Revisione rendite per intere microzone:

Milano, Ferrara e Casale Monferrato i comuni capofila

Nota: il testo qui riprodotto corrisponde solo parzialmente a quello pubblicato su Il Sole del 30/1/2006, per interventi e completamenti redazionali.

La revisione parziale del classamento per intere microzone è resa possibile dal comma 335 della Finanziaria 2005 (Legge n. 311/2004). I provvedimenti di attuazione sono due: la determinazione dell’agenzia del Territorio 16 febbraio 2005, che detta i criteri guida per la revisione, e la circolare 1 agosto 2005, n. 9 che ha due scopi: nel testo, regolare i rapporti tra l’Agenzia e i Comuni, nell’allegato tecnico, chiarire i calcoli matematici necessari per stabilire quando i valori catastali di una determinata microzona sono sproporzionati rispetto a quelli delle altre. Le variazioni sono state richieste e concesse, per ora a Milano (microzone catastali 1, 2, 8 e 14), Ferrara (microzona catastale 1) e Casale Monferrato (microzone 2 e 6) da tre determinazioni dell’Agenzia del Territorio, tutte datate 30 novembre 2005.

I criteri della modifica. Comè noto, le rendite che i valori catastali hanno ben poco a che vedere con i canoni e i valori di mercato degli immobili (per esempio, sono sottostimati per le abitazioni). .Questa mancata coerenza non è di per sé un problema, anche perché per l’Ici può è stata “corretta” attraverso l’applicazione di aliquote piuttosto elevate..

Tuttavia il tentativo di correggere le rendite catastali nelle zone delle città in cui le stime fiscali degli immobili sono evidentemente sproporzionate rispetto ai quartieri vicini (un fenomeno particolarmente evidente per i centri storici e in genere per gli isolati divenuti di maggior pregio), si scontra evidentemente con grandi difficoltà. Come fare? Sarebbe stato assurdo rapportare in queste zone i valori catastali direttamente a quelli di mercato, perché si sarebbero create sperequazioni con i quartieri vicini.

Ecco perché, nell’identificare le microzone “sospette”, si deciso di analizzare quattro differenti dati. Il primo è il valore catastale medio ai fini Ici per un certo tipo di immobile (abitazione, ufficio, negozio) nell’intero comune. Il secondo è lo stesso valore nella singola microzona. Il terzo, è il valore di mercato medio nel comune. Il quarto è il valore di mercato medio nella microzona.

I dati sui valori catastali sono stati ovviamente tratti dagli archivi informatici del Territorio. Fonte dei dati per i valori di mercato è stato invece decretato (dalla Determinazione del 18/2/2005), l’Omni, l’Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia del territorio, che ormai da anni fornisce ogni sei mesi quotazioni aggiornate, che hanno come base territoriale di riferimento le microzone comunali (e, in qualche caso, anche porzioni di territorio ancor più piccole). Più precisamente, si è deciso di rapportarsi alle quotazioni del secondo semestre del 2004.

Il metodo. In definitiva, si è deciso di mettere a paragone due rapporti. Il primo è tra i valori medi di mercato della microzona e i valori medi catastali, sempre della microzona. Il secondo tra i valori medi di mercato e i valori medi catastali dell’insieme delle microzone del comune. Se risulta dal confronto questi due parametri risulta che per una determinata microzona lo scostamento è superiore al 35%, si da luogo alla modifica (al rialzo o al ribasso)delle rendite.

E’ evidente che nei comuni in cui esiste una sola microzona non era possibile un confronto con le altre. Per renderlo più credibile si è comunque deciso che ne dovessero esistere perlomeno tre,. Potenzialmente il provvedimento riguarda quindi “solo” 1.675 comuni sugli oltre 8.100 esistenti in Italia. L’elenco è pubblicato sul sito dell’Agenzia del Territorio. Più esattamente 790 comuni sono al Nord, 249 al Centro, 441 al Sud e 195 sulle isole.

