Studio per il Bar giornale

Le regole per la locazione dei bar

Miniguida alle locazioni commerciali

La locazione di un bar è sottoposta alle regole della legge 27 luglio 1978 n. 392, che qui elenchiamo.

CANONE

Il canone è lasciato alla libera contrattazione tra proprietario e inquilino. Si potrà inserire nel contratto una clausola che stabilisca l'aggiornamento annuale dell'affitto in misura non superiore al 75% variazioni accertate dall'Istat, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati. L'aggiornamento va comunque richiesto dal proprietario anno dopo anno, meglio se con lettera raccomandata.

DURATA CONTRATTUALE

La durata del contratto di affitto per gli immobili diversi dall'abitazione non può essere inferiore a 6 anni (9 per gli alberghi). Lo stabilisce l'articolo 27 della legge 392/1978. Di fatto, però, questi periodi risultano raddoppiati perché il locatore deve accordare all'inquilino il rinnovo automatico del contratto alla prima scadenza contrattuale (articolo 29). .

Il contratto può essere interrotto alla prima scadenza di 6 anni solo quando il proprietario ha intenzione di:

- a) adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;

- b) adibire l'immobile all'esercizio in proprio o di un familiare di un'attività industriale, commerciale, artigianale o turistica;

- c) demolire o ristrutturare integralmente l'immobile.

DEPOSITO CAUZIONALE

Il deposito cauzionale, che l'inquilino deve versare al suo locatore a garanzia delle sue obbligazioni, non può essere superiore a tre mensilità del canone. L'inquilino ha diritto di incassare gli i interessi legali sul deposito (attualmente il 2,5% annuo).

DISDETTA

Per evitare il rinnovo automatico del contratto, bisogna che venga inviata disdetta almeno un anno prima della scadenza della locazione da parte di proprietario o di inquilino. Il termine per la disdetta può essere limitato a sei mesi, ma solo se a disdettare è l'inquilino, qualora "ricorrano gravi motivi", oppure nel caso in cui questa facoltà gli sia riconosciuta nel contratto. Il mancato invio della raccomandata provoca il rinnovo tacito della locazione per altri 6 anni (9 per le locazioni alberghiere).

INDENNITA' DI AVVIAMENTO

L'inquilino, al termine del contratto di locazione, ha diritto a un'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, cioè per quel patrimonio intangibile di capacità di mercato e di rapporto con la clientela che ha saputo instaurare con il suo lavoro.

L'indennità è stabilita rigidamente in 18 mesi di canone (spese escluse), senza che né il proprietario né l'inquilino possano chiedere di più o di meno, e spetta senz'altro agli affittuari di un locale utilizzato per la ristorazione.

Tuttavia, se "chiunque" (e cioè non solo il proprietario, ma anche un nuovo inquilino) destina i locali alla stessa attività oppure ad attività incluse nella stessa tabella merceologica (allegato 5 al decreto ministeriale 4 agosto 1988, n. 375), l'indennità di avviamento viene raddoppiata, a diventa di 36 mesi di affitto.

L'indennità di avviamento non è dovuta in caso di:

- risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore;

- risoluzione del contratto per disdetta del conduttore;

- risoluzione del contratto per recesso del conduttore;

- risoluzione del contratto a seguito dell'apertura di procedura fallimentare del proprietario.

Inoltre non è dovuta per gli esercizi interni a stazioni ferroviarie, aeroporti, aree di servizio stradali, alberghi e villaggi turistici (articolo 35 legge 392/78). Il diritto all'avviamento può essere dubbio anche in caso di immobili complementari o interni ad altri. Per esempio un bar in un museo, in una palestra e così via.

L'esecuzione dello sfratto è condizionata al pagamento dell'indennità.

SUBLOCAZIONE

L'inquilino può sublocare o cedere il contratto di locazione anche senza l'assenso del proprietario. Ma a due condizioni: .

a) che sia anche ceduta o affittata l'attività commerciale;

b) che ne dia comunicazione al locatore con raccomandata con avviso di ricevimento.

Il proprietario potrà opporsi per "gravi motivi" entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione. In caso di cessione di attività ad altri, il primo inquilino risponde nei confronti del proprietario per le colpe di chi gli è subentrato (per esempio il mancato pagamento del canone). L'indennità di avviamento viene pagata a chi risulta essere l'ultimo inquilino-esercente.

SUCCESSIONE DEL CONTRATTO

In caso di morte dell'inquilino, gli succedono nel contratto gli eredi oppure coloro che lavoravano con lui "con precedente rapporto risultante da atto di data certa".

PRELAZIONE ALLA VENDITA

In caso di vendita dell'immobile l'inquilino ha diritto di:

• continuare comunque il contratto di locazione fino alle scadenze naturali;
• oppure acquistare, se lo vuole, l'immobile al prezzo e alle condizioni stabilite per la vendita dal proprietario, che non potrà vendere ad altri per condizioni diverse.

Il proprietario deve dare comunicazione della vendita con notifica attraverso ufficiale giudiziario all'inquilino. Quest'ultimo ha 60 giorni di tempo per esercitare il diritto all'acquisto e deve anch'egli comunicare la sua intenzione tramite ufficiale giudiziario.

La prelazione non si applica se la vendita avviene tra coeredi o verso il coniuge o i parenti entro il secondo grado del proprietario.

PRELAZIONE ALL'AFFITTO

Il meccanismo è simile a quello della prelazione alla vendita. Il diritto ad affittare dell'inquilino non esiste però se il proprietario o l'inquilino hanno dato disdetta, oppure l'inquilino è moroso. Viceversa, esiste comunque quando il proprietario abbia affittato ad altri e il contatto si sia sciolto entro un anno.