Polizza globale fabbricati: istruzioni per l’uso

Quasi tutti i condomini sono coperti da una polizza: la cosiddetta “globale fabbricati”. Globale perché nasce da almeno due diverse garanzie, quella contro gli incendi e quella per la responsabilità civile, a cui si unisce ormai quasi sempre quella per i danni da acqua corrente: vedremo più avanti di cosa si tratta. Ogni anno è buono per decidere se dimettere o modificare la vecchia polizza: il decreto Bersani, infatti, afferma che, anche se il contratto vale per più anni (come in genere accade), può essere interrotto o modificato almeno sessanta giorni prima della scadenza annuale, senza versare alcuna penale.

Il riesame delle polizze si impone per almeno due ragioni. La prima è che troppo spesso sono stipulate “in proprio” dall’amministratore condominiale (ed è classico il sospetto di una piccola “tangente”). Il secondo è che questo tipo si assicurazione e passato da un contratto “standard” molto simile da una compagna all’altra, a uno che va via via raffinandosi, per coprire in modo flessibile le reali esigenze (e talvolta le manie) della clientela.

Cosa è la polizza globale fabbricati. Presente in quasi tutti i condomini, è detta “globale fabbricati" perché risarcisce diversi tipi di eventi, che in genere sono assicurati da polizze diverse. Nasce infatti dall’unione di almeno due diverse garanzie, quella “incendi” (che, in realtà, non copre solo gli incendi) e quella di responsabilità civile del capofamiglia. Una terza garanzie, quella dei “danni acqua condotta”, un tempo aggiuntiva, è oramai quasi sempre inclusa. L’analisi di queste tre categorie, è il succo di quest’inchiesta.

Caratteristica della globale è tutelare sia i danni alle parti comuni che sia alcuni alle proprietà individuali (ma solo quelli espressamente previsti).: Il danno va segnalato all’amministratore condominiale, che agirà quindi anche a favore di un singolo proprietario, in ciò facendo eccezione al principio secondo cui è suo compito prendersi cura solo delle parti comuni.

Chi la stipula. Ovviamente può farlo l’assemblea. Le maggioranze necessarie sono incerte: dovrebbero bastare quelle ordinarie (quella dei presenti che possiedano almeno un terzo dei millesimi), ma è più prudente ricorrere a quelle regolamentari (presenti + almeno 500 millesimi).

Un dubbio che aleggia spesso nelle menti dei proprietari dello stabile è: “la polizza, se non è scelta in assemblea, può essere liberamente stipulata dall’amministratore, che ha come obbligo di legge (art. 1130 c.c.) la tutela delle parti comuni condominiali da rovine e pericoli?”. La Cassazione ha risposto “ no”., con sentenza 13 agosto 2004, n. 15735. All’amministratore che fa tutto da solo il condominio può chiedere i danni, con azione che si prescrive in dieci anni. Solo l’assemblea, infatti, può dare un apposito mandato al professionista. C’è un inghippo, però: il contratto resta valido nei confronti della Compagnia, se l’amministratore ha ingenerato la convinzione di essere stato incaricato di sottoscriverla . Nella prassi, posto il fatto che la disdetta annuale è comunque possibile, vale poco la pena intentar causa all’Assicurazione, dichiarandone l’invalidità: buona norma sarebbe comunque che le società, prima di stipulare, chiedessero copia della delibera assembleare che autorizza la stipula.

L’amministratore potrebbe però cautelarsi, affermando che i suoi atti sono stati ratificati dall’assemblea con l’approvazione del rendiconto consuntivo del condominio, nel quale sia stata inserita anche questa spesa. Una giustificazione, a nostro avviso, insufficiente (dal momento che una polizza non è fatta solo di spese, ma anche di condizioni contrattuali di cui non si aveva conoscenza), ma che qualche giudice potrebbe anche prendere per buona.

Un altro caso di lite condominiale abbastanza comune è quando un polizza esistente risarcirebbe un danno, ma l’amministratore non l’ha fatta valere (o, peggio, ha addirittura dichiarato che la copertura non esisteva). A questo proposito vale la pena ricordare che il diritto al risarcimento da parte delle compagnia si prescrive in un anno, a patto che essa sia stata avvertita in tempo: in caso contrario resta possibile chiedere i danni all’amministratore stesso. Il diritto al risarcimento nei confronti di un eventuale responsabile è invece di 5 anni.

