Polizze per la casa

Meno di un italiano su quattro ha la casa assicurata. Le polizze a tutela dell’abitazione sono indubbiamente una spesa: per trasformarsi anche in un buon investimento e, tutto sommato, in un risparmio a lungo termine, occorrono valutazioni accorte: tanto per fare qualche esempio a caso, l’importanza e la copertura di una polizza anticatastrofe può dipendere dal rischio terremoto della zona, quella di una polizza anti-ladro dai valori custoditi in casa e dai sistemi anti-furto installati, quella di una garanzia per sovraccarico da neve dall’altitudine, quella di una polizza antincendio dalla presenza o meno di materiali infiammabili in casa, e così via.

Di tutte queste variabili sono consapevoli anche le compagnie di assicurazioni, che possono incrementare o alleggerire i premi (cioè i costi) da versare o cercare di imporre franchigie, scoperti e limitazioni varie.

Quindi, benché i rischi coperti siano apparentemente sempre gli stessi, variano molto le formule utilizzate e il confronto sulla convenienza delle polizze offerte da diverse compagnie non può essere solo ed esclusivamente monetario (tanto dò, tanto mi risarciscono), ma deve necessariamente scendere nei particolari.

Vale quindi la pena procedere passo dopo passo, indicando prima i tipi di garanzie, poi le tre formule base per il risarcimento (valore assoluto, primo rischio relativo e primo rischio assoluto) e, nel frattempo, cercando di dare dei consigli e di individuare le principali magagne.

Tipi di polizze

Due sono le coperture fondamentali: la polizza condominiale (che copre le parti comuni) e quella privata (che copre il singolo appartamento o la casa isolata di proprietà). Ad esse si possono aggiungere altre polizze singole (come quelle della responsabilità del capo-famiglie) che talora si può ignorare di avere sottoscritto, perché per esempio incluse come gadget nell’apertura di un conto corrente bancario o nella sottoscrizione di una polizza rischio-viaggi (molto diffusa l’Europa Assistance). Infine esiste la polizza contro i rischi derivanti dall'utilizzo del gas distribuito tramite rete, che tutti paghiamo (in genere senza saperlo), insieme alla bolletta del metano.

Il primo rischio da cercare di evitare è quindi che lo stesso danno sia coperto da più assicurazioni. Per almeno due ragioni. La prima è la più ovvia: si paga di più, e per una disposizione del codice civile (art. 1910) le somme complessivamente riscosse da più compagnie non possono comunque superare l’ammontare del danno subito. La seconda è che l’assicurato dovrebbe dare avviso del danno a tutte le compagnie. Se non lo fa “dolosamente”, non ha diritto alle indennità. Tra l’altro capita spesso che alla firma di uno dei contratti, sia espressamente richiesto al beneficiario se è titolare di altre polizze per lo stesso rischio. Se questi lo nega, magari in buona fede, da alla Compagnia un’arma formidabile da rivolgergli contro. .

Categorie di copertura

Quelle base sono l’antincendio, la responsabilità civile e i danni da acqua, a cui si possono aggiungere o meno le polizze antifurto. Come vedremo queste definizioni sono più ampie di quanto appaiano e sono spesso ricomprese (ma con esclusioni particolari) in tutte le polizze individuali “multi-rischio” e anche in quelle “globali fabbricato”, che riguardano il condominio. La polizza anti-furto può essere inclusa o meno in quelle individuali ma non lo è mai in quelle condominiali.

La polizza antincendio

Copre innanzitutto i danni conseguenti ad incendio, fulmine, esplosione (ma non di bombe), scoppio,, implosione, caduta di aereomobili e veicoli spaziali, onda sonica, rovina di ascensori e montacarichi.

Inoltre è prestata spesso garanzia anche per:

 danni provocati dai ladri agli infissi che danno sulle parti comuni condominiali (in genere entro certi limiti);

 •scariche ed altri fenomeni elettrici delle apparecchiature (non dovuti a cattiva manutenzione)

 •fumo, gas e vapori

 •danni causati ad impianti ed apparecchi di terzi (aziende erogatrici di gas, acqua, energia elettrica ecc.)

 •rimpiazzo del combustibile versato per la rottura accidentale degli impianti di riscaldamento o di condizionamento.

