Sia che una causa civile sia promossa dall'amministratore condominiale, in rappresentanza del condominio, sia che ad agire sia anche solo uno dei condomini, occorre rivolgersi al giudice giusto. Ed infatti, se il giudizio dovesse svolgersi davanti al giudice non competente, l'incompetenza è "rilevabile d'ufficio" (cioè dallo stesso Giudice, anche senza l'impugnazione di una delle parti),.

Va inoltre tenuto presente che, secondo una giurisprudenza consolidata ha ribadito che anche un condomino (e non solo l'amministratore) può di fatto agire negli interessi di tutto il condominio: se vince la causa, i benefici effetti si riversano su tutti gli altri.

Ma quale è il "giudice competente"? Per saperlo, bisogna porsi due domande. La prima è: "cosa riguarda la causa? ". La seconda è: "di che valore è la causa (e cioè, qual è la cifra in ballo)?. Una volta che si sia risposto a entrambe (e, in alcuni casi, anche solo alla prima), si potrà sapere a chi rivolgersi, tra i tre organi giudiziari preposti. E cioè:

1. il Giudice di Pace
2. il Giudice Unico (detto anche Tribunale in composizione monocratica)
3. il Tribunale in composizione collegiale.

Nel primo caso l'appello alla sentenza va proposto avanti al Tribunale, negli altri due alla Corte di Appello. Per quanto riguarda la competenza per territorio, vale il criterio che l'organo giudicante è quello competente per il comune dove è situato il condominio.

Tutto ciò riguarda i rapporti interni al condominio. Ovviamente le controversie fiscali , amministrative o penali sono un altro paio di maniche.

Giudice di pace: competenze

1. Cause relative a beni mobili di valore non superiore a 5 milioni, quando dalla legge non sono attribuite ad altro giudice. Il valore è generalmente relativo alla somma totale e non alla quota attribuita al singolo condomino. Le cause non debbono coinvolgere questioni di fatto o di diritto relative agli immobili oggetto della lite.
2. Cause relative la misura e la modalità d'uso dei servizi condominiali, qualunque sia il valore.
3. Cause relative ad apposizione di termini ed osservanza delle distanze stabilite dalla legge, dai regolamenti o dagli usi riguardo al piantamento degli alberi e delle siepi, qualunque sia il valore;
4. Cause in materia di immissioni di fumo, calore, esalazioni, rumori, scuotimenti o simili propagazioni che superino il livello di normale tollerabilità, qualunque sia il valore. Il tutto a patto che riguardino immobili di civile abitazione.

Giudice unico: competenze

1. Cause relative a beni immobili, di qualunque valore
2. Cause relative a beni mobili di valore superiore a 5 milioni
3. Tutte le altre cause non attribuibili al Giudice di Pace o al Tribunale in composizione collegiale

Tribunale in composizione collegiale: competenze

1. Nomina giudiziaria dell'amministratore, su ricorso anche di un solo condomino (art. 1129 C.civ.).
2. Revoca dell'amministratore perché non ha dato comunicazione immediata di citazioni o provvedimenti giudiziari ai condomini (art. 1113 C.civ., 4° e 5° comma)
3. Revoca dell'amministratore perché non ha reso conto per due anni della sua attività.(art. 1129 3° comma)
4. Revoca dell'amministratore perché vi sono fondati sospetti di irregolarità .(art. 1129 C.civ , 3° comma)
5. Ricorso per provvedimenti necessari all'amministrazione della cosa comune, anche da parte di un solo condomino (art. 1105 C.civ, ultimo comma)
6. Scioglimento del condominio, qualora si possa dividere in parti con caratteristiche autonome, anche con opere (artt. 61 e 62 disp. attuazione. C.civ.).

Esempi di liti e relative attribuzioni

* Solo in caso di contrasti tra condomini che risiedono in civile abitazione

** Caso dubbio

Vicini di casa, ma accaniti nemici in tribunale

Quanti sono i ricorsi al giudice per liti di condominio? E quante le decisioni?<DC> Le ultime statistiche Istat, relative al 1998, contano 4.415 sentenze per cause condominiali tra primo grado e appello. In realtà, il dato è ampiamente sottostimato perché spesso i motivi del contendere sono classificabili in altre categorie giuridiche: per esempio, una lite per sapere se il sottotetto appartiene al singolo o al condominio può finire nella voce "proprietà di beni immobili", un'altra che riguardi il cortile può finire in "servitù" e così via. Comunque, questi sono solo i procedimenti esauriti. Le liti pendenti sono naturalmente molte di più, anche se è impossibile sapere quante. Un'idea la si può avere tenendo conto che, in base ai dati del ministero di Giustizia, i procedimenti che giungono a decisione in un anno sono circa il 15% di quelli pendenti.

Che la litigiosità sia in crescita, lo dimostrano i dati del tribunale di Milano, ottava sezione, specializzata in condominio e società: da gennaio a metà ottobre 2000 le cause condominiali sono state 564, contro le 486 di tutto 1999 e le 420 del 1998.

Per conoscere in dettaglio i motivi di lite ci si può rivolgere ai pochi tribunali che hanno istituito una sezione speciale per il condominio, come Milano. I dati disponibili (anche se non nuovissimi) rilevano che il 24% delle liti riguarda lo svolgimento dell'assemblea, 21% la suddivisione delle spese, 16% modifiche dell'edificio, 12% danni e il rimanente 27% altri motivi (pagamento quote, parti e servizi comuni, amministratore). Di quest'anno, invece (1° gennaio - 30 settembre) sono le cifre elaborate dall'ufficio del Giudice di pace di Milano per "Il Sole-24 ore del lunedì" e riportate nella tabella a fianco. "Occorre purtroppo riflettere - afferma l'avvocato Claudia Morandi, coordinatrice dell'ufficio di Milano - sul fatto che raramente il Giudice di pace riesce a mediare tra le parti per raggiungere un compromesso: solo in dieci casi su oltre 1.200 i contendenti sono partiti con il piede giusto, cioè con una richiesta di conciliazione* ". Dello stesso parere è Giuseppe Tarantola, presidente della ottava sezione del Tribunale di Milano: "Riusciamo spesso a raggiungere un accordo per le cause societarie, di gran peso economico, mentre per quelle di condominio che riguardano talvolta sciocchezze, l'accanimento dei litiganti è davvero prodigioso. A mio parere gli amministratori condominiali dovrebbero frequentare corsi di psicologia, per saper mediare ed evitare l'accumularsi in Tribunale di cause inutili".

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Cause riguardanti la proprietà di beni nel 1998

Fonte: Istat

Cause condominiali davanti al Giudice di Pace di Milano tra l'1 gennaio e il 30 settembre 2000

* Si tratta in genere di richieste di pagamento ai condomini morosi