Limiti di copertura

Va posta particolare attenzione, soprattutto in caso di danni gravi, al principio secondo cui funzionano quasi tutte le"globali fabbricato": quello del cosiddetto"valore intero". Con valore intero si intende il costo per la ricostruzione integrale dell'edificio, escluso il valore dell'area. A questa dato deve corrispondere la somma assicurata dichiarata nella polizza, a cui viene commisurato il premio. Se invece il fabbricato è sotto-assicurato al momento del sinistro, scatta un indennizzo ridotto, a seconda della differenza tra il valore effettivo e quello assicurato. Facciamo un esempio. Poniamo che il condominio valga 10 milioni di euro, ma sia assicurato solo per 7 milioni: al danneggiato verrà rimborsato solo il 70% del danno subito, anche se esso non coinvolge tutto il palazzo.

Solo se il meccanismo è diverso (e vige, anziché il"valore intero", la cosiddetta"stima accettata") la proporzionale non scatta. La polizza a"stima accettata" è quella in cui la somma assicurata è stabilita in base a una perizia che viene allegata al contratto.

E' anche possibile pretendere una deroga, per esempio del 20%, alla clausola del valore intero. Si tratta di una franchigia, ma stavolta a favore dell’assicurato. Se il valore coperto è inferiore, poniamo, del 15% a quello reale, la"proporzionale" non scatta.

Il dolo. Non sono in genere coperti i danni causati per dolo (volontà intenzionale) o per colpa grave (notevole trascuratezza o scarsa cura), dall’assicurato (condomino, familiari, conviventi o dipendenti) o dal contraente (l’amministratore condominiale). Si fa in genere eccezione per quelli causati dai minorenni dell’assicurato, di giovanissima età (per esempio, un bambino di tre anni). Talora è anche ammessa la colpa grave, per danni ben precisi.

Le franchigie. A seconda del tipo di danno esiste quasi sempre una somma “a franchigia” (detta anche “scoperto”), cioè una certa quantità di denaro che l’assicurazione comunque non rimborsa (ad esempio 100 euro). Quindi, se il danno è di 300 euro, la compagnia ne rimborsa 200, se è invece di 80 euro, non si riceve nulla.. Quanto alla franchigia, essa deve essere sparita tra i condomini, eventualmente in favore del danneggiato.

La rivalsa. La compagnia, una volta pagato, ha diritto di rivalsa contro il responsabile del danno: è spesso caldamente consigliabile, però, pretendere che sia inserita nel contratto la rinuncia a tale diritto. In caso contrario, infatti, capita che l’assicurazione con una mano dia, e con l’altra tolga. Per esempio, risarcisca un danno provocato a un condomino e chieda al condominio stesso, considerato responsabile, di rimborsare il risarcimento effettuato.

Danni base– la garanzia incendi

La polizza incendi copre innanzitutto i danni conseguenti ad incendio, fulmine, esplosione (ma non di bombe), scoppio,, implosione, caduta di aereomobili e veicoli spaziali, onda sonica, rovina di ascensori e montacarichi.

Inoltre è prestata spesso garanzia anche per:

 danni provocati dai ladri agli infissi che danno sulle parti comuni (in genere entro certi limiti);

 •scariche ed altri fenomeni elettrici delle apparecchiature (non dovuti a cattiva manutenzione)

 •fumo, gas e vapori

 •danni causati ad impianti ed apparecchi di terzi (aziende erogatrici di gas, acqua, energia elettrica ecc.)

 •rimpiazzo del combustibile versato per la rottura accidentale degli impianti di riscaldamento o di condizionamento.

Possono essere indennizzate anche alcune conseguenze dei danni, ma in genere occorrono garanzie aggiuntive: per esempio la mancata riscossione di canoni di locazione, il trasporto delle macerie in discarica, i danni volontari per prevenirne o arrestare il sinistro (i pompieri che sfondano la finestra), i danno causati alle cose dal fumo, eccetera.

In genere comunque sono le strutture e le finiture del fabbricato ad essere “coperti” e non gli oggetti in esso contenuti (mobili, tappeti, apparecchi). Più raramente, la polizza incendi copre anche alcuni danni da acqua (vedi l’apposita polizza).

