Piscine condominiali e singole: a che condizioni

di Silvio Rezzonico, presidente Confappi-Federamministratori

Avere una piscina in condominio non è solo fonte di piacere, prestigio e crescita del valore del proprio appartamento: non mancano infatti occasioni di liti, necessità di prassi burocratiche e anche qualche rischio.

Divisione spese. Le liti sono imperniate, come al solito, sulla spartizione delle spese. Quando la piscina é stata costruita insieme al palazzo, quasi sempre il criterio della suddivisione è comunque stabilito dal regolamento condominiale, ed é modificabile solo all’unanimità. Anzi, il regolamento stabilisce spesso anche il periodo dell’anno d’uso, gli orari giornalieri, i criteri turnari di prenotazione.

Se non esiste regolamento, o lo si deve fare, le spese per la conservazione della piscina vanno suddivise in base ai millesimi di proprietà, e quelle per l’esercizio (pulizia, acqua, fari di illuminazione) in base al numero dei possibili utilizzatori della piscina stessa (quindi degli abitanti del palazzo, bimbi compresi e disabili esclusi). Vi sono esperti che ritengono possibile per un condomino rinunciare totalmente all’uso della piscina: in tal caso pagherà comunque le spese di conservazione (manutenzione straordinaria inclusa) ma non quelle d’esercizio.

Un problema ricorrente restà però quello degli ospiti che troppo spesso vengono invitati a utilizzare una piscina da uno dei condomini. Se la cosa non é vietata dal regolamento condominiale, bisogna risolverla con il buon senso. Serve a poco ricorrere alle sentenze dei giudici, che stabiliscono criteri poco pratici. Un esempio é quella del 13 luglio 1989 (pretura di Roma) che ha imposto un maggior carico di spese di manutenzione sul condomino che ha troppo spesso degli ospiti.

Resta un dubbio: i negozianti che non possono materialmente utilizzare una piscina perché hanno accesso solo dal piano strada, devono contribuire alle spese? Una risposta definitiva é impossibile, dal momento che anche la Corte di Cassazione si é più volte contraddetta sull’argomento. Arrischiamo una risposta: sì, per le spese di manutenzione straordinaria, no per quelle di manutenzione ordinaria o di esercizio. Per inciso, le stesse regole possono essere applicate ai giardini condominiali.

Sicurezza e problemi igienici. L'accordo 16 gennaio 2003 tra il ministro della Salute e le Regioni ("Gazzetta Ufficiale" 3 marzo 2003) definisce cosa siano le piscine condominiali, rinviando per la loro disciplina alle norme regionali. Contiene, comunque, norme tecniche ed igieniche a cui, probabilmente, occorrerà conformarsi. Un successivo accordo, datato 29/6/2004, tra molte (ma non tutte) le regioni, prevede per il loro esercizio una comunicazione all’Azienda Sanitaria Locale. Responsabile è, salvo diversa nomina, l’amministratore condominiale che può essere anche incaricato della revisione degli impianti tecnologici e dell’adeguamento degli impianti. L’accordo prevede che sia obbligatorio un regolamento igienico e di sicurezza, da affiggere vicino all’ingresso dell’impianto. Il servizio di salvataggio e il bagnino non sono di per sé imposti dalla legge, ma il tribunale di Ferrara, con sentenza 28 dicembre 1999, ha affermato che in caso di annegamenti resta responsabile il condominio.

Nuovi impianti comuni. In assenza di indicazioni più restrittive del regolamento condominiale contrattuale anche la realizzazione di una piscina o di un campo da tennis è quantomeno un’innovazione, per di più definita dal codice civile come “gravosa e voluttuaria”. Pertanto la sua realizzazione prevede l’assenso della maggioranza dei condomini che possiedano almeno 2/3 dei millesimi Comunque, trattandosi di un impianto suscettibile di utilizzazione separata, è possibile che anche i condomini che votano “sì” in assemblea (e, tanto più, quelli che dissentono) non partecipino alle relative spese, riservandosi in un secondo momento di subentrare nell’utilizzo e quindi nel pagamento delle spese opportunamente rivalutate. Tutto ciò purchè si possa sostenere che la piscina porti a un incremento dei valori immobiliari senza che si rinunci a una parte comune importante per il complesso stesso (per esempio un parcheggio auto o, per gran parte del giardino esistente), perché in tal caso occorrerebbe l’unanimità dei consensi. .Per installare una piscina puo’ bastare la presentazione di una dichiarazione di inizio attività (Dia) in comune, a firma di un tecnico abilitato. Meno chiaro è se si paghino o meno somme (contributi di costruzione, oneri di urbanizzazione) al Comune. Infatti, ciò dipende dalle norme vigenti in ciascuna regione. Tuttavia, se esse non dicono nulla, gli esperti ritengono che la Dia debba essere gratuita. Tale convinzione si basa sull’interpretazione di vecchie e nuove leggi (art. 4 comma 7 della legge n. 493/1993, Dpr 6 giugno 2001, n. 380) e su sentenze ( decisione 13 ottobre 1993, n. 1041 del Consiglio di Stato, sezione V, decisione del Tar Toscana, sezione II, 31 gennaio 2000, n. 22).

Piscine singole. Le stesse regole urbanistiche valide per le piscine condominiali (dichiarazione di inizio attività gratuita) contano per quelle singole, che siano per esempio pertinenza di una villetta. Per questo tipo di impianto, inoltre, non si applicano le norme regionali previste negli accordi Stato-Regioni (quindi, nessuna comunicazione alla Asl). Viceversa nell’installare una nuova piscina vale la pena di non esagerare: infatti se essa è troppo grande (80 metri quadrati o più), la casa di cui è pertinenza è classificata come “di lusso” dal decreto ministeriale 28 agosto 1969. Ciò comporta vari fastidi fiscali, tra cui quello di non poter godere all’acquisto delle aliquote ridotte per la prima casa o delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, in caso di subentro nell’abitazione da parte di chi l’ha ereditata.

Le regole per le piscine

Condominiali: divisione ideale spese di manutenzione straordinaria	in base ai millesimi di proprietà
Condominiali: divisione ideale delle spese di esercizio	in base al numero di persne che ne possono far uso.
Condominiali: decisione di istallarle	maggioranza dei condomini che possiedono 2/3 dei millesimi (paga solo chi le usa)
Condominiali e singole: permessi per l’installazione:	Dia presentata in Comune da un tecnico
Condominiali: autorizzazioni	comunicazione alla Asl. Disponibilità a subire controlli igienici e di sicurezza
Singole: autorizzazioni:	nessuna

Fonte: Ufficio Studi Confappi-Federamministratori