno già avuto delega alle vendite con incanto, hanno incontrato qualche difficoltà in passato nel redigere i progetti di distribuzione, un’operazione che non rientrava nelle loro consuete competenze. Le norme non escludono che, per esempio, venga delegato un notaio alla tenuta dell’asta e un commercialista (tecnicamente più esperto) al progetto di distribuzione.

Spazi aperti – Nomina e parcelle

Al custode nuovi oneri

Il nuovo ruolo del custode è senz’altro uno dei cardini più importanti della riforma delle procedure. Resta la possibilità per il giudice di designare a tale compito il debitore, come accadeva quasi sempre fino a ieri, ma la sua sostituzione con un professionista è resa molto più frequente. Il giudice dovrebbe deciderla sia quando ritiene che abbia utilità (cioè quasi sempre, se davvero si vuole che l’immobile sia gestito perché non perda valore) e in ogni caso quando l’immobile non è occupato dal debitore. Incaricata sarà una persona indicata dall’Istituto vendite giudiziarie oppure un professionista terzo.

Il custode-professionista garantirà che l’immobile sia visitabile dai candidati acquirenti, e quindi “piazzabile” più facilmente sul mercato, nonché si assumerà i compiti della gestione ed eventualmente quelli della valorizzazione del fabbricato, impedendo che, come troppo spesso è accaduto in passato, cada in rovina o sia danneggiatola vandali.

Ma al custode è affidato anche un nuovo, cruciale compito: quello di eseguire lo sfratto degli immobili occupati, con o senza titolo, sostituendosi all’ufficiale giudiziario e tutto ciò anche dopo che l’immobile è stato già aggiudicato. E’ il giudice stesso che può decidere “con provvedimento non impugnabile” la liberazione dei locali sin da dopo il pignoramento, guadagnando così tempo prezioso nelle procedure e contribuendo a rivalutare il prezzo dell’immobile posto all’asta. Ovviamente, se i locali risultano locati con regolare contratto registrato prima del pignoramento, occorrerà attendere la sua scadenza (a meno che il conduttore non sia moroso e si rifiuti di saldare i suoi debiti).

Con l’affermarsi della figura del custode si apre un nuovo spazio professionale che pare tagliato su misura per i commercialisti, meglio se con esperienza di curatori fallimentari, per quanto attiene alla gestione ma anche per gli avvocati, soprattutto quando è in ballo la vendita di un immobile occupato. Resta nel limbo il nodo della determinazione del suo onorario, attualmente affidata alla prassi dei Tribunali: è auspicabile che il decreto ministeriale che fisserà i compensi dei professionisti delegati alle vendite giudiziarie si occupi anche di questo. Tanto più nel caso in cui il professionista delegato si assuma anche i compiti del custode.