Metodi utilizzati: complesse funzioni su valori dubbi

Come ha fatto l’Agenzia del Territorio per porre a confronto i valori catastali e quelli di mercato nella singola microzona e nell’intero comune?

Semplificazioni. Per ricavare i dati-base su cui eseguire i complicati calcoli, è stata costretta a semplificare molto. Per esempio, ha tenuto conto dei valori nelle microzone solo degli immobili residenziali, i negozi e laboratori, gli uffici, escludendo ogni altro tipo di immobili (box e garage compresi). Si sono eliminate dall’analisi le microzone con destinazioni prevalenti diverse (per esempio, quelle industriali). Si sono poi depennati anche gli immobili di intere categorie catastali, considerate come “marginali” (per esempio ville, villini, case di lusso, palazzi monumentali) qualora la loro presenza complessiva non fosse significativa, cioè se contavano meno del 10% del numero totale di unità nella microzona. Ulteriori semplificazioni hanno coinvolto il calcolo delle superfici, indispensabile per il confronto con i valori di mercato. Infine si è tenuto conto nelle singole microzone solo delle destinazioni d’uso più importanti.

I valori di mercato su cui fare i confronti sono infine scaturiti da una media un po’ grossolana tra le quotazioni Omini (per esempio tra quelle di abitazioni popolari e signorili), che non tiene conto del numero di ciascun tipo di immobili nella microzona stessa. Su questi dati semplificati si sono applicate, infine, complesse funzioni.

Un giudizio finale. In definitiva è possibile affermare che:

1) I metodi utilizzati sono cervellotici, una sorta di elaborazione matematica ad alto livello di dati sul cui valore è lecito nutrire dubbi. Di ciò non si può dar colpa all’Agenzia del Territorio che probabilmente non poteva fare di meglio.

2) Risulta praticamente impossibile, non solo per il singolo contribuente, pur se assistito da un tecnico, ma anche per le associazioni dei proprietari (che potrebbero essere interessate a contestare variazioni in un’intera microzona), ricostruire i motivi che hanno portato alle variazioni. Bisognerebbe poter disporre di tutte le banche dati del Territorio, su cui eseguire i calcoli . Ciò, evidentemente, limita la possibilità di ricorsi.

Incremento valori: di quanto?. Quello che né la legge, né tantomeno i decreti e le circolari di attuazione chiariscono è un dubbio fondamentale: cosa accade se in una determinata microzona i valori catastali sono giudicati non congrui, perché superano la soglia del 35% in più o in meno rispetto a quelli medi del comune? Di quanto, in altre parole, viene incrementata (o diminuita) la rendita catastale?

L’unico metodo applicabile per alzare od abbassare la tariffa catastale, sta nell’attribuire all’immobile una classe superiore o inferiore. In media tra una classe e l’altra di tariffa esiste una differenza dl 15%. Voci affermano comunque che la variazione sarà contenuta entro una o due classi. Se sono fondate, significa che potranno esserci incrementi dal 15 al 30% della tariffa. Se è il caso, resta possibile con semplice provvedimento direttoriale decidere la creazione di nuove classi (per esempio, per consentire l’incremento della tariffa di un immobile che è già nella classe più alta).

Quali sono i valori di mercato a Milano per l’Agenzia del Territorio

I valori medi dell’Osservatorio dell’Agenzia del Territorio nelle microzone di Milano soggette a variazioni catastali (in euro al metro quadrato, primo semestre 2005)

Microzona	Abitazioni civili			Abitazioni economiche			Box
	Scadente	Normale	Ottimo	Scadente	Normale	Ottimo
1 (Scala, Manzoni,V. Emanuele, S. Babila)	6550	8375	10700	5900	6450	8150	4500
2 (Brera, Duomo, Cordusio, Torino)	5075	5500	7200	4700	5050	6400	4200
8 (Venezia, Majno, Monforte)	5100	5400	7600	4300	5500	6000	3700
14 (Pagano, Monti, Wagner)	3700	4350	5100	3150	3850	4500	2850

Fonte: elaborazione Confappi su dati Omini primo semestre 2005