Comprare o donare la nuda proprietà o l'usufrutto di un immobile è un'operazione che può riservare risparmi fiscali o facilitare investimenti. Vediamo come.

Usufrutto, cos'è. L'usufrutto è il diritto a usare un bene (per esempio un immobile o un terreno) e di goderne i frutti (per esempio un canone di affitto o i prodotti agricoli coltivati). L'unica cosa che manca e la semplice proprietà formale, cioè la "nuda proprietà". Quindi, quando esiste un usufruttuario c'è anche un nudo proprietario e viceversa. Quindi chi gode dell'usufrutto ha tutti i vantaggi, rispetto a chi ha solo l'intestazione formale.

C'è un però, naturalmente. L'usufrutto è in genere valido "vita natural durante". Alla morte dell'usufruttuario, il nudo proprietario (o i suoi eredi) ridivengono proprietari per intero del bene, senza dover fare particolari atti e senza pagare tasse o imposte (tranne quelle di registrazione sull'unione, detta "consolidamento", tra usufrutto e nuda proprietà).

Il meccanismo della donazione e della vendita. Donando la nuda proprietà, si ritarda quindi il momento del passaggio dei diritti sul bene fino alla propria morte. E, così, si risparmia sulle imposte, perché esse vengono pagate in proporzione al valore della nuda proprietà stessa, che è sempre inferiore a quello della proprietà piena. Varia infatti a seconda dell'età di chi si tiene l'usufrutto vita natural durante: tanto più è giovane, tanto meno vale la nuda proprietà (il 57% circa se chi dona ha 69 anni, il 73% se ha 77 anni, e così via). Per esempio, quando i genitori passeranno a miglior vita, i figli non pagheranno più imposte.

Vantaggi ereditari. La cancellazione delle imposte di successione ha quasi eliminato i risparmi ereditari. Si pagano infatti un po' meno solo le imposte ipotecarie e catastali, pari al 3% del valore fiscale degli immobili. Si rischia quindi di versare al notaio, che fa l'atto di donazione, tutti i risparmi d'imposta.

Usufrutto e matrimonio L'aumento di divorzi, separazioni e famiglie "di fatto" ha dato un certo impulso alla pratica dell'usufrutto. Donarlo al componente della coppia economicamente più svantaggiato, che spesso è la donna, è una sorta di garanzia a suo favore. Il patner "debole", godendo dell'usufrutto, non perderà i propri diritti sulla casa in caso di separazione e divorzio, o in quello in cui capiti una disgrazia e il proprio compagno passa a miglior vita. Ricordiamo infatti che, in caso di morte, se si è senza figli, possono subentrare nei diritti ereditari altre persone. Anche chi serba la nuda proprietà, se muore l'usufruttuario, diviene titolare pieno e nessun altro può rivendicare la casa.

L'investimento in nuda proprietà Consiste nell'acquisto sul normale mercato della nuda proprietà di un immobile, lasciando a chi ce l'ha venduta il diritto ad abitarla per tutta la vita. Il venditore sarà un anziano, senza persone care da beneficare, che ha voglia o bisogno di ricevere un bel po' di milioni senza dover rinunciare alla sua amata abitazione. Chi compra la nuda proprietà godrà di un consistente sconto sul prezzo della casa e pagherà le imposte sull'acquisto solo in proporzione al valore della nuda proprietà stessa. Spesso l'acquisto è fatto a favore dei figli piccoli, che in futuro, quando se ne andranno di casa, potranno trovarsi un'abitazione bella e pronta.

L'entità del risparmio sul prezzo di mercato varia tenendo conto non solo dell'età di chi vende, ma anche di altre variabili. Per esempio, le donne vivono più a lungo e quindi lo sconto sarà minore. Inoltre, quanto più la persona che gode dell'usufrutto è malata, tanto più il prezzo cresce . Quindi l'investimento in nuda proprietà va gestito con delicatezza, perché ha un lato spiacevole (la convenienza nella morte di qualcuno). Talvolta si preferisce lasciare all'anziano non l'usufrutto, ma il semplice "diritto di abitazione". Questo perché se l’usufruttuario decidesse di affittare la casa il contratto sarebbe valido e impegnativo, fino a scadenza, per il nudo proprietario, anche se nel frattempo l’usufruttuario fosse passato a miglior vita.