Possono essere indennizzate anche alcune conseguenze dei danni, ma in genere occorrono garanzie aggiuntive: per esempio la mancata riscossione di canoni di locazione, il trasporto delle macerie in discarica, i danni volontari per prevenirne o arrestare il sinistro (i pompieri che sfondano la finestra), i danni causati alle cose dal fumo, eccetera.

In genere comunque sono le strutture e le finiture del fabbricato ad essere “coperti” e non gli oggetti in esso contenuti (mobili, tappeti, apparecchi). Più raramente, la polizza incendi copre anche alcuni danni da acqua (vedi l’apposita polizza)

Polizza di responsabilità civile

Risarcisce il capitale, gli interessi e le spese di danni involontariamente cagionati a terzi, compresi gli inquilini, per morte, per lesioni personali e per danneggiamenti a cose, in conseguenza di fatti accidentali.. L’assicurazione può comprendere i rischi delle antenne radiotelevisive, gli spazi adiacenti di pertinenza del fabbricato, anche tenuti a giardino. Possono essere esclusi parchi, alberi di alto fusto, attrezzature sportive e per giochi, strade private, recinzioni in muratura oltre una certa altezza, cancelli automatici, danni derivanti da materiali di costruzione (amianto). Inoltre spesso si escludono i danni provocati da lavori edili (manutenzione straordinaria, ampliamento, sopraelevazione, eccetera), anche nei confronti del personale che li esegue..

Tra le integrazioni possibili c’è spesso quella dell’interruzione forzata di un’attività professionale o aziendale (studio medico, negozio o ufficio, per esempio), o il danno a un appartamento di un palazzo accanto.

Polizza danni acqua

Copre le rotture accidentali degli impianti idrici, di riscaldamento, pluviali e gronde e le loro conseguenze (danneggiamenti alle cose, ma anche lesioni e morte delle persone).

Le esclusioni sono in genere importanti: danni da gelo, occlusioni e rigurgiti di scarichi fognari, eventi atmosferici, cose contenute in locali seminterrati e interrati. Per ciascuna di esse è possibile stipulare garanzie aggiuntive, pagando premi in più..

Un'integrazione possibile (e sempre più spesso inserita nelle polizze) è quella delle spese di ricerca del danno e della riparazione della rottura. Facciamo un esempio: quando compare su una parete una macchia d'umidità, è perché un tubo si è rotto. Per individuare dove, occorre rompere il muro (o il pavimento del vicino di sopra). Dopo la riparazione, il muro va ricostruito, intonacato e imbiancato e sul pavimento vanno inserite nuove piastrelle. Le spese delle opere murarie sono di solito ben più elevate di quelle per la riparazione dell’impianto.

Esclusi comunque le calamità naturali e i cosiddetti “eventi atmosferici”(vedi tabella).

Polizze antifurto

Mentere capire cosa è coperto non è difficile, identificarne i costi lo è, anche perché essi variano non solo da compagnia a compagnia, ma anche al grado di rischio che l’assicurazione deve affrontare. Esso dipende essenzialmente da tre fattori:

a) La collocazione geografica dell’immobile. In genere i costi della polizza salgono per le grandi città e per quelle “più a rischio” (Napoli a Palermo sono casi da manuale). La collocazione geografica all’interno del quartiere (zone degradate o a rischio sociale);

b) La disposizione dell’appartamento. Le ville isolate, gli appartamenti al primo piano e all’ultimo sono i più attaccabili;

c) La presenza o meno di dispositivi o strutture contro il furto. Le grate alle finestre e, soprattutto, la porta blindata sono le soluzioni con un rapporto tra costi e benefici (minor costo della polizza), più accettabili. Ovviamente anche gli antifurto attivi (a infrarossi, a ultrasuoni, microfonici, a contatto magnetico), meglio se collegati a un centro di assistenza 24 ore su 24, hanno il loro peso nel ridurre le pretese delle compagnie.

In caso di possesso di prima e seconda casa la polizza è in genere estensibile ad entrambe, con uno"sconto" sui premi da pagare. Preferite contratti annuali, non rinnovabili automaticamente. In caso di assenza prolungata (oltre 45 giorni), avvertite la compagnia: probabilmente esiste una clausola nel vostro contratto a questo proposito e se non la applicate, rischiate di non vedervi risarcire il furto.

