Come progettare gli ampliamenti volumetrici

Passo per passo come approfittare del “piano casa”

Cautela, è la parola d’ordine per chi voglia approfittare dei vantaggi delle leggi regionali sul piano casa. La prima verifica va fatta, con o senza l’aiuto di un professionista, sulle condizioni e i limiti poste dalle nuove norme a ogni tipo di intervento. La zona, innanzitutto: i centri storici o i nuclei antichi sono quasi sempre esclusi da ogni tipo di intervento, così come (ovviamente) le aree con vincoli molto rigidi. In tal caso vale la pene valutare in concreto la fattibilità di un’alternativa: il recupero volumetrico dei sottotetti, agevolato da altre norme regionali e, in genere, meno costoso sia sotto il profilo delle opere edili che sotto quello degli oneri burocratici. Il tipo di immobile, poi: raramente le addizioni volumetriche e le sostituzioni edilizie sono possibili nei condomini e spesso esistono tetti di volumetria o superficie esistente su cui è possibile intervenire.

A questo punto, coinvolgere un professionista che potrebbe essere incaricato del progetto diviene indispensabile. Innanzitutto, gli va chiesta una valutazione: c’è da chiedersi se le opere prevedibili rispettano le distanze legali tra le costruzioni e le altezze massime degli edifici fissate dagli strumenti urbanistici locali e eventualmente derogate dalle nuove leggi. Va poi tenuto conto se la regione impone che vadano adeguati gli spazi posto auto esistenti, prevedendo magari, in mancanza di aree utili, una compensazione in denaro. Infine un piccolo passo in avanti: la richiesta di due o tre schizzi grossolani sulle varie alternative progettuali e di un’altrettanto vaga idea dei costi minimi e massimi che potrebbero comportare. In questa fase chiedere la redazione del progetto e di un capitolato (che costano), potrebbe essere prematuro. In quasi tutte le regioni, infatti, i comuni hanno tempo fino a una certa data per escludere o limitare gli interventi in parti del proprio territorio. I termini sono scaduti in Alto Adige e in Umbria , ma nelle altre regioni variano da settembre a dicembre. Fanno eccezione la Val d’Aosta (dove non esistono) e la Toscana (dove in ogni momento i consigli comunali possono prevedere o escludere l’agevolazione).

Accertatisi dell’impossibilità del comune di cambiare idea, è il momento di un appuntamento con il funzionario dell’Ufficio tecnico del Comune, a cui si porteranno le bozze di progetto, per vedere se esistono ostacoli, se è possibile evitarli e come. Chiaritesi le idee, il grande passo: la redazione del progetto vero e proprio, che va immediatamente presentato in un incontro informale in Comune ai funzionari tecnici, per un parere sulla sua congruità. Al via libera, si chiede la Dia (denuncia di inizio di attività) o il permesso di costruire e si pagano i relativi oneri. Ciò fatto, c’è la redazione del capitolato. Quest’ultimo, quasi sempre, dovrà essere suddiviso in tre documenti diversi: quello delle opere edili, quello delle finiture (pavimenti,piastrelle, infissi) e quello degli impianti. Ricordiamo infatti che si in caso di addizioni che, soprattutto, in caso di sostituzioni edilizie è indispensabile toccare certi livelli di risparmio energetico. Esso è conseguibile sia con opere strutturali (coibentazioni, finestre con doppi e tripli vetri) che con sistemi attivi (in genere si tratterà di caldaie a condensazione, valvole termostatiche sui caloriferi o riscaldamento pavimento, contatori calore, pannelli solari termici). Il professionista potrà dare al cliente un’idea più concreta, voce per voce, dei costi basandosi sui prezziari locali delle opere edili (sui quali è spesso possibile strappare un 10-15% di sconto dalle imprese). Talora può essere opportuno coinvolgere due professionisti diversi: oltre il progettista tradizionale, quello esperto in prestazioni energetiche. Quest’ultimo potrà anche eseguire un “diagnosi energetica”, cioè un’analisi dei consumi attuali dell’edificio e degli interventi possibili per ridurli, con un rapporto costi-benefici che tien conto di quanto tempo ci vorrà per ammortizzare l’investimento. Sulla base dei capitolati (che, tanto più sono documenti dettagliati e composti da numerosi fogli, tanto meglio è), si potranno chiedere i preventivi a varie imprese edili e confrontarli. Una buona idea potrebbe essere coinvolgere anche una Esco per la parte “risparmio energetico”, cioè un’impresa che garantisce il conseguimento degli standard di consumo promessi, a proprio rischio e pericolo, fornendo in proprio la diagnosi energetica e le relative terapie e predisponendo la certificazione energetica dell’edificio.