Danni base– la garanzia di responsabilità civile

Risarcisce il capitale, gli interessi e le spese di danni involontariamente cagionati a terzi, compresi gli inquilini, per morte, per lesioni personali e per danneggiamenti a cose, in conseguenza di fatti accidentali. Terzi, rispetto al condominio, sono gli stessi proprietari degli appartamenti, i loro familiari, conviventi, domestici. Può essere compreso o escluso (salvo integrazioni della polizza) il portiere del fabbricato.. Per intenderci, mentre il danno subito dalle parti comuni in seguito a un incendio è coperto dalla polizza incendi, quello provocato dallo stesso incendio a un appartamento vicino va attribuito alla responsabilità civile. L’assicurazione può comprendere i rischi delle antenne radiotelevisive, gli spazi adiacenti di pertinenza del fabbricato, anche tenuti a giardino. Possono essere esclusi parchi, alberi di alto fusto, attrezzature sportive e per giochi, strade private, recinzioni in muratura oltre una certa altezza, cancelli automatici, danni derivanti da materiali di costruzione (amianto). Inoltre spesso si escludono i danni provocati da lavori edili (manutenzione straordinaria, ampliamento, sopraelevazione, eccetera), anche nei confronti del personale che li esegue..

Tra le integrazioni possibili c’è spesso quella dell’interruzione forzata di un’attività professionale o aziendale (studio medico, negozio o ufficio, per esempio), o il danno a un appartamento di un palazzo accanto.

Va aggiunto che una qualche polizza di responsabilità civile (detta spesso “del capofamiglia”) è quasi sempre compresa, come “gadget”, in infiniti contratti (apertura di conto corrente, sottoscrizione di fondo d’investimento, assicurazione auto, eccetera). Quindi ci si trova “coassicurati indirettamente” (come si dice in linguaggio tecnico), con più compagnie.

La garanzia danni da acqua condotta

Copre le rotture accidentali degli impianti idrici, di riscaldamento, pluviali e gronde e le loro conseguenze (danneggiamenti alle cose, ma anche lesioni e morte delle persone).

Le esclusioni sono in genere importanti: danni da gelo, occlusioni e rigurgiti di scarichi fognari, eventi atmosferici, cose contenute in locali seminterrati e interrati. Per ciascuna di esse è possibile stipulare garanzie aggiuntive, pagando premi in più..

Un'integrazione possibile (e sempre più spesso inserita nelle polizze) è quella delle spese di ricerca del danno e della riparazione della rottura. Facciamo un esempio: quando compare su una parete una macchia d'umidità, è perché un tubo si è rotto. Per individuare dove, occorre rompere il muro (o il pavimento del vicino di sopra). Dopo la riparazione, il muro va ricostruito, intonacato e imbiancato e sul pavimento vanno inserite nuove piastrelle. Le spese delle opere murarie sono di solito ben più elevate di quelle per la riparazione dell’impianto. Tali costi potranno essere coperti dalla Compagnia (a patto che il tubo rotto sia di proprietà condominiale, se è del singolo, sono guai…).

Escluse comunque le calamità naturali: terremoti, eruzioni vulcaniche, inondazioni, alluvioni, uragani, bufere, nubifragio, vento, ciclone, trombe d’aria, mareggiate e frane. Ma anche i cosiddetti “eventi atmosferici”, per cui è necessaria una garanzia aggiuntiva, utile soprattutto dove il tempo è spesso inclemente. In tal caso vengono coperti i danni causati da vento, grandine, tempesta al fabbricato oltre a quelli che può causare l’acqua piovana entrando da rotture del tetto o la caduta di alberi. La garanzia"eventi atmosferici" è integrabile anche con quella di"sovraccarico neve".

