Parcheggi pertinenziali in condominio e risarcimento danni
Il costruttore/venditore di un edificio condominiale, il quale,
in violazione della Legge 765/1967, si sia riservato il diritto di uso delle aree destinate a parcheggio e, nonostante il
diverso progetto originario, le abbia trasformate in magazzini, depositi o
altro - prima di dare corso al frazionamento dell’edificio - non può essere
condannato al ripristino della situazione prevista nel progetto originario e a demolire i magazzini e i depositi, ma solo al
risarcimento dei danni. Questo, in sintesi, il contenuto
della sentenza della Cassazione 7 maggio 2008, numero 11.202.
Nel caso esaminato dalla Corte, alcuni condomini avevano
convenuto in giudizio il costruttore/venditore dello stabile condominiale che,
con espresso patto notarile, li aveva esclusi dall’utilizzo delle aree
condominiali a parcheggio. Tra l’altro, tali aree erano state realizzate in
misura inferiore a quella del progetto approvato dai competenti organi comunali
e comunque in misura inferiore agli standard relativi
al rapporto volume costruito/parcheggi, di cui alla Legge 765/1967. I condomini
chiedevano, dunque, al Tribunale di accertare il loro diritto di uso sulle aree previste legislativamente
a parcheggio e la condanna della società venditrice al ripristino della
situazione prevista nel progetto approvato, mediante demolizione dei magazzini
e dei depositi realizzati. La venditrice si opponeva però alla richiesta,
eccependo che gli acquirenti avevano accettato - nei rispettivi atti di acquisto - il patto con il quale l’uso delle parti a
parcheggio era riservato alla venditrice e che in ogni caso le aree risultavano
ormai trasformate in depositi e magazzini.
Il Tribunale, accogliendo la domanda dei condomini, dichiarava
la nullità delle clausole contenute nei contratti di vendita delle singole
unità immobiliari, relative alla esclusione del
diritto di uso delle aree vincolate per legge a parcheggio. Dopo la rimessione della causa in istruttoria e l’espletamento di una
perizia - volta ad accertare se fosse possibile
recuperare lo spazio a parcheggio previsto nel progetto approvato, attraverso
la demolizione – il Tribunale definiva il giudizio condannando la società
convenuta al ripristino delle aree a parcheggio, oltre al risarcimento dei
danni. La decisione del Tribunale veniva
successivamente confermata dalla Corte di Appello.
Di diverso avviso è stata invece la sentenza
della Cassazione 11.202/2008, che ha riconosciuto ai condomini il solo
diritto al risarcimento danni.
Secondo la Corte - che si è tra l’altro riportata a un suo precedente orientamento, (Cassazione 18 aprile
2003, numero 6.239 e Cassazione 22 febbraio 2006, numero 3.961) - in tema di
disciplina legale delle aree destinate a parcheggio, interne o circostanti ai
fabbricati di nuova costruzione, ove lo spazio da adibire a parcheggio, pur
previsto nel progetto autorizzato, non sia stato riservato in corso di
costruzione e sia stato impiegato per realizzarvi manufatti od opere di altra
natura, possono ravvisarsi - a carico del costruttore - esclusivamente
responsabilità di natura amministrativa ed eventualmente penale. Non possono
invece individuarsi responsabilità d'ordine privatistico,
nè oneri di ripristino dello status quo. In tale
ipotesi, infatti, il bene soggetto ex lege al vincolo
pertinenziale a parcheggio non è mai venuto ad esistenza e il contratto di
trasferimento delle unità immobiliari non ha avuto ad oggetto alcuna porzione
di esso. In particolare, non è legittimo accordare
all’acquirente la tutela ripristinatoria di un
rapporto giuridico mai venuto ad esistenza, ma semmai solo una tutela risarcitoria, in ragione del campo applicativo degli artt. 871 e 872
Codice Civile. Si tenga presente che, per l’articolo 872, ultimo comma,
Codice Civile “colui che per effetto della violazione
ha subito danno deve essere risarcito, salva la facoltà di chiedere la
riduzione in pristino quando si tratta di violazione delle norme contenute
nella sezione seguente o da questa richiamata”.
E, dunque si legge, nella motivazione dei giudici di
legittimità, che a seguito dell’accertamento in punto di fatto che l’area
scoperta destinata a parcheggio - che secondo il progetto originario era di mq
445,79 - era stata invece realizzata per mq 424,53, in quanto
parte di tale area (per mq 21,26) era stata illecitamente destinata dalla parte
venditrice ad altri usi (magazzini – depositi), agli acquirenti delle singole
unità abitative poteva essere riconosciuto solo il diritto al risarcimento del
danno e non anche alla riduzione in pristino, per la realizzazione ex novo
dello spazio da destinare a parcheggio.