Tipi di coperture

Le formule base sono tre:

Polizze a valore intero.. Si copre l'intero valore dei beni contenuti in casa, con una somma stabilita al momento del contratto. Con valore intero si intende il costo per la ricostruzione integrale dell'edificio, escluso il valore dell'area. A questa dato deve corrispondere la somma assicurata dichiarata nella polizza, a cui viene commisurato il premio. Se invece il fabbricato è sotto-assicurato al momento del sinistro, scatta un indennizzo ridotto, a seconda della differenza tra il valore effettivo e quello assicurato. Prevede cioè un vero e proprio inventario dei beni a cui viene attribuito un valore convenzionale. Tanto più è alto, tanto più si paga come"premio" all'assicuratore.

Polizze a primo rischio relativo. Anche in questo caso si fa una stima di tutto quanto c'è in casa. Vengono però indicati particolari beni più"interessanti" o rischio e se ne da una stima parziale (per esempio, tutti i beni della casa valgono 11 mila euro, ma i 20 più a rischio valgono 6.500 euro).

Polizza a primo rischio assoluto. Prevede il risarcimento integrale di una determinata somma (massimale) in caso di danno, E' però in genere modulare, nel senso che se i beni danneggiati sono particolarmente preziosi, il massimale cresce.

Convenienza della copertura

La convenienza di ogni formula è innanzitutto strettamente legata al tipo di danno. Per esempio, una polizza anti-furto dovrà essere quasi sempre a “primo rischio assoluto”. Questo perché sarebbe assurdo coprire da furto le porte e gli infissi delle finestre (che i ladri non si portano certo via), ma è logico farsi risarcire solo certi beni (quadri, tappeti, pellicce, gioielli, mobili antichi eccetera).

Viceversa in caso di incendio sono le polizze a valore intero a dovere farla da padrone, perchè il problema è garantire la ricostruzione della casa.

Infine in caso di danno acqua può essere più logico servirsi del primo rischio relativo, puntando solo sui beni più in pericolo.

Limiti di copertura

Possono essere, e sono spesso, previste “franchigie”, cioè importi di danni che non sono rimborsati: per esempio una franchigia di 300 euro rispetto a un danno di 1.000 euro, prevede il risarcimento di soli 700 euro (1.000-300=700).

Il dolo. Non sono in genere coperti i danni causati per dolo (volontà intenzionale) o per colpa grave (notevole trascuratezza o scarsa cura), dall’assicurato (condomino, familiari, conviventi o dipendenti) o dal contraente (l’amministratore condominiale). Si fa in genere eccezione per quelli causati dai minorenni dell’assicurato, di giovanissima età (per esempio, un bambino di tre anni). Talora è anche ammessa la colpa grave, per danni ben precisi.

La rivalsa. La compagnia, una volta pagato, ha diritto di rivalsa contro il responsabile del danno: è spesso caldamente consigliabile, però, pretendere che sia inserita nel contratto la rinuncia a tale diritto. In caso contrario, infatti, capita che l’assicurazione con una mano dia, e con l’altra tolga. Per esempio, risarcisca un danno provocato a un condomino e chieda al condominio stesso, considerato responsabile, di rimborsare il risarcimento effettuato.

