Maggioranze per locazione di portineria

Considerata una innovazione la locazione dei locali ex portineria, l'eventuale minoranza dissenziente può in futuro dichiararsi esente dal pagamento delle spese di mantenimento di questi locali ? E se nel regolamento viene indicato come parti comuni i locali e i servizi della portineria, occorre l'unanimità dei condomini per poterli locare ? E, infine, se nel regolamento sono vietate le innovazioni che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento di un solo Condomino, occorre l'unanimità ?

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Va subito premesso che non è per niente detto che le innovazioni in quanto tali prevedano la possibilità di non partecipazione alle spese dei dissenzienti : rilegga i due articoli del codice civile che le riguardano (1120 e 1121) , e vedrà che l’esonero dalle spese riguarda solo le innovazioni gravose o voluttuarie che consistano in opere suscettibili di utilizzazione separata. Se nel regolamento la portineria è parte comune occorre l’unanimità per venderla, non per locarla (perché così resta parte comune). L'affitto dei locali dell'ex portineria , secondo alcuni, va considerato un'innovazione diretta al miglior uso della cosa comune (articolo 1120 del Codice civile). Quindi occorrerebbe la maggioranza dei condomini più due terzi dei millesimi. Ma questa è una delle tesi che circolano: vi è anche chi afferma che basti quella richiesta per le modifiche regolamentari, a norma dell'articolo 1138, comma 3 del Codice civile (che è anche quella necessaria per la soppressione del servizio, se previsto dal regolamento, a patto che sia sostituito da un citofono). Infatti non bisogna scordare che la Cassazione ha più volte affermato che una disposizione che ha valore regolamentare (esistenza del servizio portineria), anche se contenuta in un regolamento contrattuale, è modificabile con le maggioranze regolamentari.

Quanto affermato nel regolamento sulle innovazioni che rendono inseribile all’uso anche di un solo condomino, non è che la mera riscrittura dell’articolo 1120 del codice civile, che del resto è reso immodificabile anche da un regolamento contrattuale dall’articolo 1138, ultimo comma. Bisogna poi “testare” nella pratica e con la giurisprudenza quando davvero si verifica una tale eventualità. Se, per esempio, rispetto a un certo uso un altro è valutabile come più utile e proficuo, tale regola non scatta.