Articolo per Tuttosoldi - La Stampa

Quando il condomino non paga

Decreto di ingiunzione contro i morosi

Quali sono le armi contro i condomini morosi? come deve agire l'amministratore condominiale? La risposta ad entrambi queste domande ci è stata più volte chiesta dai lettori di Tuttosoldi. Il problema è spinoso, non tanto perché l'amministratore sia privo di mezzi per pretendere i soldi dovuti, quanto perché chi non vuole, o peggio, non può pagare crea grossi problemi a qualsiasi creditore, che sia condomino o meno.

Il decreto di ingiunzione. L'articolo 63, primo comma, delle disposizioni di attuazione del Codice civile, pone tra le mani dell'amministratore condominiale un'arma abbastanza potente. Afferma infatti che, per la riscossione delle spese in base alla ripartizione decisa in assemblea, egli può "ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione". Il che significa che il giudice, basandosi sulle prove portate dall'amministratore, può ingiungere subito di pagare le spese al condomino; quest'ultimo, se pensa di non dovere nulla, potrà senz'altro far causa al condominio, ma nel frattempo dovrà versare quanto richiesto dal giudice. Se vince la causa avrà indietro quanto ingiustamente pagato, con tanto di interessi.

La procedura del decreto ingiuntivo è molto più rapida ed efficace di quella ordinaria, che prevede spesso un attesa di anni prima di veder riconosciute in giudizio le proprie ragioni. Non solo: l'amministratore che non ha richiesto il decreto ingiuntivo a tempo debito può essere condannato al pagamento dei danni. Non potrà accampare scuse: non è necessario infatti che l'incarico di conferire in giudizio sia approvato in assemblea.

Tempi e modi del giudizio L'obbligo a pagare decorre dal momento in cui è approvata la ripartizione delle spese. Dalla stessa data (e non, per esempio, da quella di approvazione del bilancio condominiale, che può anche essere antecedente) decorre anche il periodo di prescrizione del debito: cioè i cinque anni di tempo che ha il condominio per ricorrere in giudizio e farsi restituire i soldi. Perche ci sia morosità, deve esistere anche una lettera di diffida al pagamento. Il regolamento condominiale contrattuale e anche quello "interno o assembleare", cioè approvato a maggioranza in assemblea, possono disporre quanto tempo deve passare prima che un condomino sia giudicato moroso.

Il regolamento contrattuale (cioè accettato da tutti), può fare anche di più: per esempio decidere il tasso degli interessi di mora, anche superiore a quello legale, cioè stabilito dalla legge (oggi il 2,5% annuo). Viceversa il regolamento approvato in assemblea non può fare eccezione alla regola dell'interesse legale.

La sospensione dei servizi. L'articolo 63 delle disposizioni di attuazione offre anche un'altra tutela ai condomini creditori: quando la mora è di almeno sei mesi, e il regolamento condominiale lo prevede, l'amministratore può sospendere al condomino moroso "l'utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato". Nei palazzi tali servizi sono normalmente il riscaldamento centralizzato, l'acqua e l'ascensore. Escludendo quest'ultimo (a meno che ciascuno dei condomini abbia una chiave per utilizzarlo), bisognerebbe che gli impianti siano costruiti e tarati in modo tale da permettere il distacco forzoso: il che è raro. Si tratta, in buona sostanza, di una norma scarsamente utilizzata e di difficile applicazione.

Responsabilità dei condomini

I condomini sono responsabili rispetto dei debiti condominiali risp a terzi per e quote non versate dal moroso. Esse andranno ripartite tra tutti in percentuale ai millesimi, ricalcolati con l'esclusione del moroso stesso. I millesimi di riferimento sono quelli relativi al tipo di spesa affrontata: per esempio saranno quelli calore, per la parte che riguarda il riscaldamento, quelli di proprietà, per il rifacimento della facciata eccetera.

Va tuttavia sottolineato che l'obbligo di sostituire il moroso nel pagamento riguarda solo i debiti inesigibili: non sarebbe quindi consentito all'amministratore di pretendere denaro per semplici ritardi nel versamento da parte di qualcuno o comunque senza aver richiesto il decreto ingiuntivo. Ricordiamo infine che chi acquista l'appartamento del moroso è a sua volta obbligato a saldare le quote condominiali per l'anno in corso e per quello precedente, perfino se non era a conoscenza del debito del venditore. Ovviamente potrà richiedergli indietro i soldi.

Fondo cassa morosi

Ci è stato chiesto se è possibile per l'amministratore costituire un fondo cassa, finanziato da tutti, per il pagamento delle quote dei morosi o comunque dei ritardatari. La risposta è: dipende. Occorre innanzitutto che il fondo sia approvato dall'assemblea condominiale. Inoltre nella delibera va espressamente previsto che il fondo abbia vita provvisoria e che sia "salvo conguaglio", cioè salvo possibile rimborso delle somme anticipate. Altrimenti la decisione assembleare è nulla.

Proprietari falliti Chi fallisce ha comunque diritto ad avere la casa di abitazione per sé e per la sua famiglia, almeno fintanto che essa non venga messa all'asta dal curatore del fallimento. Non gli può essere sottratto neanche lo stipendio o la pensione, entro i limiti di quanto occorre per il mantenimento suo e della famiglia. E' quindi piuttosto difficile per il condominio ottenere soldi, quando il singolo condomino fallisce. Anche perché vi sono certi creditori (per esempio il Fisco) che hanno il diritto di farsi pagare per primi.

A patto che il fallito abbia altre disponibilità economiche, oltre quelle necessarie alla sussistenza, il condominio può tentare di rifarsi su di lui. Se invece non le ha, il condominio potrà provare a chiedere il denaro al curatore del fallimento. Se infine il fallito fatica a sopravvivere, il giudice delegato può anche concedere a lui o alla sua famiglia un sussidio, a titolo di alimenti : teoricamente parlando, potrebbe comprendere anche una quota per le spese condominiali.

Il condominio non potrà neppure riporre troppe speranze nell'acquirente dell'appartamento all'asta fallimentare. Infatti l'obbligo a pagare dell'acquirente è limitato all'anno dell'acquisto e a quello precedente, mentre le aste immobiliari, nonostante la recente riforma che prevede l'intervento dei notai, durano ben più a lungo di due anni.

Silvio Rezzonico, presidente della Confappi