Garanzie particolari

Rottura vetri (cristalli).	E’ spesso scorporata dalla polizza condominiale ma talora inclusa in quella multi-rischi abitazioni . Riguarda la rottura accidentale di porte vetrate, specchi, finestre condominiali. In genere vi è comunque una limitazione all'indennizzo, per ciascuna lastra rotta, spesso diversificata porta d’ingresso e altri infissi.
Urto di veicoli	Se l'edificio è urtato, nel corso di un incidente, da un veicolo pirata, può esistere una previsione integrativa nel contratto, che in genere non scatta se è l'auto di un condomino.
Fenomeni elettrici	Si tratta di fulmini, correnti, scariche, corto circuiti in apparecchi elettrici o elettronici (escluse lampade e, talvolta, computer). Se però l'impianto non ha messa a terra o non è a"regola d'arte", la garanzia prestata in genere decade. Stesso discorso se sono riscontrati difetti di materiali e di costruzione o riconducibili ad inadeguata manutenzione o dovuti manomissione o perfino ad usura. Insomma, interpretare se l’evento è risarcibile o meno può scatenare gravi litigi con la Compagnia.
Infortuni custode/addetto alle pulizie.	E' previsto un risarcimento in caso di morte e uno, più consistente, in caso di invalidità permanente.
Allagamenti, smottamenti, catastrofi	E' più unico che raro che la polizza antincendio delle abitazioni civili copra anche i danni da alluvione (in gergo, polizza anti-catastrofi"). Una simile aggiunta va sempre contrattata con la compagnia ed è presene in genere solo per gli impianti industriali (ma anche per le abitazioni adiacenti una fabbrica o un magazzino). Quando è concessa alle residenze, il prezzo può essere assai elevato.
Eventi sociopolitici	Compre sommosse, tumulti e, scioperi, atti di terrorismo o sabotaggio, ma in genere non gli atti vandalici comuni, come le scritte sulle pareti esterne, ne quelli conseguenti ad azioni di polizia nell’edificio. E’ poco “gettonata”, per costi e franchigie elevate.
Eventi atmosferici	Utile soprattutto dove il tempo è inclemente. In tal caso vengono coperti i danni causati da vento, grandine, tempesta al fabbricato oltre a quelli che può causare l’acqua piovana entrando da rotture del tetto o la caduta di alberi. La garanzia è integrabile anche con quella di"sovraccarico neve".
Tutela Giudiziaria	Polizza piuttosto cara. Copre le spese per l'assistenza legale e per eventuali perizie nel caso di controversie immobiliari relative al proprietario e/o al condominio assicurato. Se condominiale, copre anche l’amministratore e include le spese per dispute per il recupero delle quote non pagate o per violazioni del regolamento condominiale
Responsabilità civile amministratore di condominio	Talvolta inserita nella globale fabbricati, non assicura in genere l'amministratore professionista, ma bensì il condomino che esercita la funzione di amministratore del fabbricato assicurato. Non copre il"dolo", ma la"colpa" dell'amministratore, cioè i comportamenti dovuti a imperizia, sbadataggine, mancato impegno e non le appropriazioni indebite o le truffe.

Fonte: Ufficio Stufi Confappi-Federamministratori

I conti in tasca alle garanzie aggiuntive

Esempi di incidenza delle voci di una polizza globale fabbricati standard (fabbricato costruito nel 1965 con valore assicurato di 5 milioni di euro)

Incidenza percentuale settori di polizza con tutte le garanzie

Settori polizza	Polizza con garanzie base (prezzo = 100)	Polizza con le garanzie aggiuntive più comuni (prezzo=181)
Incendio	21,58%	21,87%
Responsabilità civile	50,36%	38,77%
Cristalli	6,47%	3,58%
Acqua	21,58%	35,79%
	100,00%	100,00%

Fonte: Ufficio studi Confappi-Fedramministratori

Come si nota, una polizza con tutte le garanzie può costare circa l’81% in più di una con solo le garanzie base. Nella polizza tipo in esame è sempre la responsabilità civile il maggior costo, seguita dai danni acqua, dall’incendio e dalla rottura di cristalli. I danni acqua hanno spesso molte garanzie aggiuntive possibili.

Polizza Incendio: incidenza garanzie aggiuntive

Polizza base	54,55%
Eventi sociopolitici	22,73%
Eventi atmosferici	9,09%
Sovraccarico neve	4,55%
Danni Elettrici	9,09%
Tot	100,00%

Fonte: Ufficio studi Confappi-Fedramministratori

La garanzia aggiuntiva per gli eventi sociopolitici incide molto in questa polizza, ed è generalmente sconsigliabile. Meglio i danni da eventi atmosferici e quelli elettrici.

Responsabilità civile: incidenza garanzie aggiuntive

Polizza base	71,79%
Danni da interruzione attività	5,13%
R.C.O. Prestatori di Lavoro	2,56%
Conduzione n. 50 appartamenti	20,51%
Tot	100,00%

Fonte: Ufficio studi Confappi-Fedramministratori

Con danni da conduzione appartamenti si intendono quelli causati a terzi da i singoli condomini dello stabile (esclusi quelli da incendio). Il premio dipende ovviamente dal numero di appartamenti del condominio (qui presupposto in 50). La responsabilità civile verso dipendenti ha senso se esiste il portiere.

Danni acqua: incidenza garanzie aggiuntive

Polizza base	33,33%
Spese ricerca e riparazione del guasto	27,78%
Gelo	5,56%
Rigurgito e occlusione fognature	22,22%
Danni a cose in locali interrati o seminterrati	11,11%
Tot	100,00%

Fonte: Ufficio studi Confappi-Fedramministratori

La garanzia per le spese di ricerca guasto è costosa, ma può essere molto conveniente.