Garanzie integrative

Rottura vetri	E’ spesso scorporata dalla“globale”. Riguarda la rottura accidentale di porte vetrate, specchi, finestre condominiali. In genere vi è comunque una limitazione all'indennizzo, per ciascuna lastra rotta, spesso diversificata porta d’ingresso e altri infissi.
Danni da ladri	Comune è l'inserimento della clausola dei danni fatti dai ladri non solo al portone di ingresso, ma anche alle porte che danno, dal pianerottolo, agli appartamenti dei condomini.
Urto di veicoli	Se l'edificio è urtato, nel corso di un incidente, da un veicolo pirata, può esistere una previsione integrativa nel contratto, che in genere non scatta se è l'auto di un condomino.
Fenomeni elettrici	Si tratta di fulmini, correnti, scariche, corto circuiti in apparecchi elettrici o elettronici (escluse lampade e, talvolta, computer). Se però l'impianto condominiale non ha messa a terra o non è a"regola d'arte", la garanzia prestata in genere decade. Stesso discorso se sono riscontrati difetti di materiali e di costruzione o riconducibili ad inadeguata manutenzione o dovuti manomissione o perfino ad usura. Insomma, interpretare se l’evento è risarcibile o meno può scatenare gravi litigi con la Compagnia.
Infortuni custode/addetto alle pulizie.	E' previsto un risarcimento in caso di morte e uno, più consistente, in caso di invalidità permanente.
Allagamenti, smottamenti, catastrofi	E' più unico che raro che la polizza antincendio delle abitazioni civili copra anche i danni da alluvione (in gergo, polizza anti-catastrofi"). Una simile aggiunta va sempre contrattata con la compagnia ed è presene in genere solo per gli impianti industriali (ma anche per le abitazioni adiacenti una fabbrica o un magazzino). Quando è concessa alle residenze, il prezzo può essere assai elevato.
Eventi sociopolitici	Compre sommosse, tumulti e, scioperi, atti di terrorismo o sabotaggio, ma in genere non gli atti vandalici comuni, come le scritte sulle pareti esterne, ne quelli conseguenti ad azioni di polizia nell’edificio. E’ poco “gettonata”, per costi e franchigie elevate.
Tutela Giudiziaria	Polizza piuttosto cara. Copre le spese per l'assistenza legale e per eventuali perizie nel caso di controversie (compresa anche la difesa penale dell'amministratore e dei condomini) relative al condominio assicurato. Sono incluse le spese per dispute per il recupero delle quote condominiali o per violazioni del regolamento condominiale
Responsabilità civile amministratore di condominio	Talvolta inserita nella globale fabbricati, non assicura in genere l'amministratore professionista, ma bensì il condomino che esercita la funzione di amministratore del fabbricato assicurato. Non copre il"dolo", ma la"colpa" dell'amministratore, cioè i comportamenti dovuti a imperizia, sbadataggine, mancato impegno e non le appropriazioni indebite o le truffe.

I conti in tasca

Esempi di incidenza delle voci di una polizza globale fabbricati standard (fabbricato costruito nel 1965 con valore assicurato di 5 milioni di euro)

Incidenza percentuale settori di polizza con tutte le garanzie

Settori polizza	Polizza con garanzie base (prezzo = 100)	Polizza con le garanzie aggiuntive più comuni (prezzo=181)
Incendio	21,58%	21,87%
Responsabilità civile	50,36%	38,77%
Cristalli	6,47%	3,58%
Acqua	21,58%	35,79%
	100,00%	100,00%

Fonte: Ufficio studi Confappi-Fedramministratori

Come si nota, una polizza con tutte le garanzie può costare circa l’81% in più di una con solo le garanzie base. Nella polizza tipo in esame è sempre la responsabilità civile il maggior costo, seguita dai danni acqua, dall’incendio e dalla rottura di cristalli. I danni acqua hanno spesso molte garanzie aggiuntive possibili.

Polizza Incendio: incidenza garanzie aggiuntive

Polizza base	54,55%
Eventi sociopolitici	22,73%
Eventi atmosferici	9,09%
Sovraccarico neve	4,55%
Danni Elettrici	9,09%
Tot	100,00%

Fonte: Ufficio studi Confappi-Fedramministratori

La garanzia aggiuntiva per gli eventi sociopolitici incide molto in questa polizza, ed è generalmente sconsigliabile. Meglio i danni da eventi atmosferici e quelli elettrici.

Responsabilità civile: incidenza garanzie aggiuntive

Polizza base	71,79%
Danni da interruzione attività	5,13%
R.C.O. Prestatori di Lavoro	2,56%
Conduzione n. 50 appartamenti	20,51%
Tot	100,00%

Fonte: Ufficio studi Confappi-Fedramministratori

Con danni da conduzione appartamenti si intendono quelli causati a terzi da i singoli condomini dello stabile (esclusi quelli da incendio). Il premio dipende ovviamente dal numero di appartamenti del condominio (qui presupposto in 50). La responsabilità civile verso dipendenti ha senso se esiste il portiere.

Danni acqua: incidenza garanzie aggiuntive

Polizza base	33,33%
Spese ricerca e riparazione del guasto	27,78%
Gelo	5,56%
Rigurgito e occlusione fognature	22,22%
Danni a cose in locali interrati o seminterrati	11,11%
Tot	100,00%

Fonte: Ufficio studi Confappi-Fedramministratori

La garanzia per le spese di ricerca guasto è costosa, ma può essere molto conveniente.

