Le condizioni per l’usucapione del terreno

Nel 1984 mia suocera acquistò un piccolo pezzo di terra antistante l’uscio della propria abitazione, e già usato dal suo defunto marito in affitto dal 1958.

Tale appezzamento (circa 140 mq) era parte di un’unica particella indivisa, e il proprietario aveva affittato la parte inferiore a mio suocero e la parte superiore (circa 2000 mq) era annessa ed affittata assieme a una casa prospiciente.

Fra i due terreni vi è sempre stato, fin dal 1958, un confine fisico fatto di pali, parte in legno e parte in ferro e griglia metallica.

Il proprietario originario, in occasione della vendita della casa, vendette a mia suocera il piccolo appezzamento già in affitto, e furono fatti due rogiti dallo stesso notaio, nella stessa data, con due numeri di registro sequenziali, uno per la vendita di 140 mq a mia suocera, e uno per l’acquisto da parte di un nuovo compratore della casa e del restante terreno.

Fu fatto il frazionamento a catasto della particella.

Tre anni or sono gli acquirenti del terreno soprastante, in occasione di liti con altri confinanti, si accorsero che il confine riportato a catasto fra i nostri due terreni non coincideva con il confine fisico a nostro danno per circa due metri lungo tutta la linea tracciata al momento del frazionamento e avanzarono pretese nei confronti del nostro terreno minacciando una causa civile.

Premesso che il confine fisico preesistente al frazionamento, non è mai stato spostato, fattore di cui esistono numerose testimonianze, e che il vecchio proprietario non ricorda di aver dato ordine al geometra di tenersi spostato dal confine esistente. Inoltre se avesse voluto vendere in modo difforme il confine, ne avrebbe parlato, se non a noi con la controparte, che non avrebbe atteso 18 anni per far valere i propri diritti.

E’ chiaro che la differenza di confini deve imputarsi a un errore, vent’anni fa infatti le misure per i frazionamenti non erano soggette alla rigida disciplina attuale, oppure a un errore grafico a catasto: un millimetro su disegno corrisponde a due metri sul terreno!

Inoltre, anche se noi fossimo stati in grado di controllare le misurazioni “terreno catasto” ciò non poteva avvenire al momento della vendita in quanto i tempi tecnici dell’accatastamento sono molto lunghi.

Un avvocato da noi interpellato ci ha dato poche speranze di vincere un’eventuale causa, ed è per questo che mi rivolgo a voi, poiché ritengo che se un errore commesso da terzi può farci perdere ciò che in buona fede è stato acquistato e in buona fede venduto, ciò non sia giustizia!

Inoltre a detta di molti geometri le planimetrie catastali sarebbero inesatte al 90 % e ciò comporterebbe un contenzioso gigantesco. Giorgio Viganego

Pare chiaro che l’unico rimedio nella sua situazione sarebbe quello di far valere il diritto di usucapione, che prevede un possesso continuato per dieci o vent’anni. E’ decennale solo nel caso in cui si acquisti in buona fede da chi non è proprietario di un immobile con titolo idoneo trascritto: questa non è chiaramente la sua situazione. I vent’anni dall’acquisto (il periodo di locazione non conta) sono comunque trascorsi. Tenga conto che per maturare il diritto di usucapione ventennale non è necessario essere in buona fede ma solo essersi comportato come proprietario per questo periodo, così come dimostra la recinzione esistente e che il possesso non sia violento o clandestino. Perchè l’usucapione non maturi, non basta che chi vanta la proprietà protesti, anche con lettera raccomandata o minacciando di far causa: deve effettivamente notificare all’occupante un atto giudiziario che abbia come scopo il fatto di sottrarre il terreno dal suo possesso.

L’usucapione ventennale è definita dalle legge un “acquisto a titolo originario”, quindi non è di per sé necessario il suo riconoscimento in atto pubblico. Tuttavia per poi poter disporre liberamente del terreno acquisito per usucapione (per esempio, venderlo) occorre comunque trascrivere tale diritto e quindi rivolgersi a un notaio ed eventualmente affrontare un’eventuale causa con il vicino. Quindi anche se Lei ha la possibilità di veder riconosciuto tale suo diritto è comunque il caso che Lei faccia i debiti conti (anche finanziari), per valutare se Le conviene farlo.