Cumulo di più assicurazioni

Capita più spesso quanto si creda, che lo stesso rischio sia coperto da più polizze assicurative stipulate, in genere con compagnie differenti. Un esempio è quando si sottoscrive una polizza incendio per la propria abitazione, mentre è già esistente una polizza globale fabbricati per il condominio, per quanto con limiti più ridotti di copertura. Oppure quando più polizze “gadget” che si ottengono gratuitamente con il conto corrente e con l’assicurazione dell’auto coprono in modo simile la cosiddetta “responsabilità civile del capofamiglia”.

A regolare la questione è l’articolo 1910 del codice civile che stabilisce quattro concetti:

1) Se per lo stesso rischio ci sono più polizze, l’assicurato dovrebbe darne avviso a tutte le compagnie. Se non lo fa “dolosamente”, non ha diritto alle indennità. Quanto al primo punto, occorre evidenziare che nel caso in cui, alla firma di uno dei contratti, sia espressamente richiesto al beneficiario se è titolare di altre polizze per lo stesso rischio, e questi lo neghi, la Compagnia si trova tra le mani un’arma formidabile per non pagare.

2) Le somme complessivamente riscosse da più compagnie non possono comunque superare l’ammontare del danno subito. Si capisce bene come la stipula cumulativa non sia un vantaggio, ma solo una spesa, a meno che una delle polizze abbia un costo molto basso,e si riesca così a “coprire” quanto non pagato da un’altra compagnia, con cui si è stipulata una franchigia o una polizza a valore intero.

3) L’assicurato può liberamente scegliere a quale assicurazione rivolgersi. Se si rivolge a più di una, il sinistro va segnalato a tutte. In tal caso il danno è ripartito in proporzione alle indennità dovute secondo i rispettivi contratti. La Cassazione ha chiarito (sentenza 26/6/2006, n. 14962) che non è valida la clausola inserita nel contratto in cui si accolla in tutto in parte il pagamento del danno ad altre assicurazioni, con cui il contraente eventualmente ha concluso altre polizze.

4) Se una delle assicurazione è insolvente, debbono pagare le altre. Questo rimane probabilmente, più in teoria che in pratica, l’unico vantaggio che rimane nell’avere stipulato più di una polizza a copertura degli stessi eventi.

In sintesi, il cumulo di più polizze è molto spesso un “boomerag” verso chi lo fa. Attenzione, quindi.

Le regole per non sbagliare

Prima di firmare

 • Leggere attentamente il contratto, magari riservandosi qualche giorno per riflettere, e chiedere chiarimenti sulle clausole poco chiare o astruse

 • Accertarsi della durata della polizza. Non sottoscrivere contratti troppo lunghi (meglio gli annuali, anche se la disdetta resta possibile)..

 • Tra le diverse garanzie (furto, rapina, incendio, responsabilità civile, ecc.) scegliere quelle a cui si pensa di essere maggiormente esposti

 • Valutare la reale copertura della polizza, prendendo nota con particolare scrupolo delle esclusioni previste, eventuali limiti di indennizzo e dell'applicazione di possibili franchigie.

 • Conservare scontrini fiscali, certificati di garanzia ed eventuale fotografia dei danni capitati

Al momento del sinistro

 • Prendere visione della procedura di denuncia del sinistro indicata nel prospetto di polizza e contattare l'agente per informarsi sui documenti da presentare per la liquidazione del danno. Per la globale fabbricati, rivolgersi all’amministratore.

 Se si è coperti da più polizze per lo stesso sinistro, denunciare a tutte le compagnie il sinistro stesso. Altrimenti (se la cosa si viene a sapere), rischiate di perdere il risarcimento (art. 1910 del codice civile).

 • Effettuare la denuncia nei tempi massimi previsti (prescrizione): di norma 1 anno dall'evento.

 • Farsi dare dalla compagnia il numero di riferimento della pratica di sinistro e il nominativo della persona che seguirà l'iter della pratica e alla quale inoltrare un eventuale sollecito.

Al momento della liquidazione

 • Farsi rilasciare dal perito assicurativo la copia dell’Atto di amichevole liquidazione", in cui in genere la Compagnia pretende che sia riconosciuto che nulla è più dovuto. Se a firmare è l’amministratore condominiale, dovrà porre grande cautela: rischia di vedersi richiesto dal condomino, in termini di risarcimento, la mancata soddisfazione di suo pretese..

 • Fare attenzione ai termini entro i quali la compagnia è tenuta a pagare il risarcimento: in caso di ritardi, non esitare a inviare un sollecito

 • Ricordare che nei sinistri attivi (cioè quando si ha ragione) il costo dell'avvocato è sempre a carico della compagnia.

Fonte: Ufficio Studi Confappi-Federamministratori